Zillow大牛市炒房巨亏,别把人祸甩锅人工智能

硅谷101

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· 2021.12.01 14:16

一个大牛市大扩张的大败局故事。

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Zillow大牛市炒房巨亏,别把人祸甩锅人工智能

00:00 33:05

图片来源@视觉中国

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文 | 硅谷101,采访|泓君,整理|李宛宸 

11月2日,Zillow宣布退出他们的房屋翻新转售,裁员25%。受此消息影响,Zillow股价在一周内几近腰斩,从105.72美元,降至65.86美元。

图 | Zillow股价暴跌

Zillow此举引发巨大的讨论与争议,原因在于:

  • 在美国房市连续上涨,房地产行业最赚钱的一年,为何Zillow的房屋转售反而大亏?

  • Zillow号称可以用人工智能预测房价,人工智能估价到底是否准确?媒体,甚至他们自己也曾甩锅人工智能,Zillow此次业务败北,是否与疫情期间人工智能预测模型有关系?

  • Zillow CEO称退出此业务的原因,是接下来美国房屋市场面临巨大的不可预测性,美国房市真的不行了吗?

这是一个大牛市大扩张的大败局故事,播客《硅谷101》对话SALA HOMES联合创始人李晴 Sunnie,看看Zillow是如何走到今天这一步的。

以下是访谈精选:

01 当竞争对手集体刹车,Zillow还在指数级扩张

《硅谷101》Zillow最近宣布关停房屋转售(iBuying业务),发生了什么?

李晴关于Zillow也不能说叫暴雷,因为是在11月2号有很多小伙伴发信息问我,说因为Zillow出了一封给投资人的信说他们要关停现阶段的“Zillow offer”这个业务。它是Zillow在近几年推出的直接从卖家手里买房子,自己翻修之后再卖的业务,英文名叫做Flipping House。

它是一个很传统的重运营的模式,实际上Flipping House中间能挣钱的点不少:它可以挣买房子的一笔手续费、卖房子的一笔手续费以及中间增值部分的费用,所以他挣了三部分的钱,听起来是一门很好的生意。

图 | iBuying模式下的前后流程对比 图源:Zillow官网

10月20号左右我就已经看到了,说Zillow他会暂停新的购买业务的这么一个新闻,主要是因为今年第三季度所购买的房屋数量是第二季度的两倍多,第二季度本身已经是第一季度的两倍了,所以这是一个特别大的增长点。

实际上美国的房市,在第三季度它已经到了一个高点。跟Zillow有所区别,在这个期间,他的竞争对手Opendoor购买的速度是进行了调整的,比Zillow更早的进行放缓购买,但是Zillow并没有。

在别人已经基本上是考虑市场的风险稍微少买一点,Zillow这个时候是还仍然在扩张市场。

《硅谷101》:他们没有及时根据市场调整自己的策略。不知道美国其他地方的房价如何,就是在硅谷过去的半年来说应该都是相当疯狂的,而且一个季度比一个季度疯狂,平均水准大概我自己根据我周边的感觉就有上涨10%左右。

李晴:对,非常夸张。我们举个例子,美国的一个城市叫凤凰城,Opendoor 、Offerpad和Zillow这三家在这个城市都有业务进展。在这个城市的一些数据表明了这三家公司他们对市场的敏感度和策略的不同,比如说在今年8月份的时候,凤凰城的购买价格的中位数到达一个顶峰,9月份就开始下降了

《硅谷101》:因为Zillow在出了这个问题以后,他们公司也出来做了一些回复,他们就把这个问题归纳成为市场的不可控性,认为是因为疫情造成了二季度的房屋数据大幅的上升,然后三季度可能还有升,但是在9月份就暂停了,他们竞争对手都开始放缓买房的速度了,但是Zillow还在一个高速的扩张中。你觉得这跟他们的策略是有关系的吗?

