陈卓林的“本命劫”:雅居乐债务压顶,却蹊跷增持威马?

征探财经

征探财经

· 1月7日

如何“渡劫”?

播放 暂停

陈卓林的“本命劫”:雅居乐债务压顶,却蹊跷增持威马?

00:00 16:01

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

文 | 征探财经,作者 | Morse姐

从2019年开始,昔日华南五虎之一的房地产商雅居乐集团(03383.HK)便往汽车领域渗透。这不是天外飞仙。那时候,许教授和姚振华等地产大佬,已经在汽车的道路上狂飙突进。

雅居乐陈卓林家族,对于汽车业的兴趣,也在这种氛围下逐渐浓厚。随着时间的推移,雅居乐几乎到了孤注一掷的地步。去年底地产商纷纷沦陷,陷入债务危机之时,雅居乐还是从口袋里不多的资金中抽出1.4亿美元继续加码威马汽车。

1989年,陈卓林家族涉足家具业,从而开始商海历程。多元化是陈卓林家族的一个鲜明特征。然而,二三十年都过去了,雅居乐在地产板块依然一业独大,其他多元化板块没有多大起色。而今,陈卓林家族还要为格外烧钱的汽车业继续输血。

一边是债务压顶,一边是需要期待奇迹,陈卓林家族已经走到了更加艰难的时刻。

多元化

2020年4月,春风得意的雅居乐主席陈卓林欣然宣布,物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为 86.7%及13.3%,其中多元化业务收入的占比较2019年上升3.2个百分点。他认为,本集团以地产为主,多元化业务协同发展的营运模式续见成效。

然而,真的是这样么?

多元化,其实早已渗透在雅居乐的血液里。陈老板发家与当年许多珠三角的房地产老板相似,要么是包工头起家、要么是家具老板,他们都纷纷在1992年前后介入到房地产行业。1989年,陈氏家族成立了中山市时代家具厂,该公司最初只从事家具销售。到了1992年,民营经济在春风里扶摇而上,陈氏家族也在中山市开展房地产业务。时间恰恰好,赶上了“92春风”。

1997年,陈卓林几兄弟又成立了中山雅居乐公司,从事建设及开发中山雅居乐花园。这一年,雅居乐多元化路径中的重要板块物业管理也浮出来。这一年,中山物业管理公司也宣告成立,为中山雅居乐花园提供房地产管理服务。

从创立家具公司到房地产,雅居乐有鲜明的家族特征,陈卓林几兄弟和家族人员占据了主要高管职位。

除开多元化重要领域物业之外,陈氏家族涉足的产业还遍布装修工程,乃至酒店、高尔夫球会、娱乐及广告等其他非核心业务。什么能挣钱就搞什么,这也是当时广东商人的重要特征。

雅居乐集团在2005年上市之后,其多元化布局逐渐清晰。

2011年,陈卓林提出,雅居乐应谨慎地推动酒店及投资物业的业务发展,务求建立更完善和多元化的业务组合,为未来创造稳定收益,分散经营风险。这一年,雅居乐还在地产美元债取得了突破,发行了2016年到期5亿美元4%利率的可换股债券。融资渠道的进一步畅通,让雅居乐如虎添翼。

到了2015年之后,地产业获得了众多扶持,甚至出现了涨价去库存的特殊景象。这时候,包括宝能、恒大等众多房地产企业纷纷在多元化上大跃进。雅居乐在这个时候也进一步发力多元化,并把多元化当作重要的战略部署推进。

2017年,陈卓林提出要使非地产板块贡献的业绩占一半。当年,雅居乐进一步推行“N+1”多元化业务,涉足物业、环保、建设等。彼时财报称,公司物业板块雅居乐服务引入绿地集团作为战略股东,约定5年时间里,绿地每年为其提供1000万平方米的物业面积。该年度,雅居乐还收购了14家环保公司,为多元化助力。

积极的进攻策略下,雅居乐在资本市场也获得了进一步突破。2018年,雅居乐集团多元化业务中,旗下雅居乐服务物业管理面积、合约面积分别突破1亿平方米、2亿平方米,雅生活服务(03319.HK)成功在香港联交所上市。

到了2020年,雅居乐旗下的多元化板块囊括了物业管理、环保、雅居乐雅城集团有限公司(雅城)、城市更新、房管及商业。其中,环保收入分别较2019年上升51.6%,成为雅居乐多元化板块中的最大亮点。

