老牌地产家“朱老农”

华商韬略

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· 11月9日

大哥终究是大哥。

文 | 华商韬略,作者丨 李君

生意场上没有永远的王者。

巨额债务下,昔日大佬许家印也开始变卖资产,“接盘侠”们伺机出动。

早前就有消息传来,某大佬欲以200亿港元收购恒大物业,虽然这笔交易因双方付款方式异议最终告吹,但也让一位“隐形富豪”浮出水面——神秘广东佬、合生创展掌门人朱孟依。

在房地产哀鸿遍野、割肉求生的当下,合生创展今年的成绩单出奇亮眼:“三道红线”全绿,现金及存款达到428.55亿港元。

手握400亿,不当大哥好多年的朱孟依,开始了一场不动声色的“围猎”。

他的猎物,还不止恒大。

01

如今地产大亨的名单上,已经难觅朱孟依。

但30多年前,这位诸人口中“朱老农”的故事,今日再谈起依然让人叫绝。

1959年,朱孟依出生在广东梅州一个农户家,早早就混迹江湖,读书不成却头脑精明,摸爬滚打多年,练就一身“四两拨千斤”的本事。

上世纪80年代,改革春风吹满地,中国商品经济兴起,大街小巷流动摊贩也越来越多。彼时,朱孟依还是小镇工地包工头,看着满街乱窜的摊贩和为此头疼的城管,他琢磨出了一个“金点子”。

朱孟依找到镇政府谋求“合作”:

政府出地他出钱,一起开发一条商业街,把小摊贩们安顿过来,事成后他只收取部分租金。

不用掏腰包又便于城市管理,镇政府何乐不为。靠着在这条商业街收租,朱孟依赚到人生第一桶金。

1992年,朱孟依正式转战地产。

他做的第一件事就是跑到香港创办合生创展,又以港商身份回到内地。同年,雅居乐和碧桂园先后成立,随后富力、恒大相继诞生,“华南五虎”正式登上历史舞台。

“五虎”中拔得头筹的,还是朱孟依。

1993年,广州市政府拍卖土地,地产商哄抢市中心地皮,朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。

巧的是没过多久,天河区就被规划为广州新的市中心,朱老农拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

是运气好还是早有筹谋,经此一战,很多人都揣测,

朱孟依走的就是“打通上层”“获取内情”路线。

在这块“白菜价”地皮上,他相继推出华景新城、暨南花园、骏景花园等标杆项目,以极低成本赚得盆满钵满。

合生创展广州区域已开发项目 来源:合生创展官网

当时坊间流传一句话:“朱老农的地在哪,房子就要买在哪。”

上世纪末,土地拍卖还没有规范透明的流程,地产商们为了拿地,八仙过海各有手段。

2003年初,广州天河科技园建设总公司(以下简称“建设公司”)将珠海投资、廖若清、南博置业告上法庭,索赔6亿多元。

起因是,原属于广州科技园实业公司(以下简称“实业公司”)的339多亩土地,被悄无声息地转移到了朱孟依公司名下,而作为实业公司大股东的建设公司却毫不知情。

珠海投资和南博置业都是朱孟依的公司,而廖若清则是实业公司的总经理,实业公司由珠江投资和建设公司的合作企业成立。

后来经查证,2001年,廖若清伪造董事长签名,越权代表实业公司与南博公司签订协议,在周边地价单平都已破万的情况下,将339亩土地以每平不超过800元的价格“贱”卖给了朱孟依。