李晴:这主要取决于这家公司的目标是做什么。因为对于Zillow来说,真正让他来继续买房子的这个小的团队的人衡量他们的KPI,到底是买到了更划算能够未来给公司挣钱的房子,还是说他们达到更高的市场占有率,我觉得应该至少是后者。他们买房的这个团队的人可能不一定会为后面这个房子挣不挣钱负责。

《硅谷101》:所以他们的目标是做大。我想起在10月的第一周,他们还在凤凰城疯狂的购买,而且成为他们推出iBuying业务最活跃的一周。iBuying就是我们刚刚提到的把房子装修以后再卖出去,那个时候他们的目标是在2024年的时候,每个月买5000个房子。这说明了他们的管理还是有问题的,因为他们的评价指标是比较单一的,只看成交的规模量。

李晴:对,规模和市场占有率在现阶段他们可能是觉得更重要的。

图 | Zillow的囤积房屋存量 图源:Mikedp

《硅谷101》:我们刚刚提到了美国的房价是一直在涨的,它算是一个大牛市,你刚刚也提到了他会赚三笔费用,买方的中介费,卖方的中介费以及房屋盈利的增值。如果房价一直在涨,就意味着他们过去那些买来的房子再卖出去是不会亏损的,他应该是能卖得更高才对。

按理说三季度房市这么好,应该是他们一个赚钱的绝好时机,因为财报上可能是他现在又收购进来了这么多房屋,那么他亏还是赚,要看接下来美国房市是涨还是跌,它是一个对预期的判断。但是在现有的业务中,如果房价一直在涨,他们又是倒买倒卖的,为什么不是赚很多?

李晴:逻辑听起来是对的,这是为什么这个生意听起来很简单。即使是你买的没那么便宜,只要市场是在上行的、是牛市,那你只要卖的贵,最终都是能挣钱的。

但实际上过程中我们经常忽略了它有很多的成本,包括持有的成本,运营的成本,还有金融的成本,这些都是这个房子搁在手里的一个成本,因为房子有房地产税、有维护费、有运营装修维护的成本,以及他一定是从银行有贷款及利息的。

你买的房子每个不到50万当然不多,当你量级达到一定程度,它每个月现金流的成本还是很高的。

即使是市场在上行,但是如果他当时买的不够便宜,以及这个上行的过程没有那么高,就很难。

今年上半年包括到七八九月份可能都是一个非常急速上涨的一个状态,但一旦这个状态有所迟缓,就像凤凰城,9月份可能市场没有再继续涨,或者是到了冬天,本来就是房地产每年的一个季节性的交易量不是很多的季节,如果他们卖的房子又比较多,那就会造成供需的不平衡。一旦供需不平衡,那就更难卖出更好的价格。所以实际上他收的房子越多,他如果有要卖出的压力的时候,它会相应的反向影响市场的一个价格。

如果是一个单独的小企业家或者是一个散户你很有钱,你想要业余的时间来做这件事,挣钱是一个挺简单的事情。如果你觉得现在这些房子不挣钱,等上三个月,明年春天再卖一定挣钱。

那为什么Zillow就一定要现在卖等不到明年?他有更多现金流的压力,可能还有第四季度财报的压力,但是你单个的人和组织就没有这种压力。这种重资产的游戏,单个的小组织是更容易挣钱的。

02 人工智能加速房价波动?

《硅谷101》:Zillow在做这个业务的时候,他也说了自己的一个核心亮点是人工智能计算房价。我相信很多住在美国硅谷的小伙伴,凡是有过买房甚至租房的,都会用Zillow或者Redfin的那个估价体系,因为我自己也用这个软件,他们偶尔估价跟真正房屋的成交价格还差挺多的。

刚刚我们反复提到了凤凰城,为什么凤凰城是一个非常典型的案例,就是因为凤凰城的房子它是比较标准化的,是一排一排特别相似的,这不像我们住的湾区这里每一套都很不一样,所以他们认为人工智能的估价体系是更加准确的,所以它就选了凤凰城,那你自己也有过几百套买卖房屋的经验了,根据你的观察,你觉得Zillow它的人工智能是怎么估价的?

