房地产暴雷后的“保命之战”,是一场残酷的“鱿鱼游戏”

袁国宝

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· 10月26日

房地产行业的未来有哪些趋势?

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房地产暴雷后的“保命之战”,是一场残酷的“鱿鱼游戏”

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图片来源@视觉中国

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文 | 袁国宝

房地产行业多年埋下的祸根,在政策调控下一触即发,多家房企困于债务,接连暴雷。房地产将迎来一波大洗牌,就如一场地产版“鱿鱼游戏”:地产玩家们为了“活下去”,垂死挣扎、力挽狂澜。但没人知道他们会跌倒在哪一关、谁又能“通关”制胜。当下的每一关,都关乎生死!

对于房地产,本文将探讨以下几个问题:

1、接二连三陷入债务危机的房企,如何自救?

2、这些年地产“走得太快”,埋下了哪些隐患?

3、二手楼市及中介行业如何活下去?

4、房地产行业的未来有哪些趋势?

最近的韩剧《鱿鱼游戏》能有多火爆?直接稳坐Netflix TV show世界榜播放量第一。

虽然只有9集剧情,但是很多观众一口气追完后,由衷的拍手叫好,直呼过瘾。

《鱿鱼游戏》之所以能在全球范围内火起来,是因为它戳到了很多真实的现实问题,以及一些经济现象、社会现象,甚至是阶级矛盾,更是一场对资本主义的大批判和讨伐。

它究竟讲了什么呢?看似就是“一场游戏”,不过它是一场残酷的关乎生死的游戏。

一二三木头人、椪糖、拔河比赛、玩弹珠、过玻璃桥、鱿鱼游戏,这些源于童年记忆中的和玩伴们玩耍的游戏,在剧中被蒙上了一层与“美好”背道而驰的残忍属性。

既然是游戏,那么就有规则、有输赢、有淘汰,为了活下去,人性的弱点也暴露得一览无余,因为参与者之间本质上就是竞争的关系。

想要在游戏中不出局,就一定会有厮杀、有算计,各方也会有立场和阵营,资本金钱的力量,让参与者的丑恶面终将原形毕露。

未知、恐惧、迷茫、侥幸、斗智、金钱……

其实,关于一场国内楼市版的鱿鱼游戏,也才刚刚开始……

房地产开始震荡,陷入“鱿鱼游戏”

这部《鱿鱼游戏》像极了最近频频震荡的房地产行业。

剧中讲述的是456位在生活中不如意的人,去参加一场可怕的生死游戏,胜者可获得高达456亿元韩元(人民币2.5亿)的奖励,而失败者则是以生命为代价,进而层层筛选出最终胜利者。

而这些高额的奖励,来源于剧中一群戴着动物面具的观赏嘉宾,他们是这场游戏的操控者和观赏者。其实导演是暗指全球各地的资本力量,这些年资本运作而暴富的例子已是常态,相信大家已是见怪不怪。

在剧中,玩家们中的老弱病残的会死,轻敌的会死,不遵守规则的会死,甚至有竞争者相互残杀。没办法,一切都只为了能“活下去”!像极了最近房地产暴雷的房企“玩家”。

只不过现实生活中,房企的角色或许更为复杂,当下他们的确是令人同情的逃命“参赛者”,但是曾经他们更是决定房地产行业“怎么玩法”的“面具人”,而拿着血汗钱买房的大众才是“被宰割的鱼肉”。

如今的局面,暴雷的房企更像是被更强的资本和舆论所反噬。

房企的债务危机会使其信誉度被舆论严重影响,各方“讨债”声音也就会愈演愈烈。

负债累累之下,暴雷房的在建楼盘也就跟着“摇摇欲坠”,甚至影响到大部分项目停工,掀起了一波停工潮。

房企一旦困于融资,新的资金又难以注入,导致后续一系列工作难以进展。

加上地产盈利本身就是高杠杆模式,因此很容易引发资金链危机。

富力、华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展、新力控股、花样年等多家房地产开发商,接二连三翻车,均陷入不同程度债务危机,这其中不乏昔日辉煌的百强房企。

