我被房产中介同行骗了300万

市界

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· 1月12日

过去一年,房产中介行业急刹车,中介机构加速洗牌。大浪淘沙中,有人挥手告别,有人选择坚守,也有人走了歪路。

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我被房产中介同行骗了300万

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图片来源@视觉中国

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文丨市界,作者丨陶婷,编辑丨韩忠强

夜幕降临,北京市朝阳区东坝中街霓虹灯闪烁,车辆和行人川流不息,路边一家房产中介门店却大门紧闭,屋内漆黑一片。只有那明黄色的招牌,在夜色中格外醒目。

这家店已经关了一段时间,其背后是北京对房产中介种种违规行为的全方位打击,比如禁止利用虚假房源线下收割客户、散布房价暴涨谣言制造恐慌、利用信息差吃差价等等。

在政策和房地产市场的双重压力下,过去一年,房产中介行业开始了深度调整,许多中介机构大洗牌。部分房产中介门店关门,只是中介行业困局的冰山一角。面临抉择的,还有数量可观的房产中介从业者们。

大浪淘沙中,有人挥手告别,有人选择坚守,也有人走了歪路。

01、开店快,关店也快

2021年12月以来,一些城市的房贷放款周期缩短,如北京房贷放款时间由半年,缩短到1个月以内,这让前期处于观望的购房者,将看房、卖房提上日程。对刚需购房者而言,接下来无疑会有个利好的窗口期。

但对于房产中介行业来说,在刚刚过去的2021年,他们深处的大环境是“日子难过”。

“成交冷清。”在杭州资深房产中介人士范沣低沉的语气里,听到的是满满的无奈。2021年年初的一波小阳春后,杭州的楼市自年中开始,发生了肉眼可见的变化。

在地产调控深化、金融政策收紧的大环境下,“放款变慢了。以前房贷三到五个工作日能批下来,现在要七八个月,甚至半年;利率虽然12月下调了,但仍高于2020年同期。”范沣告诉市界。

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示,2021年11月份贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%,较10月份回落4个基点;二套房贷款利率为5.96%,较10月份回落3个基点。

现状的确不复从前。2021年3月到10月,杭州二手房成交量“七连降”。据公开数据显示,2021年杭州二手房全市成交量7.92万套,与2020年的10.31万套的成交量相比,环比跌幅达到23%。

二手房成交量下降,房价也躁动不安。如杭州奥体板块的创世纪,房价最高点是7月的9.3万元每平米,而目前成交价为7.8-8万元每平米,半年时间成交单价,降了1.5万元每平米左右。

二手房成交量和成交价双跌背后,站着犹豫观望的购房者。虽然有一些人的确是趁机抄底,但对于大多数人来说,“买涨不买跌,挣钱难、压力大,很多人暂时不买房了。”范沣向市界坦言。

房企的现状,让房产中介们的日子雪上加霜。据人民法院公告网公布信息显示,2021年全年,全国396家房企发布破产公告。如此情况下,房企给房产中介结佣的周期拉长了,以前等三个月或者半年,现在要等一年。甚至于,房企砍掉结佣的情况,也比比皆是。

对范沣们来说,这种打击是前所未有的。每当经过本应该在营业,却大门紧闭的房产中介门店时,范沣内心就充满了酸楚感。这些关门的店之中,就有他朋友的门店,“杭州原先有7000多家门店,现在已经有大批门店被关掉了。未来,可能会关掉一半以上。”范沣预估道。

这只是冰山一角。2021年以来,房地产中介行业加速出清,不仅仅是杭州,就连深圳在前9个月,也有642家中介门店关停了。也不单单是范沣们所在的中小房产中介机构,就连一些头部房产中介机构,也采取了降薪、裁员、关店等压缩成本的举措。

2021年10月20日,中原地产内部下发文件要求,上海等区域公司裁员降薪;12月16日,有媒体曝出,21世纪不动产的一家加盟店突然关门关店,员工工资还未结清、老板电话关机。

来也匆匆,去也匆匆。范沣讲述了他们“开店快,关店快”背后的逻辑。一般来说,开店成本一是押一付三的店租;二是加盟房产中介品牌的保证金;三是人力成本。这其中,人力成本是最大支出。然而,很多店东只有二十万元的开店启动资金,甚至在没有这么多钱之时,就选择开店了。

“业务好时,有门店每月能够挣100多万元,如行情好的2021年5月,杭州顶流门店每月能挣300多万元。但一旦楼市交易量萎缩,很多店东没有避寒能力,面对租金、人力成本等压力,抗不过去了,就会选择裁员或者关店。”范沣解释称。

房产中介机构日子难过背后,是数十万房产中介的忧伤。大浪淘沙之中,“有人去卖保险,有人去卖汽车。”在北京从事房产中介工作的王晶告诉市界。最近,她也有离职转行的打算,“内卷太严重了。不能停下来,否则被人追上去。”

02、300万茶水费打了水漂

行业大洗牌下,范沣们也麻烦不断。

2021年,大环境使然下,房企颇为看重渠道,为了让房产中介卖出房子,不惜大幅度提高佣金。在徐州工作的苏洋,对此深有感触。他是一名房产自媒体人,也是一名独立地产经纪人。