李晴:他们的模型是不会对外说。我对他们的了解来看,我觉得他们主要是从这4个点来分析房价的:

第一个,就是这个房子的上市的价格,也就是Listing price开价;

第二个就是周围、附近类似房子近期的一个售价:过去跟这个房子类似的同小区或者附近一公里内,跟这个房子类似的面积、类似的卫生间数、类似的房间数大概卖了多少;

第三,市场最近的趋势;

第四,单个房子在网站上市之后,对比同期其他上市的房子,它究竟流量怎么样:有多少人喜欢,有多少人不喜欢,有多少人看过,对比来说它处于一个相对的什么样的位置,可能会给它的估价有一个加或者减的一个乘数。

这也是在我们平时买卖房子和看房源的过程中都可以感受比较明显的,比如说一个房子刚上市的一天,它的估价可能就跟开价差别不会很大,因为这个时候开价是它主要的一个依据,接下来它会出于对于周围的成交价的一个估计和收集了到底有多少人看过的这么一个流量的预估,给他进行一个鉴别。

一旦一个房子上市三天后变成火热房型,大家都喜欢他可能一下估价就会有一个甚至20%-30%的一个变动。如果到了上市两周,比如说14天还没有卖掉,它可能就会去掉火热房型了,从而它的估价又会有所回落,一旦这个房子开始就是进入合同中,它的估价就没有变化了,一直到它卖掉的时候显示出来成交价。

在这个时候它的估价会根据成交价进行一定的调整,也就是马后炮。如果你在成交之后三天看,可能会发现之前它跟成交价还有挺大的差别,过一阵你看它跟成交价好像估价差不多,如果你没有追踪过这个过程直接来看,你会觉得他们估的还挺准的,成交价就跟估价是差不多的,实际上你不知道他中间曾经调整过。

《硅谷101》:从你的角度来考虑,你觉得Zillow他们用人工智能去算房价这一点靠谱吗?

李晴:如果是这个估价用来出offer肯定是不靠谱的,但是我想说的是它是有它的意义的。

它的估价就是会让你对市场有一个大概的了解。因为房地产的成交每一单都是很多钱,不可能用人工智能的估价来指导出价,因为如果它的指导有意义,那每个人都出的是一样的价格。

最后卖家卖给谁,是基于最高的出价,人工智能估价不能够反映真正市场上的供需情况的竞价结果。

我自己做卖房经纪的时候也经常会遇到某些房子,总共收了10个offer,10个人里面9个人的出价相差不到10万块钱,可能第一名的出价比第二名高的40万。有时候大家看最近房价涨得好猛,只是由于这一批房子出价最高的人,可承受的范围比较高,并不一定代表说这个房子真的就值这么多钱。

我甚至觉得第三方的估价的软件也好,网站也好,它是加速了市场的一个变动。因为它不反映大多数人对这个房子的影响,它最后出现的就是最高价的成交价。它已经选择了所有人中间最极端的那个案例,把所有极端案例放到一起,它是加速了这个趋势。

因为从疫情到现在过去这段时间,美国房地产市场的涨幅是非常高的,因为利息很低,疯狂印钱,大家不希望贬值,买的人多,卖家又稀少,导致了供求关系不平衡,房价一直涨。但是我认为经纪人的推动,第三方网站他们的估价不断的变高,都会影响市场。

房子是一个非常复杂的东西,他们能够收集到的数据点肯定不是全部的,因为一个房子的采光、格局很多方面都有影响。各种复杂的信息混合在了一起,有一些极端案例点,就会影响它估价,从而反向影响市场。

但是对于人工智能估价来说,反而是如果在市场波动不那么大时,它会有一个更准确的估计。

03 规模化之痛:流量思维做地产

《硅谷101》:我看见一个吐槽,Zillow从市场上收购的房屋的价格是比正常收购的房屋的价格要高10万美元以上。Zillow不会去出价50万美元以上的房子,这样的客单价它都能高10万美元去买,后来有一个统计说,大概在他们的600多套房子中,大概平均每套房子损失了8万美元。

这么大的一个差价,你觉得这个只是因为人工智能估价的问题吗?还是会有其他的问题?