然而,陈卓林所期望的非地产板块贡献占一半的梦想还在路上,2020年只有不到五分之一的业绩贡献。

出击汽车

陈卓林或许也意识到梦想有些难,需要寻找新的大赛道。

早在2019年,陈卓林就推动雅居乐投资了威马汽车。两年多来,雅居乐将宝压在了已经有些掉队的威马汽车上。

2021年11月30日晚间,雅居乐公告称,2021年11月13日,公司巨国投资已与威马汽车签订D轮优先股购买协议联合协议,代价约为1.4亿美元现金。

公告还披露,2021年11月18日,雅居乐间接全资附属公司鸿昕还与威马汽车签订期权协议。也即在D轮融资完成后,威马汽车将根据签署的期权协议,向鸿昕发行及转让约8699.7万股股份,总估值约为6943.2万美元。

交易完成后,雅居乐将增持威马汽车已发行约4.42%股本。

2021年10月以来,李嘉诚小儿子李泽楷的电讯盈科与“赌王”何鸿燊家族的信德集团,曾先后对威马汽车进行参投。

与中国香港企业联系紧密的雅居乐,这番举动恰恰是在李嘉诚家族和何鸿燊家族参投威马汽车之后。这多少会让人产生一些联想。雅居乐这些年,各种传闻也甚嚣尘上。

其实,这并非雅居乐首次入股威马汽车,两家早有缘分。早在2020年9月,广州雅居乐就与威马智慧出行科技(上海)股份有限公司(下称“威马智慧出行”)签订了股份认购协议,前者以5000万元认购后者部分股权。

公告称,雅居乐认购的威马智慧出行股份,已透过后来的重组转换为威马汽车的股份。

目前,雅居乐持有威马汽车的股份比例提升到约4.58%。

雅居乐对于汽车的投资始于2019年。此时,恒大许教授全球疯狂购买汽车产业链公司。许教授的做法,很像小米雷军,玩手机以及造车都喜欢围绕产业链进行并购。只是,许教授玩砸了,雷军还有待时间检验。

力世纪有限公司(下称力世纪,00860.HK)是雅居乐首个投资的新能源汽车公司。2019年5月,雅居乐以2.04亿元取得收购力世纪4亿股股权。

只不过,力世纪做珠宝生意起家,在2017年才跨界进入电动汽车行业凑热闹,即便后期再怎么收并购,都没有太大起色。2021年上半年,力世纪收入2.41亿港元,同比减少6.2%,公司拥有人应占亏损2.02亿港元。

左右为难

2021年上半年,雅居乐营收385.88亿元,较2020年同期增长15.1%;其中物业销售收入,即房地产开发业务的营收是320.92亿元,同比增长9.5%。扣除房地产开发业务之后,多元化板块仅仅只有65亿元,占比也不到两成。

多元化业务并未根本性壮大之时,地产业务也处在水深火热中。

开发商都喜欢囤地,陈卓林也同样如此。用雅居乐的话术说就是,透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等多元化购地渠道巩固业务。2017年—2020年,土地储备总建筑面积分别为3410万平方米、3623万平方米、3,970万平方米、5301万平方米。

2021年,不少开发商拿地谨慎或者放弃拿地时,雅居乐还拿下了22个项目,新增面积304.3万平方米,购地金额216.35亿元。不同于往年的白菜价格,此次单价已经高达7109元/平方米。

拥有5000万平方米土地储备的雅居乐,已然有些沉重。

拿地过程中,雅居乐对于杠杆的运用也到了极致。除了许教授喜欢玩永续债之外,雅居乐也在业界背上了一个“永续债之王”名号。

要在高手如林的地产界,获得一个什么王,难度还是很大的,这得真刀真枪的玩命干。

2017年前,雅居乐永续债的规模还只是55.3亿元,而后其不断加大永续债融资力度,2018年末、2019年末、2020年末,公司永续债分别为83.3亿元、135.7亿元、136.4亿元。

永续债的好处是,在会计处理中计入企业的股东权益而非负债。这说明雅居乐实际债务更高。

只是,永续债高企下,雅居乐的利润也在被吞噬。这一点可以在财报看到,“永久资本证券持有人”分走了雅居乐一部分利润。2017年—2020年该部分分走的利润分别为4.7亿元、6.8亿元、8.5亿元、10.8亿元,逐年上升。而2021年上半年则为5.08亿元。

近年来,雅居乐地产业务还加大了合作开发形式。通过合作开发,房企凭借较少的资金占用往往撬动了更高的净利润规模,提升ROE(净资产收益率)水平;另一方面,房企合作开发过程中,通过引入项目合作方的资金减轻外部融资压力,从而优化显性债务指标。换句话说,合作开发有利于地产企业美化报表。

雅居乐以债务养规模的模式下,确实销售额也不断攀登。2018年,雅居乐以1026.7亿元的销售额,首次迈入千亿阵营。2019年、2020年销售额分别增至 1179.7亿元、1381.9亿元,保持千亿级别地位。

