7个月破产249家房企,酒店能否成多元化救命春药?

空间秘探

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· 8月3日

物业、文旅、长租公寓多元化第二曲线在何方?

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7个月破产249家房企,酒店能否成多元化救命春药?

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图片来源@视觉中国

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文 | 空间秘探,作者 | 熊初墨

根据人民法院公告网信息,今年1-7月,递交破产文书的房地产企业累计已达249家,绝大多数为地方性小房企。众所周知,近三年来,房企的多元化正在如火如荼的进行中,转型路中,第二曲线有的放在物业,有的放在酒店,有的放在公寓,甚至还有的正在造车或者进军医美。哪条路才是最正确的?

7个月申请破产房企达到249家 

根据人民法院公告网信息,亚洲旅宿大数据研究院统计发现,近三年申请破产的房企呈上升趋势,2019年377家房企宣告破产、2020年470家房企宣告破产,2021年,虽然刚刚过了7个月,但破产的房企已经达到249家。

亚洲旅宿大数据研究院首席分析师高松元表示,申请破产的绝大多数为地方性小房企。经统计,249家申请破产的房企中,广东数量最多,达到了46家,排名第二的是江苏21家、浙江20家。按照常规,下半年破产的房企会更多,进入8月的第一天,就有新的3家房产公司申请破产,分别是云南新立邦房地产开发有限公司、天津松江兴业房地产开发有限公司、天津松江恒泰房地产开发有限公司。

虽然倒闭的大部分都是中小房企这样的“小虾米”,但随着上市房企半年报的逐步出炉,A股50家已披露半年业绩预报的上市房企中,情况也并不乐观,近半中小型房企预告亏损。

一些中型房企的日子并不好过,比如*ST银亿2021年上半年归属上市公司股东的净利润预计为-3.7亿元~-3亿元。曾经的“宁波首富”熊续强从事房地产开发20多年,他执掌的银亿一度是浙江知名中型房企,现在已经进入破产重整程序中。今年以来,由于重整债权人多次严重违约,加上半年度业绩亏损,也是一直各种官司不断,业界认为银亿离破产清算及退市的日子并不遥远。

调查发现,三道红线对中国房地产市场“管控”越来越严,大房企最担心的还是现金金融风险,百强房企中,很多都存在较为严重的“借新还旧”问题,当新的借不到,旧的必须还,就会出现金融风险。

对于中小房企来说,则面临拿地、经营、融资多方面的压力。“加杠杆拿地、冲千亿、谋上市”,曾是很多中小房企扩张的标准模式。2017年至今,至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部,全国化拿地。其中不乏成功者,有房企仅用3年时间把销售额从100多亿元做到了1000多亿元。但不得不承认,这一发展模式现在已经失效了。

物业、文旅、长租公寓多元化第二曲线在何方

面对不可逆转的大势,中国大中小房企出路何在?其实只有一条路,就是战略转型,找到新的增长点,发展多元化产业。但是房企多元化已经不是什么新鲜话题,但迄今为止,似乎还没有一家房企真正找到多元化的“第二曲线”。

研究发现,目前我国房企的多元化曲线主要集中在三大产业,分别是物业、文旅(酒店、主题乐园、景区、体育产业等)、长租公寓。

我们先看下最火的物业板块。2019-2021年,许多房企争相转向物管行业圈地融资。据空间秘探不完全统计,截至2021年6月30日,已有46家物业服务企业已上市,其中香港主板42家,总市值突破万亿元。2021年以来,物业企业的上市潮仍在继续,今年已有12家物企成功上市,而排队上市的物企仍有25家。

在股价整体表现上,根据中指院统计,2021年上半年,物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性,行业上半年上涨30.40%,延续了2019年与2020年的强势表现。不过,进入下半年以来,多只物业股呈现涨少跌多的局面,多只物业股跌幅超10%。以今年7月26日为例,港股物业股开盘集体重挫,当日收盘,融创服务跌13.87%、碧桂园服务跌16.60%、时代邻里跌11.11%、旭辉永升服务跌17.47%、远洋服务跌11.50%、金科服务跌18.15%、华润万象生活跌14.07%、中海物业跌14.44%。

可以预见,未来物业股,整体走强的可能性已经渐渐减弱。从年初至今,42家港股上市物业公司中,股价涨幅最高的超过120%,跌幅最大的则超过31%,市场对物业股的期望与估值正在趋于理性。

另外,不得不提醒的是,由于很多房企的物业上市,初心是融资反哺主业,所以物业板块即使上市,运营仍停留在传统物业服务的“草莽阶段”,后期很多运营问题解决不好,反而更容易触发危机。物业现在已经是激烈竞争的细分市场,物管企业们的压力也日益严峻,弯道超车的可能性正在湮灭,如何建立独特优势和竞争壁垒已成为它们无法回避的挑战。