李晴:他们真正在做买的决策和给合同,不是按照估价来的。比如这个房子估价可能45万美元,他可能是48-49万美元买。因为它是在一个竞争性的市场上,实际上他们最终买到的房子可能有很多都是比他自己的估价会更高的。

我也看到公司内部的一些吐槽,高管为了能够完成这个季度要收购多少个房子的目标,在收购房子的过程中,同一个卖家面临来自不同买家的出价邀约。即使他们的估价,房子到不了这个卖价,为了要能够买到这个房子,他会愿意出高溢价,这是很多时候会出现的情况。

《硅谷101》:对,他们巨额亏损,内部为了完成这种KPI的指标,高价收购房子是一个原因。

还有一个原因就是因为今年疫情,他们是做这种房屋翻修的,那就必然会涉及到人力成本。人力成本比较高,并且材料费用是一直在上涨的。我也是看到一个员工在论坛上说,他们短时间内是没有办法按照以前的价格来完成Flip的。他对Flip的装修价格会有一个预算,最后发现这个预算也是装修的费用也是大大超过他的预期的。

李晴:对,量大到一定程度,相应的你就影响了市场的各方面的供需。

同一时间,假如说Zillow有很多的房子都要被翻修,那现在的装修工人和材料可能就不够,本身的价格已经不便宜了,由于他们的需求增加反而推高人工还是材料的成本都是有可能的。

翻修房屋卖钱挣钱,尤其是短期的,它是一个非常重运营的行业,不需要那么多科技含量。房地产本身它就已经够本地化了,每一个小区每一个城市它都有自己的一些单独的特点,翻修更是本地化,你不可能说从总部支援。

我们自己今年做翻修的过程中也遇到过,就是如果你想要找各方面都很好,素质都很高的装修师傅,会减少你的管理成本,但是他们可能要价就比较贵;如果你希望要价比较低的师傅同样可以完成同样的工作,但是可能沟通成本相应会高一些,他们可能素质就没有那么高。

它不是一个通过规模化,就可以大幅度降低运营成本的行业,反而会由于你的规模化可能在某些情况上,甚至在某些地方会增加你的成本。

《硅谷101》所以你觉得他们出现的问题,是他们自己运营跟管理的问题,而不是疫情人工材料上涨的问题。

就比如说有人去翻了Opendoor和Redfin的一些财报,就发现这几家公司并没有遇到像Zillow这么大的问题。

李晴对,Opendoor并没有亏钱,而且今年做Flip翻修的人这么多,我们自己今年也做了很多,我们的一些朋友和兄弟企业也做了很多,能够亏钱的、亏得最多的就是现在看到的Zillow,我不觉得这是一个市场的情况。

因为今年真的算是房地产的一个大年,只要你在房地产行业里面做,各种各样的方式其实都能挣钱。不管是买还是卖还是翻修,甚至是贷款,你是很难亏钱的。

《硅谷101》:这也是我为什么这么想聊这个话题,我觉得Zillow是在一个大牛市里面炒房,把自己炒得巨额亏损,股价腰斩。

李晴:我觉得更多的是运营的问题,主要负责这些决策的人到底他们决策的目标是什么。他们是为什么样的KPI来负责的,这些都会影响他们最终到底做的事情符不符合本质的市场规律。

本身Zillow在买的过程中就没有买低,其次在装修的过程中,费用也比预期的要高,卖的时候又没有说能够卖得很好。再由于他买的相对比较集中,在集中的市场上,大批的入货,再大批的出货,本身它的行动就会影响市场的价格。

《硅谷101》:还有一些用户吐槽,Zillow自己装的房子卖出去,装修最基本的各种对齐都没有做好,开关放上去以后附近还是有好大一个洞,整个品控管得特别不好。

李晴:这就说明了他们的本地运营是有很大的问题的。

我曾经在推特上面看到爆料,Zillow花了40多万从他手里买了他的房子,比周边的房子都贵很多,过了不到一个月又回来给他发信,(当然那个人是不知道他是以前的屋主的,他可能只是给这个区在看房子的人普遍发信),说这个房子35万你愿不愿意买回来?我觉得Zillow不是像我们这个普通房地产从业者的一个做生意的思维,他还是一个做流量的思维。