这块原本的政府划拨工业用地,在“巧妙”运作中,不仅改了土地属性,还改姓了“朱”。

建设公司苦苦维权之时,朱孟依已大兴土木,在这块地上建成了规模浩大的骏景南苑小区,并且大获成功,十年后,这块地皮价格翻了40倍。

而不清不楚的卖地“冤”案最终不了了之。

“我们斗不过他们。”建设公司副总经理贾弘基感叹。

1998年,朱孟依的一招又让人见识到他的“精明”。

时年,大陆A股市场还不允许私营地产公司上市,朱孟依凭借港资身份,使合生创展在香港主板成功上市。

此时人们才大悟朱老农最初将公司注册在香港的原因。

资本助力下,合生创展一骑绝尘。1998-1999年间,在广州开发了110多个项目,比万科在全国五大城市开发规模总和还多。

2004年,合生创展成为内地第一家销售破百亿的房企,同期万科的销售额只有70亿元,碧桂园32亿,恒大只有14亿多。

朱氏家族也在逐渐成型,朱孟依兄长朱拉伊创办了广东新南方集团和北京光华天成投资,弟弟朱庆伊创办了地产公司珠光集团,后者于2009年借壳上市,即如今的珠光控股。

45岁的朱孟依早已不是那个小县城里的包工头,如今,他是搅动华南地产界的一条巨鳄,是日益煊赫的朱氏家族掌门人。

“朱家才是中国地产界的隐形航母。”

风头鼎盛时,王石甘拜下风。

02

2005年的合生创展,就像正午的太阳一样耀眼。

这一年,公司迎来了一位叫武捷思的行政总裁。

这位总裁非等闲之辈,他曾于1995年至1998年担任深圳市副市长,之后被任命为广东省省长助理。亚洲金融危机期间,广东省创办的粤海公司资不抵债91.2亿港元,武捷思临危受命,接盘这个“烂摊子”,仅用了两年时间,粤海就成功重组,第三年已经扭亏为盈,这一操盘被称为“粤海奇迹”,武捷思也一战成名。

为了挖这位天才,朱孟依开出天价:500万元年薪和2000万股认股权。

外界一度认为,武捷思的加入必然让朱老农如虎添翼,让合生创展再创辉煌。

然而不过两年,合约期未满,武捷思就辞职离开。

外界传言,武捷思在公司没啥话语权,朱孟依把权力牢牢抓在手里。

从武捷思开始,合生创展仿佛陷入魔咒,每一任行政总裁都干不满3年,五年时间内先后有四位总裁出走。

传言并非空穴来风。

合生创展的员工透露,虽然身家数百亿,朱孟依非常低调。他不接受媒体采访,常年衣着朴素,平时吃饭白粥青菜参汤,偶尔斗把地主,就算是娱乐活动了。

低调、神秘,这似乎是粤系商人一贯的作风。虽然事业上敢闯敢拼,却始终固守家族企业观念,绝不让权力落旁人之手。

朱孟依有两子一女:长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。在接班人的选择上,朱孟依“重女轻男”,从2011年起,就悉心培养女儿朱桔榕。

“85后”朱桔榕毕业于中国人民大学金融系。2009年,才21岁的她就被父亲安排出任合生创展总裁助理,2011年底出任执行董事,2012年,晋升为常务副总裁。

当同学还在打工时,朱桔榕已经当上老板。

2013年,她上位副主席,“接班人”身份明确。时任总裁薛虎等多位高管随之离职,此后,合生创展总裁席位空缺长达六年。

2020年1月13日,朱孟依辞任董事会主席职务,女儿朱桔榕正式接棒。

03

只不过,当接力棒交到女儿手里时,合生创展已有“颓势”。

从2008年之后,合生创展的销售规模一直在走下坡路。

当曾是小弟的恒大、万科迎头赶上,销售纷纷破千亿时,合生创展的销售额迟迟在百亿徘徊,2019年,合生卖出204个亿创新高,这个“可喜可贺”的成绩也不过是同期万科销售额的零头。

业绩落后那些年,朱老农受到过不少“虎落平阳”的嘲讽。

外界将合生创展的落后归结于朱孟依的保守和他坚持的“低价购地、长期捂盘、缓慢开发”模式:

囤下了数千万平方米的巨量土地,且大都位于一线城市的核心地带,却从来不着急开发,最高50万/平方米的北京霄云路8号,开发了近10年。

旧城改造这种随随便便就能折腾个五六年的长周期项目,别的房企都不爱干,朱老农却情有独钟。

相比快变现,他笃定利润更高的慢模式,销售业绩平平,却靠土地增值实现可观利润。

当大多数房企都在“高周转、高杠杆”时,朱孟依“一意孤行”,面对质疑从来不理会、不回应。

2003年,朱孟依又通过各种关系以78元/平方米的白菜价拿到了天津宝坻2.5万亩土地。

当时,“京津冀一体化”还只是个模糊不清的构想,但在朱孟依看来,京津冀一体化是大趋势,这片盐碱地就是未来京津之际的财富新城。

为此,他力排众议,耗资200亿,在这片地上打造“京津新城”,盖起了数以千计的别墅,配套上马了超豪华酒店。

但他的眼光太过超前,直到2014年,“京津新城”依然是一片荒芜,还收获了一个惊悚的名字——“亚洲最大的鬼城”,直到2016年修建“京滨高铁”的消息传来,“京津新城”才甩掉“鬼城”的帽子。

