合生吞并恒大物业,房地产新一轮厮杀开始

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· 10月8日

春风虽欲重回首,落花不再上枝头。

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合生吞并恒大物业,房地产新一轮厮杀开始

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图片来源@视觉中国

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文 | 金角财经,作者 | 周大锤

惊雷之下,恒大的白衣骑士似乎出现了身影。

10月4日,恒大物业和中国恒大在港股停牌,地产界“隐型航母”合生创展也宣布停止买卖,称有一笔重要交易要公布。

这笔交易的内容,是合生创展计划以400多亿港元的价格,接手恒大物业51%的股份。

这是各大地产商虎视眈眈、你争我夺,并认为恒大物业是恒大最为优质的资产。

如今,恒大接过400亿港元现金,合生的物业体量瞬间暴增4.5倍,仅次于碧桂园。

几家欢喜几家愁。

这笔交易背后,是高频的“大鱼吃濒死大鱼”式吞并。

房地产的竞争逻辑,也正在产生剧变。

01

想抢恒大物业的人不少。

三道红线、集中供地...一波波政策收紧,逼着房地产大步进入存量房时代,大块拿地的套路走不通之后,房企们急着转型。而物业,就是存量房时代最稳定的收入来源。

半个月前的9月20日,碧桂园耗费近100亿,全资间接收购富力物业,震惊了整个业界。要知道,这是2021年物业圈最大的一笔买卖。

不过,这个记录很快就被合生的并购行为打破了。

暗流早已涌动,围绕着物业业务,并购层出不穷:

今年9月,除富力物业外,碧桂园花费资金逾100亿元,在短短十几天内连续收购蓝光嘉宝物业,以及物业第一股彩生活的核心资产。

绿地曾在今年7月发布公告称,拟将全资子公司绿闵物业100%股权转让给花样年旗下的深圳富昌商业,作价12.6亿元,就在这个消息传出两个月后,花样年又将旗下的核心物业资产转卖。

金科则在一年内接连收购多家重庆中小型物业公司,并传出消息,称会收购新力物业。

在恒大资金链紧张的消息传出后,卖相不错的恒大物业也受到了觊觎,万科、碧桂园等企业都派组做过调查,毕竟,这个独立上市的物业板块,是恒大手中当之无愧的优质资产。

资料显示,恒大物业在管面积高达4.5亿平米,市值最高曾达2000亿港元,在国内仅有体量同样巨大的碧桂园物业可以相比,尤其在受母公司拖累,市值掉到500多亿后,不少人在等着缺血的恒大将恒大物业打折抛售。

可谁也没想到,半路上杀出一个合生创展。

合生创展旗下的合生活康景物业,在管面积仅1亿平米,近半年的交付面积不过30万平米,体量与影响力根本无法与恒大物业相提并论。

拿着这400亿港币,恒大可以稍微缓解一下燃眉之急。自央行通过SLF及逆回购操作投放市场5700亿元后,恒大就在积极自救,100亿甩卖盛京银行股权,400亿割肉恒大物业,部分项目终于复工。

早在去年,合生创展就有过整合旗下合生活相关业务,推着合生活独立上市的计划,如今直接买下恒大物业,合生创展的物业上市大计事半功倍。

即使房地产迎来了剧烈的变化,但市场上不缺钱,资本们依然在寻找着猎物。

错失黄金10年后,谁也没想到,这家企业还有如此充裕的现金流,一出手就吞下了业内顶尖的物业公司,果真世事难预料。

02

合生创展最出名的,是手下那个“亚洲最大鬼城”。

2003年,合生创展在天津宝坻拿下2.5万亩盐碱地,打造京津新城,宝坻政府给出了不可思的友情价:78元/平米。

按照计划,这块面积相当于33个天安门广场的土地上,将建起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校,容纳下50万“高净值”人口。

然而京津唐、环渤海经济圈并没有为合生带来足够的富豪业主,108亿的巨量投入,只换来20亿元销售额,亚洲最大别墅区沦为亚洲最大鬼城,经此一役,合生也被业内人士戏称为“职业经理人坟场”。

客观来看,虽然宝坻的项目过于拉胯,但合生拿地的眼光和本事,绝大多数时候都让同行望尘莫及——合生手里的项目,不少都伴随着调规、土地变性、大幅增加容积率。

在只靠财力寸步难行的北京,截止到2020年,合生手里的可销售面积高达近400万平米,都是纯住宅。其中不乏地段优良的超级大盘,如合生me悦,号称大兴最火新盘;霄云路8号,卖了13年,还在持续为合生贡献货值;豪宅定位的分钟寺三兄弟,合生占了不少股权。

当初合生创始人朱孟依,才入行就拿下了广州天河的一片农地,拿地后不久,政府就把那块地圈入市中心规划中,合生开始突飞猛进,在广州赚到的利润,一度超过万科全国的项目之和。