所谓独立地产经纪人,既可以自己成立经纪事务所,也可以与中介公司合作,但不论哪种方式,共同点都是自己开拓市场。“以前一套房子佣金给一两万元,现在提高到五万元或者十万元的都有。”苏洋告诉市界。

但房产中介卖出房子后,他们并没有拿到房企允诺的佣金。在日子难过的情况下,一些房企为了缩减营销费用,以各种手段砍掉地产经纪人的佣金。比如经纪人的手机号虽然用了五年甚至十年,但其是用父母的信息办的,那房企就会以此为借口,不给地产经纪人结佣,美其名曰:这不是实名认证。

王晶就曾遇到此类的情况。幸运的是,她背后的“靠山”,一家居间服务公司,早在合作之初,就与房企签订了合同。在公司的帮助下,王晶通过打官司拿回了应得佣金。与能够依仗公司的王晶不同的是,没有靠山的独立地产经纪人却是求告无门。

2021年下半年以来,苏洋一直替100多个房产中介,追讨被房企拖欠的200多万元的佣金。这其中大部分为独立地产经纪人。但直到送走2021年,迎来2022年的今天,这些独立经纪人也并没有讨回被拖欠的佣金。

“通过房企渠道报备的,房企有自己的解释权,独立地产经纪人也不受法律保护,很多原本答应的一套8000元、2万元一套的佣金,房企都千方百计地赖掉了。到法院去告,却缺乏相应证据,因为规则是由开发商来定。”苏洋无奈地告诉市界。

一系列的连锁反应下,房产中介们也闹出不少幺蛾子。为了促成成交,以及挣到钱,一些房产中介走上了歪路。为之买单的,是购房者

位于上海的张逍,正是因为房产中介的故意隐瞒,让她的日子过得紧巴巴起来。几个月前,张逍看中了一套装修不错,价格也合适的房子。在看房后的第二天,张逍就入手了。

“这套房子总价280万元,当时签合同的时候中介说,200万元核销价,基本没啥问题,就算有上下浮动,最多就是两三万。贷款是核销价的65折,即能贷到130万元,这样算下来,我们首付是150万元。”张逍告诉市界。

然而,让张逍崩溃的是,中介原本说好的200万元核销价,最终并没有拿下来,“实际核销价只有181万元的情况下,最终只能贷到118万元,比原计划的130万元贷款额度,少了12万元。”

这12万元,需要张逍用现金补足。150万元的首付,变成了162万元,这远远超出了张逍的能力范围。所有的节奏全部打乱了。复盘整个买房路,张逍告诉市界,就是中介为了达成交易,故意将贷款额度报高了。

苏洋也踩中了大坑,他是被徐州的同行给骗了。彼时,因价格低于市场价,徐州的人才房、限价房风行,一些房产中介便动起了歪心思。他们称只要提前给十几万,或二十几万的茶水费,就能够买到房子。

尽管是一名“老司机”,但看着同行拍着胸脯打包票的笃定样子,苏洋选择相信对方了。经过背调后,苏洋不疑有他,带着他的客户入局了。结果可想而知,苏洋不仅没能为他的客户们买到限价房、人才房,客户交的茶水费,共计300多万元,也都被同行一卷而空了。 

03、蒙眼狂奔之后

这一切的一切,所为何来?事情还得从头说起。

全国第一家合法合规的房地产经纪公司,是20世纪80年代成立的深圳国际房地产咨询股份有限公司。这家公司更多的是由社会闲散人员组成,因其带有不合规性,被外界称为“房虫子”。

“房虫子”主要由房地产管理部门的离退休、退职、停薪留职人员以及无业人员组成。他们类似于今天的私人中介,一般会骑着电动机,举个牌子守在小区门口,等待那些主动上门找房的人。

“房产中介”这个职业真正大范围出现,始于中国二手房市场起步的1998年。这一年,中国全面取消福利分房,新房建设和二手房交易活跃起来。大大小小的中介公司和“房虫子”,如野草般肆意生长。

中国台湾信义等品牌进入了上海;中原地产也在上海开了内地第一家门店。这些中介品牌,给中国二手房交易带来了全新理念,比如中原的“佣金差”、信义“要提供具有安全感的服务”的理念等。一些本土中介品牌也不断崛起,比如上房置换等。

专业经纪人的出现,让房地产交易环节变得专业起来。

20世纪初开始,各路势力纷纷涌向中介行业掘金,链家、我爱我家等房产中介机构相继诞生。但此时由于行业缺乏有效监管,吃差价、黑中介等行业乱象不断,甚至衍生出恶性事件,如2003年的“坚石案”。

2015年以来,房产互联网平台比如爱屋吉屋、平安好房等纷纷登场。即便此时房地产中介行业有了颠覆性变革,但一个公认的事实是:过去几十年时间里,房产中介一直是担当陪跑开发商的角色。