历史最终证明,他的确看准了。

合生财富广场

只不过200亿的巨额投入,等待翻盘的过程太漫长,合生创展元气大伤。

再加之2008年的三联收购案波及,合生创展“一年不如一年”,朱孟依也一度隐匿于公众视野之外。

04

大佬的故事并没有就此结束。

2021年,鲜有露面的朱孟依再次站到舞台中央,这一次他的身份是“造车者”。

广汽集团年初发公告称,其合营公司广汽蔚来新能源汽车科技有限公司(以下简称“广汽蔚来”)引入战略投资者广东珠投智能科技投资有限公司(以下简称“珠投智能”),增资约19.23亿元,完成增资后,珠投智能将持股广汽蔚来66.2%。

携19.23亿入局的珠投智能,其实际控制人正是朱孟依的长子朱一航。

放弃了家业继承的朱一航已经别有天地,尤其在游戏行业风生水起。11月7日凌晨拿下了2021年《英雄联盟》全球总决赛冠军的EDG战队,背后老板就是朱一航。

朱一航  来源:腾讯电竞

在战略合作签约现场,朱孟依一身西装,以元知科技集团战略委员会主任的身份出席,而元知科技,则由其小儿子朱伟航执掌。

此次合作,广汽蔚来将提供在整车研发、供应配套以及智能制造方面的资源,而元知科技则利用其在AI技术、车路协同、物联网等领域的优势加成。

父子三人齐上阵,其进军造车界的决心可见一斑。

但阔绰出手背后,众人眼中“日薄西山”的合生系钱从何来,同样备受关注。

这时人们才发现,朱孟依“一动不动”那些年,已经靠炒股另辟一片天地。

2020年底,合生创展一口气购买了64.22亿港元的证券,在科技、健康领域下重注,买下了平安健康、平安保险、小米等企业股份。

从目前的收益情况来看,这是一门相当赚钱的生意。

其财务报告披露,合生创投的股权投资收入已经超过了地产收益,成为仅次于物业发展的第二大收益业务。

通过股权投资的方式,合生创展毛利率逆势上涨,由2019年末52%提升至2020年的67%。

从地产公司转型多元业务,并在股份投资领域见长,是朱桔榕接掌合生后,交给老爹的第一张成绩单。

如此看来,学金融的女儿继承家业,两个儿子转战新领域,朱孟依早就拨好了算盘。

30多年风云变幻,商界大佬和明星企业走马灯似地换,朱老农却稳稳地把合生系做到“小而不倒,少却不亏”。

风雨不动安如山,还出其不意演上几出“螳螂捕蝉,黄雀在后”的好戏。

如今,在大家都认为地产风口已过时,他又反其道而行之,频频出手,先是2019年耗资74亿拿下广州、北京和杭州、苏州等多幅地块,2020年5月,又斥资180亿巨额在北京攻城略地。

而“牵手”恒大失败后没多久,这位富豪又迅速更换“猎物”,瞄上中国奥园价值14亿港元的物业板块,真金白银诠释“别人贪婪时恐惧,别人恐惧时贪婪”。

局势不定的当下,不知这位老牌地产家,还会亮出什么剑。

参考资料:

  • [1]《朱孟依和他的地产王国》中国周刊
  • [2]《合生天价诉讼案调查》中国周刊
  • [3]《他淡出江湖好多年,却因王健林的一点小生意,震动大半个财经界》华商韬略
  • [4]《朱孟依:不做大哥好多年》地产风声
  • [5]《合生炒股记 朱孟依的投资世界》观点
  • [6]《地产大佬造车连续剧,朱孟依19亿元拿下“蔚来”》地产K线
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