《硅谷101》:所以我觉得流量思维有时候还是值得警醒的,玩不好可能就得强制平仓了。

李晴:一个公司大的内部的运营也是很重要的,以及以什么样的目标来评价内部人士。我还听到一些其他的内部吐槽。他们知道最近Zillow比如说要拿下哪个市场,这个季度的目标就是要在这个城市达到多少的占有率,那他们可能内部人提前就在这先把房子买下来,然后再高价转手卖给这个Zillow。

可能不只是Zillow,我觉得一旦一个公司大到一定程度,让自己的利益和员工的利益有了一个冲突,或者是说员工可以利用公司的一些决策来做套利和获利的时候,它肯定就是有一定的制度缺陷的。

股市上相对来说是管的更严的。但是房地产我是知道真的有人利用内部公司的漏洞,做一些对自己更有利的事情,因为他知道公司收这些房子是不计成本的,他就会提前自己先入手一些,然后再卖给公司。

04 甩锅美国房市?并非如此

《硅谷101》:Zillow 首席执行官 Rich Barton自己解释为什么会对第四季度会有强亏损的预期,他预计第四季度在购买房屋上,在房屋转售上还会增加2.4亿到2.65亿美元的损失,是相当大的一个数据。他自己给出的理由是未来房价的不可预计性远超预期。但是跟他们做相似业务的Redfin、Offerpad和Opendoor财报都没有这么夸张。

一般做房地产的人都知道房价春季开始回升,夏季进入到一个高峰期,然后是秋天,冬季是一个低谷期。

李晴:对,我们自己做生意的时候,冬天是我们进货期,年底之前能买多少买多少。翻修是有时间的,基本上我们三个月以内就会把翻修的房子卖出去,那也就是刚好到了春天这个时候就是最好的一个循环。

买的时候是淡季,卖的时候是旺季。但他们如果第三季度买的非常多,第四季度开始卖,本身它就踩到了房地产循环里面最不好的地方,因为是相当于买的时候是高点,卖的时候又是市场的淡季。

《硅谷101》:你知道Zillow是什么时候开始做他们的iBuying业务的吗?为什么他们会犯这么常规性的错误?

李晴:Zillow宣布退出Zillow offer业务,是3.5年的时间里亏损超过10亿美元,因此他决定关闭这个业务。

《硅谷101》:所以他做了三年半的时间,还在犯一些非常初级跟常规性的错误,这是为什么?

李晴:还是公司内部运营的问题。Zillow本身他是一个拉拉队和裁判员,他突然下场打比赛,本身他的运动员的基因就不是用来打比赛的,或者是说他没有办法控制新招来的运动员。

 图源:Zillow

《硅谷101》:或者说它是一个给经纪人展示的平台、是赚广告费的、是一个互联网的公司。如果他突然下场了去做房屋转售,我可以理解成它是两个完全不一样的事情,不一样的思维,甚至是完全不一样的赛道。

李晴:互联网公司扩张中跟传统企业有非常大的区别。像我们做的每一个房子每一个翻修都是要挣钱的,亏钱的事情我们相对来说是不那么愿意做的。但是可能对于互联网公司的扩张来说,规模是更重要,因为他们挣钱不是靠这一笔两笔来挣钱,他们可能是靠推高股价来挣钱,或者是由于市场占有率后期在其他的方面挣钱,他挣钱不是靠这一个单个的房子,这个可能是一个区别。

他们需要在特定的时间内达到一定的市场占有率,那在这种情况下就一定要出比别人更高的溢价来达到他的目标。

《硅谷101》:它如果知道市场不好,可以放一放,为何要紧急出售?

李晴:这就是看它现金流的压力有多少,至少在现阶段的美国的房地产来说,长期来看是没有特别大风险的,因为政府在印钱。至少在政府在印钱的情况下,不会有特别大的回调的可能。

图 | Zillow现金流量表  图源:百股经

这个市场的钱就这么多,他总得有去处,对于Zillow他们来说,我觉得他们这个房子放到手里,放到明年春天比现在卖一定是能够卖的更多,但他为什么撑不到春天?它作为上市公司,它需要有每年的年报,每个季度的财报,有披露压力。另外,跟它收购这么多房子,到底用了多少的贷款、使用了多大的杠杆有关,它可能会有现金流的压力。

《硅谷101》:你刚提到了你们今年也大概做了50个Flip House,你们今年的收益怎么样?