其次,我们研究下正在摸索的文旅板块。据不完全统计,百强房企中已有70%的房企都已经布局了文旅产业。当然文旅产业是一个大板块,有的擅长主题乐园,有的擅长酒店,有的擅长景区,还有的擅长体育休闲等等。

以融创为例,财报显示,融创中国2020年全年实现收入约2305.9亿元, 同比增长约36.2%。在整体营收中,文旅城建设及运营收入为38.8亿元,营收数字同比增长了36%,而且2020年管理利润达约6.27亿元,同比大幅增长311%。

不过,我们也可以看出,即使像融创这样的头部房企,文旅板块的收入也是极其有限(占总营收的1.68%),主要在于文旅板块的重资产以及运营刚起步状态。而超过一半以上房企的文旅板块还处于“烧钱”亏损状态。

再次,我们看下正在重新洗牌的长租公寓板块。目前看来,长租公寓未来发展的重要领军者,依然是房企系,据空间秘探不完全统计,今年以来共有10家房企发了222.53亿元住房租赁专项公司债券。 

以房企系长租公寓“头牌”万科为例,在万科2020年度股东大会上,官方宣布目前万科的集中式公寓规模全国第一,截止2020年累计开业14.24万间。收入方面,2020年万科泊寓实现收入25.4亿元,同比增长72.33%。不过,尽管成绩不可谓不卓越,但万科集团董事长郁亮也承认,泊寓现在还不能盈利,当然未来一定是好的。“虽然这个业务在发展过程中还有很多困难,但我们仍然长期、坚定地看好这条赛道,相信未来这块业务一定有很大的发展前景。”

除了以上这三大板块,房企一直在苦苦寻觅多元化“第二曲线”,有做物流的,有搞商管的,有造汽车的,有开发机器人的,甚至近期有房企一口气收购了三家医美医院。但总体看来,还没有寻觅到最佳板块,有的甚至因为多元化未做好,把企业带入深渊,如前文提到的银亿,曾经也是地产百强企业,2016年起通过收并购进入汽车零部件领域,试图构建“房地产+高端制造业”双主业发展格局,但转型未能如愿,业绩遭到拖累,2018年年末因为无法按时兑付一笔不足3亿元的债券而爆雷。

酒店,能否成为房企多元化的“春药”

在第二部分,简单讲了下房企多元化的三大板块,个人认为,最有希望的依然是文旅板块,而文旅板块中最有希望的是酒店板块,相对于景区正在经历传统转型,主题乐园的IP塑造相对缓慢,体育板块刚刚兴起,酒店板块是相对成熟的板块。

首先,高端旅游业正在反弹。

尽管现在全球疫情形势依然严峻,但全球经济正在快速复苏却是一个不争的现实。以美国为例,根据美国经济分析局相关数据,今年以来,现场娱乐活动增长了60%,游乐园相关娱乐活动增长了54%,会员俱乐部增长了45%,酒店增长了33%。

近期,美国大洋洲邮轮公司推出的“2023年世界巡游船票”在向公众开放后一天内完全售罄。票价从每位客人约4.6万美元起跳,精英套房的价格约为16万美元。该公司推出的2022年冬季远洋航线也创造了其单日预定销售的记录。万豪集团首席执行官卡普阿诺也透露,该公司在波多黎各的高档海滩度假村的预定量创下历史新高,高端旅游业正在迅速反弹。

国内的高端旅游市场以及高端酒店产品需求,今年以来的火爆复苏不需要赘言,尽管目前国内疫情多有反复,但总体而言高端住宿需求会在后期弥补,比如今年暑假的高端需求因为疫情,可能会延续至国庆长假。

其次,地产酒店正在二次崛起。

地产做酒店,虽然走了很多弯路,但这么多年下来,从粗放式开酒店,到和国际大牌合作,再到自身孵化品牌,不少头部地产酒店都有二三十年的奋斗史,而现在正在经历第二次崛起。

今年上半年,地产酒店动作频频。绿地酒店举行10家酒店项目签约仪式;第三届金茂文化周暨金茂酒店品牌发布会在三亚举行,金茂酒店一口气发布金茂嘉悦酒店、金茂诚悦酒店、金茂璞修酒店、金茂隐逸酒店、金茂天玥酒店五大自有品牌。万达、世茂、融创、凤悦旗下的酒店集团也各有新酒店签约和品牌发布。 

