“世茂系”债务违约虚实

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· 1月8日

世茂陷违约“罗生门”。

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“世茂系”债务违约虚实

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图片来源@视觉中国

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文 | 雷达财经,作者 | 李亦辉,编辑 | 深海

世茂与债主们的博弈,正在公开化。

1月7日上午,上海世茂建设有限公司(下称“世茂建设”)发布公告,对中诚信托公告中指出的实质性违约进行回应。

公告称,中诚信托所提及的3.02亿元,按照协议约定,世茂建设参股30%的企业上海骞奕建材有限公司(下称“上海骞奕”)应于2021年12月25日偿付。按照双方前序沟通情况,上海骞奕已偿还了1.47亿元,尚余1.55亿元尚未偿付。

公告还表示,至今为止,公司尚未有公开市场的债务违约,前述信托融资的相关事项不会触发公开市场债务的加速清偿。

该声明并未能安抚住市场。1月7日早盘看,世茂集团股价一度跌超18%,至收盘仍下跌5.43%。此外,多只世贸系债券触发盘中临停。

雷达财经注意到,本次事件之前,世茂集团的债务违约传闻不断,其财务状况牵动着各方。有机构测算世茂表外负债规模达到1200亿,去年9-11月份销售同比收缩超30%,担心回款不足以覆盖负债。

中诚信指责世茂违约

1月6日,中诚信托在临时公告中称,截至公告日,“2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划”存续规模6.45亿元,预计剩余信托期限不超过3个月。

中诚信托称,根据差额补足协议和合作协议补充协议的约定,自本信托计划成立之日起届满15个月之日的2021年12月25日,共同差额补足义务人上海骞奕、项目公司佛山德茂房地产开发有限公司累计应向受托人支付变现备付金9.1亿元。

实际截止上述期限届满日,受托人累计已收到的变现备付金金额仅为6.08亿元,尚有3.02亿元未收到,交易对手已实质性违反了交易文件的约定。

据中诚信托披露,在交易对手发生实质性违约后,受托人根据相关约定向交易各方发送了《提前支付通知书》,宣告信托计划对应的变现备付金的履行期限提前至2021年12月27日届满。

中诚信托表示,截至公告日,在收到1.47亿元变现备付金后,剩余6.45亿元变现备付金及对应的期间备付金仍未收到。

中诚信托方面在公告中同时提到,其将视项目实际情况采取包括申请查封并处置抵押物、诉讼在内的各项必要措施,切实维护信托财产安全和受益人利益。

一名信托人士评价,本次事件中中诚信托态度比较强硬,过往的做法就是双方私下协商一个满意的方案出来,很少将这种矛盾公开化,显示出资金方对房企的信心不足。

“世茂系”遭遇股债双杀

根据世茂建设的回复公告,2020年9月,中诚信托设立中诚信托诚颐11号集合资金信托计划,向上海骞奕发放募集资金14亿元,期限最长18个月,分期还本付息。

上海骞奕为世茂建设参股公司,不纳入公司合并报表,世茂建设间接持有上海骞奕30%股权,其余70%股权由北京帕冉工程咨询有限公司持有。

天眼查显示,北京帕冉工程咨询有限公司由自然人股东王培和周丽霞持有,其中周丽霞任北京金慧丰投资管理有限公司董事长,该公司投资案例中包括泡泡玛特、首都在线等公司。

根据世茂建设介绍,这笔14亿元融资由佛山德茂房地产开发有限公司(下称“项目公司”,为世茂建设并表公司)提供保证担保和抵押担保,世茂建设同时提供连带责任担保,并以项目公司所开发建设的项目销售资金作为融资的主要还款来源(截至2021年12月底未销售的可售货值约13亿元)。

公开信息显示,佛山德茂房地产开发有限公司由泉州世茂新发展置业有限公司持股51%,开发的项目为世茂国风滨江。据天眼查消息,该项目公司已经质押给中诚信托。

世茂建设表示,截至2022年1月4日,上海骞奕已陆续归还本金合计7.55亿元,已产生阶段性利息也已全部结清。

中诚信托公告中所提及的3.02亿元,按协议约定,上海骞奕应于2021年12月25日(节假日顺延至2021年12月27日)偿付。按双方前序沟通的情况,上海骞奕已偿还了1.47亿元,尚余1.55亿元尚未偿付,公司及项目公司需按照协议约定承担担保责任。

同时,根据协议约定,上海骞奕应于2022年3月25日偿还资金4.9亿元。因此上海骞奕总计尚需偿还资金为6.45亿元。目前,作为主要还款来源的项目仍然在陆续销售并持续归集资金以备还款中。

世茂建设表示,至今为止,公司尚未有公开市场的债务违约,前述信托融资的相关事项不会触发公开市场债务的加速清偿,将继续与中诚信托就未尽事宜保持洽商。虽然公司在目前市场大环境下面临一定的流动性压力,但公司会坚定不移的采取积极措施加大销售、回款、资产处置等各方面的力度。

此前凤凰网房产报道,世茂集团曾回应,该笔信托的受托人中诚信托因自身前期投资管理不善,不良较多,故无故要求在正常履约的项目抽贷。先是无理由停止项目用印及付款审批,后更在不达付款时间的情况下要求我司提前还款,径自采取诉讼措施。