直到2017年,孙宏斌以融创中国掌门人的身份,豪掷26亿战略投资,重回房地产中介行业,由万科领投的链家30亿D轮融资时,融创中国又继续参投。此时,已经是存量房全面到来的时代。这对房地产中介行业来说,是天大的利好。

2018年以来,房住不炒的主基调下,房地产告别蒙眼狂奔的时代,这让房企颇为看重以房产中介为代表的渠道,房产中介机构更是遍地开花。根据第四次全国经济普查数据,这一年,房地产中介服务企业达到20.6万个,房地产中介服务从业人员158.3万人。

增长幅度是惊人的。2018年末,房地产中介服务企业增速为212.7%,增速与2013年末相比扩大130.4个百分点;房地产中介服务业从业人员增速为103.9%,增速与2013年末相比扩大19.9个百分点。

这一年,房产中介的作业方式,早已从传单和贴条时代,走向了互联网时代。脱胎于链家的房产互联网平台贝壳找房,也在此时横空出世。尽管形势看起来一片大好,但房产中介人员过于密集,并不是什么好事。并且,有一些房产中介更多在乎的,还是自己的利益。

转折点来了。从2020年起尤其是2021年,楼市成交行情持续低于行业荣枯线,这难以撑起房地产中介从业人员的规模量级。竞争白热化之下,房产中介乱象层出不穷,比如北京出现了房产中介利用虚假房源线下收割客户、散布房价暴涨谣言制造恐慌、利用信息差吃差价等现象。

一名曾在房产中介门店卧底过的媒体人表示,为了把客户弄进店里各出奇招,满满的都是欲望的味道。开早中晚例会的时候,喊口号有捶胸口的习惯,一边捶一边发出像猩猩一样的吼声。

各地政府相继出手了。如北京在2020年5月,严查炒作学区房乱象,21家房产中介被查;2021年4月,对6家涉嫌存在炒作学区房的门店暂停营业整改。2021年5月,成都出台了一系列涉及管控房地产中介机构的政策文件等等。

04、重新定义房产中介

为了遏制乱象,2021年,一些城市还上线了二手房交易平台。如杭州推出二手房交易监督服务平台,上线“个人自主挂牌房源”功能;深圳上线新版二手房交易平台。个人可在上面自助卖房。这无疑威胁着房产中介的地位。

一场大洗牌之下,房产中介人数的确在减少,以深圳为例。深圳市房地产中介协会数据显示,截至2021年6月,深圳实名登记的从业人员共有45458人,同比下滑11.8%。“成交量整体萎缩的情况下,深圳二手房交易平台也会分走一部分客源。身边有不少同事要么辞职,要么转行了。”深圳房产中介江卓告诉市界。

各种问题交织下,“房产中介会不会消失”这一话题甚嚣尘上。有人说,在买卖双方之间两头吃,房产中介早就该消失了;也有人说,房产交易的手续很复杂,这个行业不可能消失。

范沣告诉市界,从短期看,房产中介的人员急剧流动,对行业有较大影响;但从长期来看,未来中介不需要那么多人,出清是大势所趋。以前的房地产中介行业跑得太快了。

江卓却很委屈,他认为,即便有一些房产中介是个人利益至上,但也有为客户着想的地产经纪人,不能一棒子打死。更何况,没有了房产中介,居间担保、产权调查、办理按揭贷款等环节,谁来办理?

有人在大浪淘沙中挥手告别了,但也有不少人选择了坚守,比如苏洋。因为享受跟人打交道的过程,苏洋格外喜欢房产中介这个职业,也不忍放下多年积累的资源和人脉,“房产中介不会消失,我不会离开这个行业。”

苏洋更愿意将房产中介形容为“润滑剂”,他发现,身边是有很多人转行了,但也有不少人,与他一样坚守在这个行业。一个变化也悄然发生了。2020年以来,越来越多的房产中介,做起了房产自媒体。

“有的是资深房产中介转过来的,有的是公司扶持的”,苏洋向市界表示,房产自媒体的变现途径,通常有带客户买房子、外宣营销、家政服务等。

大量的同行涌入后,这给苏洋带来了巨大压力,比如房产自媒体上的内容需要更精细化了,客户也更难找了,但“这是大家自救的方式,已经成了一个趋势。未来,会有一大批接地气的房产专家出现。”苏洋预判说。

其实,推出二手房交易平台的杭州,也明确指出此举主要是便民而不是取代中介。《经济日报》也曾发文指出,今后会通过立法,执法检查,加强培训等,来规范中介市场,但并不会全面取消房产中介。

范沣则更愿意将这一轮调整,当做房地产中介行业里程碑式的节点,他认为,房产中介会走向精英化,“国家引导行业蜕变,剩下来的这些人,会作为精英留下来。并且,房产中介的准入门槛会提高。房地产中介行业会蜕变成另外一个样子。”

那么,又该如何评价 “房产中介”?有这样一个答案直戳人心:房产中介是不是优秀,关键在于其多大程度地压制住来自人性冲动的利益冲突。

因为,中介平台可能会消失,中介行业也可能会消失,但是中介行为永远不会消失。而中介行为,有千千万万种诠释的可能。

注:文中范沣、张逍、王晶、江卓为化名。

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