李晴:挺好的,我们每个Flip房子都是挣钱的,有一些房子挣的比较多,可能挣个大几十万,有的房子挣钱比较少,比如说整个十几万。

整体对比来说,我们平均每套房子挣的钱,有时候是不如一个单独业余的买家自己在疫情期间的低点,通过银行低利率贷款的方式买房,甚至放着不动,搁上两年他再往出去卖,可能他们单个房子挣的钱都会比我们平均挣的钱要多,这也是很正常的。

因为我们也需要有规模来降低我们的成本,我们自己的装修工队是我们自己的雇员,因为这样子我们能够控制速度能够很快,我们说要多久之后能装好,就能上线能更好的控制质量,但是它就要求我们有足够多的项目来支撑我们的运营成本,不可能我们这个月有活干,下个月没活干。

我觉得很多时候这个都是可以跟股市做类比的,如果你是一个散户高杠杆,比如买家特斯拉,然后你放了两年,你的收益率肯定是比好的基金经理要挣的收益率是更高的,但是你这个是不可持续的。

我们更希望做的是一个可持续的事情,对于我们来说可能就是有点薄利多销的。我们每个房子挣的钱都是可以挣更多的,但是我们选择不要持有更久,每个房子卖完过上几个月往回看,你都会觉得你卖便宜了,再坚持几个月可能再卖更多的钱。

我们因为不是做一笔生意,我们更希望说它是一个能够滚动起来的,对更大的企业可能更是这样,这也是为什么Zillow可能说没有办法这一批房子可以放得更久。

《硅谷101》:总结来说就是这是一个规模化以后很难利润很高的行业,但是个人小规模的来做,你没有现金流的压力,它反而可能是一个能赚一大笔钱的生意。

李晴:如果你有耐心并且能够承担损失,就是在市场不好的时候你憋着不卖,等到市场好的时候你再卖,那肯定是能挣钱的,前提是你撑的下去。

05 老牌互联网公司的转型之路

《硅谷101》:所以我很好奇的是为什么Zillow跟Redfin他们本来都是互联网公司,却要来做房屋转售以及Flipping house的模式?

李晴:因为他们有危机。并且从挣钱的角度上来讲,我们可以看到Zliiow和Redfin都属于不是那么挣钱的科技公司。

房地产本身就是一个离钱很近的行业,有很多的方式都可以挣钱,所以他们选了买+卖+翻建,这本身就是房地产比较挣钱的部分。另外一块很挣钱的就是开发,Zillow还没有去做开发,我觉得如果他想要挣钱,这些都是可以做的。

相对来说他现在进入的这个行业门槛不那么高,比较容易挣钱的方式了,但由于它运营的不好,导致了今年这么容易挣钱的市场,它也在亏钱。

《硅谷101》:Zillow它的主营业务赚钱吗?在房地产经纪人这一块,它还算是最大的一家,现在市场上从用户层面上来说用他们的软件的还是挺多的。

李晴:但我们都是白嫖的,我们不管是用Zillow还是Redfin,我们只是贡献了流量,我们并不给他交钱,给他交钱的是房地产经纪人。

Redfin和Zillow的盈利模式是不一样的,Zillow是一个平台,Zillow流量量级和Redfin是完全不一样,Zillow要比Redfin的流量要高非常多,它有更多的网站矩阵,不像Redfin只有自己的一家网站,Redfin就是一个买卖房子的中介公司,它是靠佣金来挣钱的,它不是靠流量来挣钱的。

Zillow是靠流量的,它的收益最大的部分当然还是广告。它也有一个做广告的上限,它不像是Google,Facebook这些公司做广告是有各种各样的东西可以做竞价,那对于Zillow来说,一个邮编里面能够做的经纪人就这么多,上限是比较明显的。这也是可能他们有压力一定要拓展新业务的原因。

06 谁是Zillow模式的受益者

《硅谷101》:我们看到Zillow现在是巨额亏损,谁是Zillow这个玩法的受益者,或者简单说谁赚到钱了。

李晴:首先毫无疑问的是sales挣钱了,用比其他人更贵的价格卖给了Zillow,他从中间挣钱了。

背后还有很多的机构也是挣钱,因为他们在收购Zillow低价出售的这些房子,Zillow低价出售的房子,我们作为散户是不一定买得到的,他们可能放出来想要卖的消息,以及由于他们也许有现金流的压力,想要更快的出手,那他们也是寻找的是市场上能够一下子买很多房子的第三方。那这些买房的机构,他们是有房地产运营经验的,他们有更好的资金实力,他们吃下来这些便宜的房子之后,再组合再去转卖,他们是可以挣钱的。

《硅谷101》:他们为什么不卖给散户?