本次公告中,世茂建设对此澄清,表示“网传公司就本事项发布的内容属于不实信息,公司与中诚信托的合作情况及后续进展均以公司公告信息为准。”

尽管公司第一时间澄清,仍遭遇股债双杀。1月7日早盘,世茂集团股价早盘一度跌超18%,随后跌幅收窄。同时世茂旗下公司债“19世茂G2”跌近28%,“20世茂G4”跌超25%;“20世茂G3”跌近21%,均触发盘中临停。

隐秘的1000亿表外负债

关于世茂的危机,并非突然出现。

早在去年11月5日,市场传闻世茂与陆家嘴信托之间出现违约,引发当天世茂集团大跌13.26%,随后该消息被陆家嘴信托否认。

不过,否认未能改变资本市场的态度。2021年12月14日,世茂集团、世茂服务控股,世茂系债券遭遇持续暴跌,世茂集团最大跌幅达到21%。当日晚间,世茂的A股平台世茂股份发声明,称公司各项生产经营活动正常,经营活动并未发生重大不利变化,且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。

然而,市场仍旧传言纷起。有媒体报道,至少从去年5月开始,世茂集团旗下多个项目就已经不同程度的出现工程款问题、停工问题。去年10月中旬,世茂集团还将其上海一批已经抵押的房产进行二次销售,引发舆论关注。

种种负面消息刺激下,最近两个月,港股上市的世茂集团跌跌不休,近45个交易日跌幅超过57%,目前市值剩下约178亿港元。

如果仅看财务报表,世茂处在安全线之上。

截至2021年6月底,世茂集团有息负债总额由2020年末约1451亿元增加到2021年中的1645亿元,其中短期债务占27%。短期有息负债444亿元,其中一年内到期票据97.9亿元,一年内到期借款346亿元。此外,账面现金823.8亿元,现金及现金等价物747亿元,预售监管资金约219亿元。

以上数据显示,世茂集团的短期负债能有效覆盖。但美银证券认为,世茂表外债和信托负债更令人担忧,包括其管理陷入困境的福晟项目的合资平台带来的不确定影响。瑞银的报告则估算称,世茂集团的表外负债约为1200亿元。

《棱镜》引述一位投资界人士的分析称,世茂的风险和不确定性的确来自于表外负债,规模约为1000亿元,此外还有来自泉州的民间融资及供应商抵押商铺,规模也有数百亿,所以估算2021年回款要3000亿元才盖得住。

事实上,表外负债之外,世茂的销售不及预期,正是评级机构下调其评级的主要理由。

去年12月17日,惠誉将世茂集团的发行人违约评级从“BBB-”下调至“BB”,列入负面评级观察列表。最近几个月销售疲软,在2021年9月和10月的销售同比收缩了30%,加上流动性状况恶化,融资条件迅速对该公司不利,导致了此次评级下调。

同一时间,穆迪将世茂集团的公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba3”,维持在下调观察名单中。评级下调反映出世茂集团的再融资风险增加,原因是其融资渠道受限,未来6-12个月的到期债务庞大。

穆迪还预计世茂集团的合同销售额将继续下滑,这将进一步减少该公司的营运现金流,进而减少其流动性。

12月21日,标普将世茂集团的长期主体信用评级从“BB+”下调至“B+”,评级展望负面,反映出在融资渠道收窄以及销售放缓的背景下,世茂集团的流动性将持续承压。

标普表示,世茂集团2021年11月的合同销售总额同比降幅超过49%,2021年前11个月的销售同比下降2%,而上年同期为增长15%,疲弱的房地产销售恐导致项目公司层面的现金流入不足。

出售资产融资自救

庞大的债务压力之下,世茂正在采取各种措施自救。

首先是加紧推进相关展期工作。1月7日,路透社中文网报道,消息人士透露世茂建设1月下旬将有两期共11.65亿元ABS到期,公司正与持有人协商展期,初步方案是年内分期兑付本金,到12月兑付完毕。

报道称,1月26日和28日,世茂建设将有两笔ABS到期,分别为为“平裕5优”和“鑫荃1优”,规模分别为4.5亿元和7.15亿元。

去年12月14日,媒体报道了世茂集团及旗下子公司与民生信托、国通信托协商展期的事宜,其中在国通信托的募资规模共计30亿元左右。国通信托随后的声明中称该信息与事实不符。

不过,2021年11月5日,世茂董事局副主席兼执行董事许世坛在投资者线上会议中表示,公司并未实质性违约,多笔信托与境外债正在谈展期。

其次,让资产流动起来也是世茂努力的方向。据第一财经消息,近期世茂将位于上海陆家嘴的总部大楼世贸大厦已进行抵押、出售香港物业等。

截至12月29日,世茂集团已完成处置34.21亿元的内地资产,收取资金23.49亿元,处置香港西九龙项目并收取资金20.86亿港元。

天眼查显示,1月7日,世茂建设全资子公司上海世茂投资管理有限公司也将所持的7.06%世茂股份股权质押给宁波通商银行股份有限公司上海分行,质押股份市值约为8.69亿元。

尽管主动自救,但眼下的信托违约风波表明,世茂仍存在着资金缺口,能否自救成功还没有确切答案。

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