落寞的地产年轻人

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· 9月29日

错过了狂欢。

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落寞的地产年轻人

00:00 13:22

图片来源@视觉中国

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文 | 20社,作者 | 李贤焕,编辑 | 贾阳

看不到一个好消息。一位前恒大员工向20社感叹,每天打开手机,收到的新闻一条比一条吓人。

在承诺“一定兑付”后,恒大今天又召开了一次债权人会议,对还钱前景愈发悲观的债权人面对着许家印高声怒骂。

继恒大、华夏幸福、蓝光之后,阳光城、中南、富力、荣盛、新力等房企都商票贴现率也都飙升到了36%,融创也短暂上榜。这是市场对房企的风险定价。

与此同时,各地传来集中供地流拍的消息。当然比较稳健的房企仍在正常拿地布局,但不可否认的是,房企们在资金流紧张的环境下,拿地越来越谨慎。“现在如果你买错一块地,公司可能就直接倒闭了。”一位地产运营如是分析。

行业巨变,第一波感知到影响的是房企员工。我们跟几位地产行业的年轻人聊了聊。

他们入行时间多处于这段房地产U型曲线的右半边,还没有晋升到年入百万的职级,抗风险的能力还没有很深厚,但这个行业狂奔突进时期留下的后遗症,比如将员工企业利益捆绑的内部理财计划逾期,他们需要一并承担。

但他们还可以重新选择。在划时代的调整稍息后,行业还要存续。只不过所有的从业者都需要在新的格局下,找到适合自己的新位置。

孙宏斌在中期业绩会上曾称,预期下半年的房地产市场会很惨烈,融创要给自己留出安全的边界。房地产年轻人的安全边界在哪里呢?

“不敢贸然踩到一个新坑里”

——某头部房企前员工-融资业务(从业5年)

我入行是在2015年,本科毕业就去了这个公司,到几个月前离职,算下来有5年多。当时房企开出的offer相对是比较好的,针对985还有管培生计划。整个行业还在爆发式增长的阶段,各大房企都在扩张。

我在某西部城市的融资中心工作。简单来说,跟钱相关的所有事都是这个部门负责,当然最重要就是找钱。找谁借呢,主要还是国内的金融机构、信托、地方的国资投融集团之类的。

我们的融资成本在同业里是很高的,因为整个公司的战略比较激进,再加上和同业竞争,成本就会比市场高很多。当时集团定的红线是12%,但好像也有些地区公司为了抢业务,还会浮动几个点,但不会超过15%。

去年9月公司对赌协议出问题,被曝出的那个文件,我们自己分析100%都是真的,很多东西我们部门都不知道。那时候集团在融资这条路上基本堵死了,没有任何机构借钱给你。

“三条红线”影响更大。因为在红线之外,不能再新增任何融资了,除非做表外。但表外的话,人家贷款机构的风控也是非常严谨。

我们部门是最早受到冲击的。融资做不了,银行类的贷款也不行,后期包括一些商票保贴也不行。之前还要飞北京等各个地方见机构,后来也不用出差了,部门整体业务就转向贷后。

到了今年,很多到期的金融机构借款已经出现逾期了,在商讨延期方案的时候,就觉得非常艰难了。很多正常的工作已经没法推进了,团队内部也没有明确的解决方案,只能硬着头皮去干。

之前的业绩导向是融的资越多,奖金越多,融一亿能奖励几十万,去年因为没钱进来就没奖金了嘛。我们几个基层员工就拿基本工资,也没有多少钱。

公司靠向员工发理财这条路融资,融了几百亿。这个理财原本就有,年化收益也不过8%,自由选择购买,但去年开始就强迫购买了,按人头摊派,员工十几万,中层几十万,高层几百万,每个人都必须买。