李晴:因为卖给散户更慢,如果他们希望过程中能更快的处理掉这批资产,他们一定是打包卖的会更快,散户成本也更高。Zillow现在是没有自己的经纪人的,他卖给单独第三方来说,可能中间的交易费用也相对更少,以及也不用做上市的准备,每个房子上市花费还是挺多的,包括你要做检查,打扮漂亮,这些都是额外的成本,时间金钱都是成本,它直接卖给第三方,只要Zillow能够愿意接受这个价格,它卖第三方打包的机构来是最快的。

机构也是乐意买的,因为的确是便宜。我们要有钱我们也愿意买,我们也在找渠道看怎么样能够买到,Zillow想要处理的这些相对来说没那么贵的城市的房子,但是他们要求还都是挺高的。

《硅谷101》:比如说他们会有些什么样的要求?

李晴:会要求一次性买的多,而且很难说你可以挑着买,他可能一个包就是这个区域我总有这么多房子,你要买他们就都买掉。

《硅谷101》:就相当于打包卖,你也不太好在里面挑这套,不要那套。

李晴:如果他们想要处理资产,以这种方式卖是更方便的。买到这些资产包,真正有能力做运营的这些资本公司,就是做房地产起家的,他们就可以来做一个长期的出租,然后把它变成自己的一个资产包。他们做的是金融和资本的生意,他们买了之后可以不用通过售卖来挣钱,可以持有一段时间之后慢慢的卖,这也是房地产一个比较流行的玩法。

Zillow更像是一个不太了解房地产怎么挣钱,又很着急,并且可能有一些多方的压力,再加上做决策的这些人,他不是以做这件事挣不挣钱为指标来进行的,就导致了最后现在这样一个结果。

《硅谷101》:你刚才提到的着急想卖打包卖给机构是现在正在发生的。

李晴:正在发生的。

《硅谷101》:最近的事情,他最近在紧急处理这批房子。

李晴:对。它如果再降价,它所谓的降价,也就是降到市场价,很多人说我想要去抄底,Zillow卖出来的低价房。如果真的比市场价低就轮不到散户买,如果跟市场价持平,那你该买还是正常买,你买的不管是Zillow还是其他的,你就是在市场价买房子。

《硅谷101》:所以我们总结一下就是谁亏了钱谁赚了钱,我们刚刚提到了卖家,还有给Zillow买卖房屋的经纪人,还有机构是从这个上面赚到了钱的。Zillow跟银行是亏损的,为什么银行也是亏损的?

李晴:假如说这个是只有5%或者10%的杠杆来买这些房子,那当这个房子卖了之后的钱不足以还银行,那银行可能就要考虑说,是要继续追你欠我的钱,还是说因为你欠我的钱太多了,假如说你还不起,可能少追一点,至少能有多少还我多少。

我们并不知道它到底中间是用了多少杠杆,不可能一个房子是全现金,而且按照我对这个市场的其他一些类似公司的了解,他们买房子是不会付非常高的首付的。假如说他只付了5%或者10%的首付卖的时候,比他买的价格低了10%,那一定他不只亏了本金还亏了银行的贷款,亏了这部分到底是由谁来还,那如果还不上银行就会亏了。

《硅谷101》:综合来看,Zillow关停房屋转售业务还真不是一个单一力量作用的结果。既有它的CEO提到的疫情,加剧了市场的变动,所以导致了这个人工智能的估价模型大幅偏离;又有公司内部管理、运营等很多的大公司都有的问题,同时与它的商业模式与基因上是一家互联网公司,而不是房地产公司也有关系。

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