种种迹象表明,有酒店品牌和物业等优势的地产集团,正在把酒店作为多元化的一块王牌。

再次,酒店投资回报率还有提升空间。

我们看到,国内第一梯队已经上市的酒店集团,即使在疫情反复的情况下,股票基本维持在微涨状态。此外,今年以来,东呈酒店、君亭酒店、亚朵酒店也一直在谋求上市中。

地产酒店虽然像物业一样,集中上市的可能性不大,但是正从过去的地产思维做酒店回归到住宿本身上来,因此酒店投资回报率这块,有着很大的提升空间。相比于头部酒店集团的高中低酒店产品,地产酒店多元化产品更多的集中在高端酒店,这正是契合高端消费市场的极大需求,我们看到,今年以来火爆的高奢酒店和度假酒店,背后总是活跃着地产集团的影子。

未来酒店,如何真正抓住后房产时代红利

可想而知,对于房企多元化转型来说,酒店确实是值得重视的一座“富矿”。不过,很多时候,并不是我们发现富矿就能开采出富矿,酒店正在经历着巨大的蝶变,只有从传统酒店蝶变成未来酒店,才能真正抓住后房地产时代红利。

第一、 酒店必须从资本逻辑,过渡到产品逻辑。

近几年,市场上的酒店以及酒店品牌越来越多,但是让人眼前一亮的酒店产品和品牌并不多。个人认为,现在酒店投资发展有一种不良倾向。一些酒店集团正在用“资本逻辑”投资酒店,层出不穷的孵化品牌,但很多时候只是一个概念,一个旗舰店都没有,就开始召开“品牌推介会”,忽悠投资人,而这些手法恰恰是地产集团以前经常玩的“资本逻辑”。

“资本逻辑”无可厚非,但是地产酒店还是要尽快过渡到“产品逻辑”,如果消费者对你的酒店产品没有印象,再多的品牌出来往往也是“昙花一现”,而对于投资人来讲,研究产品,谨慎投资也是未来必然趋势。

第二、 酒店必须成为文旅产业链的完美一环。

文旅是大势。但是这么多年来,我们的文旅产业大部分还是停留在过去的粗放经营阶段,酒店作为文旅产业链的重要配套,一直没有发挥更具价值的作用,因此口碑一般。

未来的产业链肯定不能再只停留在生硬的配套布局上,而是要产生场景链接,才能真正的彼此赋能。近期,我正在研究杭州湾融创文旅城,作为融创基于多年运营经验打造的文旅3.0时代的代表项目,杭州湾融创文旅城在诞生之日起,便致力于为长三角打造一座世界文旅坐标。其中度假酒店板块,杭州湾融创文旅城目前规划3家酒店,分别是经典酒店、场景主题酒店以及一站式全季全天度假酒店。酒店群建筑面积超过20万平方米,近1100套舒适且不乏科幻及未来感主题的亲子客房,布局非常科学合理。

第三、酒店必须有野心塑造超级IP品牌文化。

这个或许是我们中国酒店最缺失的。中国的独立酒店本来不多,规模也有限,很多让人印象深刻的依然是国外的,而拥有着超级IP品牌文化的酒店集团几乎没有。

最近,我参加一个酒店高峰论坛,众多嘉宾讨论了下处于舆论风口的亚朵酒店。亚朵酒店其实做的并非完美,很多IP的植入也乏深度,而且投入回报率也不高,为什么连圈外都知道这个品牌,提到让人印象深刻的酒店,几乎所有人都会提及亚朵。

其实道理很简单,我的观点是,亚朵一直有塑造超级IP品牌文化的野心,而且它是第一个认真走在这条路上的品牌。正是因为它对于那些文化“小心思”的持续落地坚持,使得市场一下子就记住了这个品牌。事实上,并不是亚朵多么出色,而是我们太多的酒店品牌做的太差了,创意平庸,文化付钱,且浅尝辄止,难以出众。

对于房企来说,由于过去吃了太多重资产的苦,所以现在也流行轻资产输出,但是在布局轻资产战略同时,先扪心自问一下,你有没有酒店品牌,如果没有酒店品牌,就轻资产输出,无疑是死路一条。这一点倒是较为欣赏万达酒店及度假村的做法,今年以来,万达酒店及度假村官网明确指出,将深耕运营,不再一味加码轻资产的商业速度,同时,也不是过去的那种重度持有,而是认认真真做品牌力和产品力。在其一体化设计模式下出炉的无锡万达颐华酒店,设计、生活、商业价值,有机作用,彼此促进。

综上,无论是从投资逻辑还是品牌逻辑,简单粗暴的红利时代已经过去,不管你是否愿意承认,中国的房地产正在经历巨变,未来也将还有一大批传统房企倒闭破产,多元化转型是房企的一条必然求生路,酒店或许只是其中的一个方向,它即使不是春药,也是一剂良药。

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