但我就不买,因为我们部门知道公司资金和财务的一手情况。

最后离开就是真的受不了。当时很多业务和数据要跟资方、集团保持沟通,要求24小时待命,我熬夜、通宵了不止一次。

公司的文化就是这样,领导提了要求,你们就必须全程待命,员工不能有任何理由拒绝。要你买房也是,不管你有没能力,就必须买,我都卖了多少套房了。

而你要干一件事,内部的推诿扯皮、官僚主义特别严重,你根本推不动。我觉得在这个公司待了之后,再去任何公司,我的心态可能都非常好。

大家都说我“精准逃顶”。我的同事、朋友,很大一部分都买了理财,或者持有公司房产,就很难轻易说离职。

现在我也很迷茫。

我们专业的同学当时很多去了房地产行业,还有一个就是互联网。但是现在这两个行业,都面临更新游戏规则。在对行业和公司了解清楚之前,我也不想贸然踩到一个新的坑里面。

特别是做融资,几年前这个行业蓬勃发展的时候,大家都愿意给房地产投钱,那做资金方面的工作肯定是比较好的,但未来这个行业又需要什么样的人?

“公司里来了碧桂园人”

——某Top50房企前员工 (从业3年)

我离开已经一年多了,最近公司上了好些热搜,我就是隔岸观火的状态。

中秋之前,我看到网传截图,前老板从一个投资者群里直接退出了,然后股价在一天时间里跌了接近9成。这是我职业生涯里闻所未闻的。

中秋回来之后,裁员传闻就沸沸扬扬了。整个营销团队原地解散,而且因为这是特殊情况的裁员,所以赔偿也拿不到。

但内部员工内部是一点消息都没有,要了解自家公司情况基本要靠新闻。甚至降薪的消息也只是主管简单说了大概的百分比,HR全程没有出面。

只能说好在公司没有像恒大那样让员工们买很多公司理财和房子。有朋友买了员工房,拿到房子应该问题不大。不过我只了解广东这边的部分情况。

当然这都是有预兆的。

2020年中我离职的时候,我知道的物料欠款就可能拖欠了一年时间。正常来说,这个帐期怎么样都不会超过一个季度。

我在2019年中秋前订月饼的时候,供应商说2018年的月饼钱还没付,搞得我很尴尬。后来把款结了,他们才给发了2019年的月饼。不过这一笔月饼钱后来也拖着,反正我去年走的时候都没结清。

这是资金问题,我离职主要是因为人事方面的问题,当时真的受不了了。

我2018年入职的时候,公司是行业黑马,销售额增长特别快。当然了,都是通过那套加杠杆、高周转的玩法。

我们的收入水平差不多是同城市其他房企项目的1.5倍,每年还能出国旅游一趟。而且那时候的团队气氛非常好,领导干实事,我们干完了就可以下班,也不会有要陪领导加班的情况。

但这种情况在碧桂园那一帮人进来之后就变了。2019年底碧桂园大裁员,算是地产界第一波大地震。那些中层把碧桂园那种森严的等级体系带到了各个公司。

比如以前我找领导签字,去总部找他就行。按照新规定,我必须先给直属上级打报告:“尊敬的领导......”他批了之后还要层层转交。

山头多了,站队也难以避免。我莫名其妙被分到那个派系里去了,“被站队”。我成了别人眼里的残余势力,开始各种搞我。

当然大环境影响,也是我离职的一个原因。

我现在已经转到了一个商业地产公司做招商的工作,也算是及时上岸了。现在的老板大概去年底已经撤离了住宅项目,现在手上只有现金,所以今年这波房地产的动荡对我们公司已经影响不大了。

虽然我已经半只脚踏出了这个圈子,现在每周还会找地产行业报告看一看,时不时找行业里的朋友聊一聊。

“混乱对我来说,不一定是坏事”

——某Top30房企地产运营(从业3年)

我本科毕业是2018年,跨专业考研没考上,其实没怎么犹豫,就进了房地产行业。现在看来,真是分水岭的一年啊。

放十年前,地产公司就闭着眼睛买地就好,反正一定赚钱。但现在如果你买错一块地,公司可能就直接倒闭了。反正我肯定是没赶上几年前房地产真正火热的阶段,当时确实造富了一批人。