这里例举的这些房企还只是“冰山一角”,网传2021年将是国内地产公司大洗牌的一年。

头部房企富力地产,同样陷入了债务危机,被行业戏称住进了“ICU”。

其实早在2019年,富力的资金危机便初露破绽,而后来的疫情爆发与“三道红线”加重了债务压力。

导致如今富力的三条红线全踩,但是融资难上加难、楼盘也不好卖的趋势下,富力的资金危机或将持续下去。

作为“房地产前十强”的河北龙头房企华夏幸福,在今年3月资金链就开始断裂。

据相关数据显示,截至9月份,华夏幸福的违约债务本息高达878.99亿元,债务压顶下,其账面基本上无可自由动用的资金。

号称“西南地产一哥”的蓝光,目前多地项目大面积停工,整体销售放缓。据蓝光2021半年报,账面可支配资金仅为3亿。

最近新加入的暴雷房企还有新力控股和花样年集团。

新力控股这边,现在也是危机四伏。流动性出现问题,境内债务危机还引发了境外债权人的行动。市场上称集团总部员工已经开始全员降薪,试图通过售卖项目及物业资产来补救。

国庆节期间,花样年也躺进上这场激烈游戏的名单中。

10月4日,花样年控股对外称,花样年针对2021年10月4日到期的、余额为2.06亿美元的美元债未能按时偿还,出现债务违约。

没想到花样年也出现了债务违约,着实让很多投资人措手不及。

虽然花样年对外称“绝不躺平”,早日解决资金风险,走出流动性困境。

但是一系列房地产接连暴雷后,投资者们对房地产行业的信心差不多已经要“到底”了,形势不容乐观!

于是地产玩家们也在力挽狂澜,试图以新债还旧债,更是抓紧变卖各地房子回款。特别是国庆将期间,一些楼市的降价新闻之夸张,极具“戏剧性”。

比如网传的泰安肥城吾悦华府,趁着国庆打了个“骨折”促销,单价从6800元/平的直降到4800元/ 平,妥妥的跌了2000元!将近20万的总价浮动!有网友甚至戏称“真是一招拉回解放前”。

而老业主不干了,纷纷维权,到最后还是相关部门出面,勒令开发商停止活动才得以平息众怒,还一并下发了严禁开发商恶意降价的规定。

其他各地虽没有泰安这家开发商这么夸张,但是此类营销动作是少不了的,全国普降。

而之前屡上热搜的恒大,因为资金链紧张和债务危机被大家广泛关注。近来也或将迎来“转机”,让业主们看到了一丝曙光:10月15日,在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜回应恒大债务风险问题。

其中,非常关键的信息,就是“金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。”

“央妈”终于站出来给市场吃了一颗定心丸,这或许足够让恒大以及买了恒大房子的业主们热泪盈眶,按期保质交房在很大程度上应该能够实现。

恒大问题,似乎是着陆了,算是度过了危机的一小步。也给整个房地产行业能够朝着健康方向发展带来了正面影响。

一切,都为了生存,只有“活着”才有希望扭转局面。

犹如《鱿鱼游戏》中的剧情,房地产的“参赛者”只要入局便有竞争,而竞争就定会有输赢。

也就不会顾全所有参赛者的利益,甚至,会如剧中一样被“当场暴毙”,有人付出代价是在所难免的。

多年埋下的祸根,政策调控一触即发

政策,或许是房地产行业最大的不确定因素。

疫情之后,经济也不太景气,但是房价趋势仍旧蹭蹭的往上涨,引得政策出台。

今年国家出台的房地产调控政策之多,包括限购限贷、限拿土地、学区房政策、二手房政策、制约房地产的“三条红线”等等。

政策趋势有变,于是房地产迎来一波大洗牌,众多房企资金链暴雷,引发行业信任危机。昔日风光的地产头部企业们,也纷纷遭遇至暗时刻,困于债务危机。

特别是近半年频频暴雷,这其中最大的原因,还得说到令房地产玩家们瑟瑟发抖的“三条红线”。

那什么是“三条红线”?“三条红线”是2020年,央行和住建在重点房地产企业资金检测和融资管理规则划下来的。

“三条红线”:

  • 红线1:提出预收款后的资产负债率大于70%;
  • 红线2:负债率大于100%;
  • 红线3:现金短债比小于1.0倍。

根据触线情况把房企划分成四个档:

  • 红档:三条红线都触碰(不得新增有息负债)
  • 橙档:触碰两条线(负债年增速不得超过5%)
  • 黄档:触碰一条线(负债年增速不得超过10%)
  • 绿档:三条红线都未触碰(负债年增速不得超过15%)