万庆良还担任广州市长时,很喜欢接受媒体的采访,某一次采访中,他说自己工作了 20 多年,还在租房住:" 我认为,我们的观念要转变,从有住房变成有房住,我工作了 20 多年,还没买房,现在住的是市政府的宿舍,在珠江帝景 130 多平方米,每月交租 600 元,当然,政府会补贴一部分房租。"

珠江帝景,正是合生投资开发的临江豪宅盘。"600 块租珠江帝景豪宅 " 的万庆良是朱孟依同乡,梅州五华人,现在正住在铁窗里。

2014 年 6 月,时任广州市委书记万庆良接受调查,整个广州市政府官员系统迎来变动,合生创展苦心经营的政府关系,受到极大波及。

直接带来的影响就是,政府对合生失去了耐心和包容。毕竟,在任何城市,大量囤积中心地段的土地,不做开发,都很让政府讨厌。

在失去政府支持后,合生开始淡化房地产市场,扩大投资疆域,投资标的包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份等。2021年1月,朱孟依父子更是以逾19亿元拿下「广汽蔚来」66.2%的股权,并将其更名为合创汽车。

昔日华南五虎共进楼市,如今恒大、合生都去造车,只不过一个是烧着钱造概念,一个直接花高价买现成。

回过头看,在汹涌的浪潮前面,被敲打过的合生低调了下来,而恒大没有。

塞翁失马,焉知非福。

03

时间回到1992年,朱孟依只身赴港,和港胞张芳荣、陆维玑夫妇合作设立合生创展集团。

成立公司以后,这个年轻人杀了个回马枪,通过广州的项目开始腾飞,彼时在广东省建总房地产开发公司第三开发处工作的朱拉依,则紧跟着弟弟朱孟依的步伐,也下海经商,创立广东新南方集团。

和弟弟朱孟依一样,朱拉伊也有着可怕的拿地眼光,手下南兴花园、珠江广场两个项目获利几十个亿,资本快速积累起来。

到1996年,朱家三兄弟最小的朱庆伊,也创办了珠光集团,专事操盘烂尾楼项目,之后转型城市旧改业务,至此,朱家财富版图的三大支柱正式落成。

三兄弟各有专精,大哥朱拉伊医学科班出身,开始转向医药行业,房地产成为持续向医药新业务“输血”的钱袋子。老三朱庆伊则乘着棚改的春风,旗下珠光集团斥资20多亿拿下广州沥滘村改造项目,还有珠光御景壹号、潭村城中村改造项目、沥滘村旧改项目,以及AEC汽车城等体量庞大的旧改项目。

截至2019年底,朱氏家族拥有的旧改土地建筑面积超过4000万平方米。

当然,生意做最大的还是老二朱孟依,除了拿优质地块起新楼,他也在做旧改。1998年,合生创展集团在港上市第二年,就拿下了广州新基村集体用地70.156公顷,后来又同步介入新基村旧改,开发华南新城项目。

2015年,合生又投资超过600亿元,拿下上海最大旧改项目安康苑。根据《债券跟踪评级报告》,该项目预计2021年预售,一期推出货值200亿元,整个安康苑项目货值初步预计超过千亿。

截至2020年末,合生创展集团土地储备建筑面积约3044万平方米。

但房地产,在整个合生的战略版图里,只算得上“副业”。

1998年,朱孟依通过旗下企业珠江投资参股广惠高速公路,成为国内首家参与国家重点基础设施建设的民营企业。两年后,他又通过盈通网络获得广东省铺设光纤网络干线许可权,不到铺设出3000公里的光纤。

保险、能源、教育、金融、新能源汽车等领域,都有合生创展的影子。虽然珠江系鲜少出现在媒体上,但从未在暗流涌动的资本市场里缺席。

恒大忙着买球队,搞文旅的时候,合生告别了高利润的诱惑,低下头闷声发大财。

04

2020年4月,朱庆伊的珠光控股将广州火村旧改项目以31.18亿元对价出售给广州博浩——广州博浩为博大金控所控制,实控人是朱孟依。

这种左手倒右手的玩法,在朱家并不少见。

比如在北京引起过高度关注的分钟寺三兄弟,一级开发企业为北京嘉富龙,也是朱孟依麾下珠江投资的子公司。公开报道显示,根据挂牌文件,这三宗地块合计以179.6亿元成交,其中112.98亿元要给到珠江投资,相当于在“合生系”企业之间左手转右手。

财富,就在转手之间悄然积聚。

坊间传言,朱孟依很喜欢《菜根谭》里的一句话:

春风虽欲重回首,落花不再上枝头。

眼下,房地产的春风停了,但枝繁叶茂,树大根深的合生创展,依然高高挂在枝头上。

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