作为土木工程专业的毕业生,房企确实是一个很好的去处。相比施工单位和设计院来说,房企整体给钱多一点,事情也相对没那么多。

我的岗位是运营,类似地产项目全周期的管理,项目的融资、还款以及建设过程中的支出我都有参与。

行情变化真的非常剧烈,仅一年前就和现在完全不同。

今年校招,我们公司收到的简历数量比去年直接少了一半。人们对房地产的兴趣在降低,这是很明显的。

很多公司都在裁员、降薪,最初看到这些信息,我的神经一度很紧张,怕屠刀哪一天就砍向我。我去年的奖金就比前年少。

行业里的朋友很多都被逼着去买公司的理财,或者是被以各种方式薅资源,挺离谱的,我们公司在这一点上倒还好。

这个时间点,如果公司不是国企或者规模比较大的,买理财和买房是有危险性的,还不如直接离职。

但我也没准备走。混乱对我来说,不一定是坏事。我是有亲身经验,才来说这个话的。在上一家房企,原本部门有四五个人,后来裁到剩我一个,被迫要去做很多职责范围外的事情,但后来正是通过这个机会升职、加薪,跳到了现在这里。

我见过很多人从房企跳去了互联网之类的行业,但我觉得好像没必要这么急。

这个行业之前被抬到了一个太高的位置,可能过个几年就恢复到了它该有的一个水平,就稳住了。

“读书7年间,形势完全不一样了”

——某Top50房企-管培生(研究生应届毕业)

大家也都知道,地产业最近一两年时不时闹裁员,但我今年找工作发现,房地产行业反而变得更卷了。

我,一个双非的土木工程硕士,进了一个挺大的房企做管培生,对我们学校专业来说,算是比较好的机会了。

大四毕业那会儿,也就是2018年,我印象里去房企也没那么难,至少本科学历不是一个多大的问题。但后来就有听说,有些单位在2018年还招了很多我们学校的学生,第二年就看不上鄙校了。

到了今年我硕士毕业,同学间交流下来,感觉行业整体招人在减少。有些单位调高了学校的门槛,或者更多往硕士、博士学历去招。当然也有比较特殊的情况,某个地产公司在某些区域有很多开发项目的时候会招很多。

还有一个变化是,回国的留学生变得特别多。我之前去合景泰富面试的时候,他们的管培生分成了营销管培生和地产开发管培生。营销管培生学历要求已经算是比较低的了,但我还是看到了香港中文大学研究生这样的竞争对手。

竞争比三年前大了不少啊。当时本科毕业其实也有很多选择,延迟三年进入职场,找工作的时候也没有因为是硕士而有太大的竞争优势。

印象中,我在2016年就开始发觉房地产可能有下降的苗头了。但在学校能得到的信息,能做出的判断还是有局限的。等读研实习真正去了房企,才了解到很多一手的行业数据和信息,从领导或者是资深的同事嘴里听到,情况可能没有之前预期的那么好。比如,融资不是很顺利,或者客户那边的要求比以前更加苛刻之类的。

但我其实也没什么办法。当时选这个专业,是家里人一起参谋决定的,在老一辈看来,土木工程是旱涝不愁的好专业,掌握住着一门技能,进能搞房地产,金光闪闪的行业;退能搞市政、基建,相当稳定。

但现在回头看,读书7年间,形势完全不一样了。就像沿着一个输水管,进入一个水池,池子容量一度变得很大,现在却快爆掉了。

我现在再切换跑道,感觉会很难,也就坚持下来了。好在自己之前不顾导师的反对出去找了几份实习,这挺关键的,和我一起入职的人里有一半以上都是海外硕士毕业,我在学历上没有优势,没有实习经历基本过不了面试。

以前我们看房企的时候,倾向于去国企以及排名靠前的。现在还想着避开那些踩了三道红线的房企。

当然最好的还是公务员啦,但这就是另一回事了,这几年大家都求稳定,公务员尤其是大城市公务员的难度你也知道,那个应该更难吧。

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