“三条红线”之下,其实最遭殃的还是那些高负债式扩张型房企,“高杠杆”弊病系统性爆发。多年埋下的祸根,在政策调控下一触即发。

如今的局面,很难单方面的归结于政策调控、或是行业竞争,更不是哪个企业经营不当。这是房地产行业这些年“步子”迈得太快,现在应该进入新时代下另一个新的发展阶段了。

这“三条红线”的出台,实质上是想让房地产行业回归理性发展,但是即使是头部房企,也是尚且需要时间来调整步调的,不过舆论让各方都人心惶惶,进一步导致部分房企融资困局。

那些利用高杠杆而得以快速扩张的房企,逐渐形成“旧债还不起,新的资金也融不到”的局面,像“接力赛”般纷纷陷入债务危机。

早年房地产处于快速发展期,很多房企就惯用高风险的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式,然后其业务顺势在全国迅速扩张。

然而早在2019年的7月30日政治局会议开始,房地产的风向其实已经足够明确:

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

“房住不炒”的政策风向已来,但是部分房企却还留有些许侥幸心理,继续“阔步”拓张,冥冥之中,才加速导致了今日房企接二连三暴雷的局面。

房地产一直以来都是高负债经营的行业,“三条红线”一降临,直接改变了行业的游戏规则。

在未来,房地产的融资规则会更加简单透明,资金来源、融资规模、多少倍杠杆,将会一目了然,让楼市回到它应有的位置。

“草莽”中介们也相继溺水,终将回归行业本质

在多重政策的效应下,二手楼市也维持成交量低迷的行情。

拿深圳为例,据央视新闻报道,拥有大量优质教学资源的深圳福田百花片区,曾经一直都是热门的学区房片区。而目前这里不少的二手房成交价,已降了数百万元。

被采访的中介人员称:“核电花园的一个房子,之前卖得最贵的时候卖过1700多万元,然后上次成交是1100多万元,降了600万元。”

调控政策不断升级,不仅二手房市场成交低迷,也导致了中介行业关店成潮,裁员不断。

就连头部的中介品牌也对接下来的业绩持悲观态度,大大小小的不知名中介店,生存条件更是被逼到墙角,难开单维持营业,二手楼市整体来说可谓一片萧瑟。

曾经,房地产中介随着房地产行业也迅速崛起,很多从业者声称可以“一年不开张,开张吃一年”、“中介年薪百万不是梦”,被广为流传。

过去的中介市场可谓是“草莽时代”,谁抢占的市场大、谁垄断的信息多,谁就能“依靠片区称王”,赚取的更像是“撮合费”。靠搞好社区关系,都能有不菲的收入。

于是众多中介门店杀入市场想分一杯羹,夫妻店、品牌店、平台类,一波接一波的萌生,进入门槛低,导致中介行业野蛮生长,从业人员的服务能力也参差不齐。

也就进而埋下了很多“隐患”,二手房交易市场的深处,假房源泛滥 、维权成本高、 佣金不透明,每个“隐患”都像是一颗地雷,这些年也频发相关的纠纷案例。

加上区域分割严重,难统一标准化服务,因此行业比较分散。据前瞻网数据显示,中国房地产中介市场50%以上交易额是由70%的小微中介来完成的,竞争异常激烈。

二手楼房市场也像一个“小型社会”版鱿鱼游戏,吃亏的却是千千万万的“卖房者”与“买房者”,黑心中介划“地”抢占圈子,然后开始疯狂竞争,弱肉强食,相互蚕食。

如今房地产开始进入存量时期,竞争异常残酷,或许将会淘汰一大批竞争者。

中介行业躺赚的“草莽时代”即将结束,以后靠的是精细化运营,更优质的服务,而不是仅仅靠“垄断信息”来赚差价。

如此中介行业才能回归服务本质,更优质的中介门店才能活下来。

对于购房者或投资者来说,不管是新开发的楼盘,还是二手房,都要擦亮双眼紧跟国家政策,不要被“营销噱头”蒙蔽双眼,也不要被舆论带节奏过于悲观。

房产市场终将会回归行业本质,这是时代发展迭代下不可阻挡的“巨轮”。

清理疯狂掘金的战场后,谁能“通关”制胜?