高举高打,迈入千亿级房企,一些问题也显露出来。

2017年中期至2020年,雅居乐的营收增速分别为10.6%、8.8%、7.3%、33.2%;净利润增速同比分别为122.3%、23.3%、10.5%、32.7%。营收及利润增速,除2020年例外上升,其余几年呈现逐年下滑趋势,而那几年刚好是房地产的红利期。

而2021年上半年这两组数据分别为15.1%、2.1%。甚至2021年上半年的毛利率只有28%,相较2020年同期的34%有了大幅度的下滑。

更值得关注的是,2021年上半年收入中,其他收益净额高达42.53亿元,同比增加50.2%。然而,这主要得益于上半年卖了附属公司得到41.37亿元。

更严重的是,2021年以来雅居乐传出“开启大规模裁员,其中包括管培生及商管集团高管”的消息。

2021年11月,雅居乐发文倡导投资条线员工支撑营销,下沉到项目案场轮岗。美其名曰:加深对市场的认知,提高市场敏锐度。

近日,雅居乐集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》。原房管集团和原地产集团代建管理中心合并成立房管公司,负责地产集团代建业务;原城市更新集团融合入原地产集团并成立城市更新公司,负责地产集团城市更新业务;原商业集团与原地产集团产城发展中心合并成立文旅公司和商业管理公司,负责地产集团文商旅业务。

屋漏偏逢连夜雨。暂停施工的武汉雅居乐国际花园项目施工方连发多则公告讨伐雅居乐。其中一则公告显示:年关将至,大量人员工资及材料设备款项亟需支付,但雅居乐欠工程款8000万余元,雅居乐也明确表示无法保障年前工程款能如数支付到位。

然而,在去年10月25日,雅居乐还发布公告称,本公司已向投资者保证其有足够资金偿还到期债务,并在本公告中再次确认该声明。如今看来很是打脸。

雅居乐确实很缺钱了。

截至2021年6月30日,该公司总借款为 979.00亿元。银行借款及其他借款、优先票据以及境内公司债券、商业物业资产支持证券及资产支持证券分别为678.40亿元、175.89亿元及124.71亿元。

同期,雅居乐总现金及银行存款为571.60亿元。其中,现金及现金等值项目为465.12亿元,有限制现金为106.48亿元。

为了自救,雅居乐也是想尽了办法。2021年11月,雅居乐与雅生活发布联合公告,雅居乐集团全资附属公司拟发行本金总额为24.18亿港元的可交换债券。这部分债券将交换为8799.13万股雅生活股份,相当于雅生活现有已发行股本约6.2%。

雅居乐或许期待着威马跑快点早日上市。然而,总融资已经有300多亿元的威马汽车并不争气。2021年,小鹏汽车、理想汽车、蔚来汽车、哪吒汽车、零跑汽车及威马汽车等6家造车新势力,威马汽车年度交付量和12月交付量均排在了老六。期待汽车来救援雅居乐,显然不现实。

2022年,是陈卓林的本命年。民间有言:“本命年犯太岁,太岁当头坐,无喜必有祸。”

1962年(虎年)出生的陈卓林没有创业之前,是一位老师。只不过,不确定性陡增的市场,正在给这位老师好好上一课。

本文系作者征探财经授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
本文观点仅代表作者本人,钛媒体平台仅对用户提供信息及决策参考,本文不构成投资建议。
想和千万钛媒体用户分享你的新奇观点和发现,点击这里投稿 。创业或融资寻求报道,点击这里

敬原创,有钛度,得赞赏

”支持原创,赞赏一下“
满级钛宝16422180875 马洋928 钛小超16395556011 钛粉25713 钛粉91858 钛粉91647
512人已赞赏 >
512换成打赏总人数512人赞赏钛媒体文章
关闭弹窗

挺钛度,加点码!

  • ¥ 5
  • ¥ 10
  • ¥ 20
  • ¥ 50
  • ¥ 100

支付方式

确认支付
关闭弹窗

支付

支付金额:¥6

关闭弹窗
sussess

赞赏金额:¥ 6

赞赏时间:2020.02.11 17:32

关闭弹窗 关闭弹窗

注册邮箱未验证

我们已向下方邮箱发送了验证邮件,请查收并按提示验证您的邮箱。

如果您没有收到邮件,请留意垃圾邮件箱。

更换邮箱

您当前使用的邮箱可能无法接收验证邮件,建议您更换邮箱

账号合并

经检测,你是“钛媒体”和“商业价值”的注册用户。现在,我们对两个产品因进行整合,需要您选择一个账号用来登录。无论您选择哪个账号,两个账号的原有信息都会合并在一起。对于给您造成的不便,我们深感歉意。