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文｜大摩财经

又一家老牌房企计划退出开发商队伍。

12月2日，贵州房企中天金融（000540.SZ）公告称，计划转让中天城投100%股权予佳源集团和上海杰忠，转让价格89亿元。

然而，在8月底传出的中天金融向佳源集团转让中天城投计划里，中天城投100%股权交易价款为180亿元。也就是说，仅仅三个月时间，中天城投售价缩水了一半以上。

交易价格“腰斩”的主要原因是，买家要求清理中天城投和中天金融未结算干净的尾款。截至8月底，中天城投应收中天金融非经营性往来83.2亿元，这笔钱划转之后，中天城投的身价自然也就下降了。

豪赌金融

中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州最大的民营企业之一，创始人是知名贵州富豪罗玉平。依靠房地产起家的罗玉平，曾因“手握半个贵阳市的房地产开发项目”而被称为“罗半城”。

随着贵州省提出“引金入黔”战略，中天金融作为当地最大民企也开始推进金融产业布局。2015年9月，通过公开竞拍，中天金融获得了合资投行海际证券（现中天国富证券）的绝对控股权；同年，中天金融收购中融人寿20%股权成为并列第一大股东；随后中天金融发起设立了华宇再保险和百安互联网保险，但这两家保险公司至今还未成立，中天金融的保险业务主要依靠中融人寿开展。

在银行领域，中天金融持有贵阳银行2.42%股份，另外一家罗玉平掌控下的金世旗控股还持有4200万股贵阳银行流通股，位列前十大流通股股东。

除此之外，中天金融还涉足普惠金融服务业务，于2015年成立中天城投（贵州）普惠金融服务有限公司。

中天金融在金融领域最重磅的投资，还是其收购华夏人寿的计划。这项进行了四年计划，也是其最终放弃房地产业务的导火索。

2017年11月，中天金融公布了以310亿元收购华夏人寿21%-25%股权的计划，且已经支付定金高达70亿元。但随着金融监管机构宣布对华夏人寿的接管，导致中天金融这笔收购案一直悬而未决，至今未形成最终方案。

2018年3月，为了拿下华夏人寿股权，中天金融第一次剥离中天城投，以246亿元的价格转让给了罗玉平实控的金世旗控股。但收购华夏人寿事项迟迟未决，这个“左手倒右手”的戏码却让上市公司失去了业绩“顶梁柱”，当年底，中天城投再度回归上市体系。

今年8月，中天金融再度把中天城投摆上货架，接盘方为沈天晴（又名沈玉兴）的佳源集团，当时交易对价约为180亿元，较两年前下降66亿元。但这笔交易最后还是没有完成。

到了最新一次出售时，中天城投再度降价，转让价格只有89亿元。

虽然中天城投兜兜转转还在中天金融体内，但个别地产项目已经易主。2020年2月，中天城投负责建设的贵州文化广场河滨地块被中国信达接手。该项目位于贵阳市南明区，规模达29.83万平方米。

如果说2018年底，中天金融收回地产业务是为了“活下去”，现在出售地产业务同样是为了“活下去”。最近几年，罗玉平已经逐渐将上市公司重心放在金融领域，但金融转型没能拉动中天金融业绩增长。2017年以来，中天金融净利润不断下滑，今年更是转为亏损。前三季度营收232亿，同比增11.2%；归母净亏损8.7亿。

与此同时，中天金融的债务压力不断加大。2017-2020年，中天金融资产负债率一直高达80%以上。截至三季末，中天金融有息负债374.7亿，其中短债271.5亿，在手货币资金仅有28.2亿，覆盖短债还有很大缺口。除此之外，中天金融还有81.5亿的债券需要兑付，其中24.5亿将在明年8月到期。

这也就解释了中天金融为何积极出售地产业务：换来90亿“活水”，才能过年。

本次交易完成后，在贵阳有“罗半城”之称的罗玉平将告别从业数十年的房地产行业，中天金融的主要业务就剩下证券、保险等金融业务了。

今年上半年，中天金融的利息收入、保费收入、手续费及佣金分别为0.57亿、120.6亿和4.5亿，除此之外，金融业务的投资收益达到11.8亿，金融业务的公允价值变动达到9.83亿。也就是说，金融业务整体实现营收147.3亿，在总营收中占比达到75%。

佳源能吃得下吗？

中天城投的新买家是佳源集团和上海杰忠有限合伙企业。其中，佳源集团早在8月就已经看中了中天城投的资产，但是其是否有能力“吃下”中天城投，一直被外界质疑。

佳源集团是总部位于浙江嘉兴的房地产公司，实际控制人为现年62岁的沈天晴。值得一提的是，“佳源系”其实有两家房企，一个是本次的收购方佳源集团，还有一个是港股上市公司佳源国际控股（2768.HK）。其中佳源集团由沈天晴直接持股98.83%，佳源国际由沈天晴直接间接持股74.93%股权，两家房企虽然都是沈天晴实控，但并不是从属关系，而是双轨并行。佳源集团的房地产项目主要集中在浙江、安徽、北京、天津、山东和重庆等省市，而佳源国际的业务集中在江苏、上海、新疆及东南亚等地，佳源国际进驻的区域佳源集团不会进入。

作为重资产的房企，佳源集团的债务压力也不容小觑。截至三季末，佳源集团有息负债达到188.94亿，其中短债38.6亿，而在手的货币资金仅有45.4亿。这种情况下，佳源集团要从哪里凑出90亿完成收购呢？

本次拉来的新买家上海杰忠，或许是问题解决的关键。上海杰忠成立于今年4月，目前并未展业，显然为收购而来。其股东都来自浙江，包括佳源集团，仁和智本及子公司杭州仁和，以及德丰科创集团。值得一提的是，德丰科创集团创始人赵建忠曾是佳源集团高管。

目前，上海杰忠已召开合伙人会议，同意根据本次交易价款的实际付款进度及融资需要，将上海杰忠的注册资金由9亿元增加至不超过45亿元。

本次交易被看作是浙江企业抱团进入贵阳。在强省会战略的推动下，贵阳市具有可持续的发展潜力，且相比房企激战地区更具性价比。

佳源集团9月曾表示，收购中天城投主要是看中其在贵阳市有丰富的低成本土储。中天城投主要项目集中在贵阳、遵义、泸州三个城市，其中贵阳最多，剩余可开发面积1601.5万平方米。

2019年沈天晴为佳源系提出了千亿计划，但房地产行业的整体下行，让这一目标至今未能实现。今年前10个月，佳源国际实现合约销售额302亿，距离全年405亿元的销售目标还有百亿距离，距离千亿更是道阻且长。

不过佳源集团收购中天城投后，可能让佳源系的千亿梦更快实现。沈天晴曾表示，佳源系地产板块约有六成在其私人名下，愿意这些资产未来逐步注入到上市公司。若此次佳源集团收购中天城投最终落地，不排除沈天晴未来将其注入佳源国际的可能。