房地产“疯狂掘金”的时代已经过去,而诸如“三条红线”的一系列政策,是对房企的一次重大考验:

部分房企由于底子打得不牢实,走得太快,甚至高负债扩张,自然也就容易陷入暴雷危机;

但是政策却不是“一杆子全打尽”,对于财务“稳健型”的房企,相关政策或许反而是机遇,是“商机”。

在未来,房企之间的竞争主要是融资成本的比拼,无论民企、国企央企,在这场暴风雨后能“活下来”的,定是融资成本低的房产企业。

比如大部分的央企地产企业,在本次“三条红线”之下就明显的属于“稳健型”房企,拥有国家信用背书,相对低的融资成本,极有可能会在这次行业洗刷中脱颖而出,并在未来受益。

中海、招商蛇口、华润置地、金茂和保利这些地产央企,均位居地产行业财务优秀榜单。三道红线基本都没踩线,均为绿档。五家企业的净负债率均低于60%。

以保利地产为例,由于近年恒大遭受重创,这也直接的利于保利的房产业务发展。

保利的销售额大概率能在今年超过恒大,曾经的地产霸主“恒碧万融”四强格局,被打破也只是时间早晚的问题。

同时这里也要提醒购房者们,在购新房时不仅要看“三条红线”的各项指标,房企的债务利息率更是要清晰明了,包括一些龙头房企在内,疏忽不得。大体来看,选择央企、国企风险系数相对更低,民企的话三档绿线是底线。

如今这个时期,对于房企来说,“活着”最重要,而对于购房者来说,“安全”比一切都重要。

未来房地产的趋势,或将迎来这些趋势:

  • 国企央企的参与度将越来越深

房地产民企接二连三的暴雷,使大家对民企不得不忧心忡忡,这也顺势衬托了国企的稳健,因为国企拥有着无可比拟的先天优势:融资成本低。

未来无论是地方政府、金融机构、供应方、买房人,都会更倾向于选择国庆央企房地产合作。

目前很多一二线城市的供地情况,这个趋势已经凸显:

据相关数据报道,“在青岛,金茂、中铁建、万科、保利等国企摘地。其中,万科联合体斩获3宗地,中铁建竞得2宗地,保利&每日置业联合体收获2宗地。

在厦门,本地国企建发以成交金额101亿元排名第一,中海以62亿元排在第二,保利以50亿元排在第三。

在福州,保利以17.13亿元排在拿地金额首位,福州建工以16.16亿元排在第二。

此后,一级土地整理大概率会由国央央企接手。未来的楼市开发,国企央企的参与度将越来越深。

  • 共有产权房及公租房,将以更快的速度推进

南京、广州、北京已经陆续提出共有产权房,三四线城市的相关政策或许也将赶上。

共有产权房相对于商品房而言,价格会相对低一些。和公租房类似,都是住房保障体系的重要组成部分,也是政府满足刚需无房群体住房需求的有力措施。

但是共有产权房也有明显的弊端,首先申请和购买肯定是有名额限制的,需要符合申请共有产权房的条件。而且进行二次销售的话,也是有诸多限制的。

因为共有产权住房的设计初衷,是为了“房住不炒”,以及解决刚需居住本质。

  • 房地产税将要来临

关于房地产税征收的消息,行业内一直是众说纷纭。

房地产税肯定要收,而且来临的日子不会太远,只是具体政策还没有落地。

从官方政策的目的来说,房地产税的定位是“高收入的规范和调节”,也就是调节高收入、促进共同富裕。

之前暴雷的一系列企业,在深陷债务危机后,垂死挣扎呐喊着“绝不躺平”,努力解决债务危机。

房地产的玩家们,试图要在游戏时间内抵达终点(三道红线达标最后期限:2023年6月30日)。

这场暴风雨来得如此措手不及,稍有不慎就有可能掉下深渊或破产。

但是通关又谈何容易?每一关都可能关乎生死,融资关、负债关、拿地关、城市关,明天很美好,但很多人可能死在前一天晚上,没有人知道他们会跌倒在哪一关。

“时代的车轮”在清理疯狂掘金的战场后,定将有“通关”制胜的玩家们。

但是,在活下来后,希望也能认真的思考一个问题:作为房地产企业,既然想进入这个赛道成为“玩家”,疯狂掘金、资本运作之外,能为社会带来什么价值和意义,或许才能稳步走得更远。

其他行业及企业,亦是如此。

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