长租公寓,房企拿地的“新式武器”

空间秘探

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· 6月4日

新土拍时代,多元化业务正在主导房企拿地的未来!

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长租公寓,房企拿地的“新式武器”

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图片来源@视觉中国

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文 | 空间秘探(ID:MESPACE007),作者 | 雷布同

自4月中旬拉开序幕的各城首批集中土拍大戏,见证了大小房企各不相同的疯狂。大房企为规模布局“杀红了眼”,中小房企为“三道红线”下的生存,必须谨慎并精准出击。毕竟,土地储存资源,向来被视为房企粮仓。

近日,在长沙,龙湖旗下公司长沙湖韵置业有限公司以底价16.2亿元摘得了一块商住用地,成功的关键在于,龙湖能满足这块土地挂牌条件的长租公寓建设及运营要求。这一变化,是不少房企始料未及的。

后地产时代,土拍也正在悄悄发生变化。从原本的纯竞价“地王”模式,到当下的土地配建新阶段,以及多元化业务有可能主导房企拿地的未来,房企们正面临的是一个颠覆原有认知的土拍新时代!长租公寓,正在成为一些房企拿地的“新式武器”!

“地王”们的光辉过往:拿地-盖楼-卖楼

先回顾下房企的拿地史。地王时代的开端,最早可以追溯至1988年。这一年的年底,王石带着万科在深圳第二次土拍现场,把一块几乎要以1200万元成交的地块,喊到了“2000万”,让万科在备受全国关注的深圳土拍市场一举得名,更为其在江湖上打出了响亮的名号。而创办顺驰的孙宏斌,同样在土地市场以“土地—现金流—土地”的模式屡屡创出天价地块,被赐外号“地产骇客”。

不过,地王一词的真正落地,是在2002年。当年富力以31.6亿元的高价,夺下下北京广渠门东五厂49公顷土地,成为北京地王。

2009年,地王潮爆发,这一年也被称为“地王年”。在北京,“北京地王”的头衔几乎以每月一次的速度被不断刷新。除此之外,上海、广州,厦门等城市地王也是“你方唱罢,我登场”,频频刷新地王记录。

2016年更是突飞猛进,全年诞生了超过350宗单价和总价地王。其中,在拿地金额前15名的房企中,由央企和国企组成的“国家队”占据8席。16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中,“国字头”企业占了9家。最终,这一波以央企国企为主带动的“地王潮”,以国资监管部门约谈央企国企、住建部召集开发商座谈,渐渐收尾。

这种地王模式后续衍生出一个专有名词——“地王效应”,即土地(面粉)上涨,推动房子(面包)价格飙涨现象。彼时的房企可以通过“拿地、盖楼、卖楼”三个环节完成循环。甚至有部分房企,预见了未来土地价格的上涨趋势,不惜“捂盘”,囤积土地,将土地红利发挥到了极致。

2005年,长江实业在上海击败新鸿基以32亿元拿下上海唯一的四线换乘大站,浦东世纪大道土地上盖一半开发权。这个项目开发历时11年,2016年建成并取名世纪汇广场,随后李嘉诚迅速转手,200亿元卖给中国人寿。减去成本,他净赚了百余亿。

不仅如此,为了进一步加速循环周期,2010年万科推出了“5986”模式:即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。靠着快速拿地、快速开发、快速去化、快速回款、再快速拿地的高周转模式,这一年万科等一众房企创造了前所未有的销售额。

以上种种,共同构成了房企拿地的1.0模式,只要有资金便可以拿地,佐以高周转,实现资金的快速回流,不断刷新销售额记录,推动着千亿军团的诞生。而且,对于当时的房企而言,连资金都不能阻碍拿地的脚步。高杠杆成了房企的“共识”,有的房企的杠杆率达到了近乎疯狂的10倍,但依然可以玩“空手套白狼”的把戏。

久而久之,这样“疯狂”的发展模式,再加上地王效应的叠加,造成的后果是,一些头部房企也不敢拿地。融创曾表示2017和2018两年基本上没怎么拿地,因为当时地价不符合公司投资标准。而一些手握“地王”的房企则先后出现限价亏死、晒太阳拖延开工、转让给接盘方、资金链崩死的典型症状。

多元化业务,“坐上”土拍牌桌

随着房地产行业从黄金时代走向白银时代,尽管1.0模式依旧存在,但是房企的投入产出情况却有了新的变化。原本10亿元买来的土地可产生20亿或是30亿元销售货值,渐渐地只能产生13亿元左右的销售货值。土地红利的消失,让房企的疯狂高杠杆模式遭遇瓶颈。

至此,不再享受土地红利的房地产告别了绝对增量,转向了竞争更残酷的存量市场。能以更低成本获取更优质土地的多元化业务,“坐上”房企在土拍市场的拿地牌桌,成为重要的砝码。

  • 城市更新:成本可控,净利润超2位数

通过城市更新获取土地储备的房企,不在少数。TOP50房企中,已有44家参与了城市更新改造,并形成了一二三梯队,分别是佳兆业、恒大、富力和融创所属的第一梯队;碧桂园、中海、世茂所属的第二梯队以及奥园集团所在的第三梯队。

对于一二梯队的房企而言,城市更新是可发展的主力业务之一。但是对于第三梯队的房企而言,城市更新更多的是一种可选的拿地手段。因为城市更新可以降低拿地成本、提升利润空间。

花样年就从中尝到了甜头,董事会主席潘军曾以深圳为例,深圳的土拍竞争激烈,土地拍下来地价顶线就是盈亏平衡点,基本无利润可言。而通过城市更新拿到的项目,成本可控制、未来溢价空间也相对较大。而且,相较于正常拍地的3%-5%,城市更新项目超过两位数的净利润率无疑是很大的空间。

  • TOD:面积大, 单价低, 增值空间大

随着国内轨道交通行业的发展,TOD领域亦成为房地产行业的“新蓝海”,也成为了1个新的土储补充点。

所谓的TOD模式,指的是以轨道交通为导向的开发模式,通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心,以400-800米为半径,建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。于房企而言,通过TOD拿地,一来TOD项目出让地块总体面积巨大,因此地块出让单价较低;二来TOD项目可以打造成微型城市中心,能够实现土地溢价与物业增值。

自2019年引入广州地铁作为第二大股东之后,越秀地产就凭借着“轨道+物业”这一特殊的增储方式便成为越秀地产土储与销售的重要来源,甚至能够带动越秀地产将TOD模式扩张至全国。同样以TOD模式扩充土储的龙湖集团,在2020年获取了超过15个TOD项目,实现了土储的补充。

  • 住宅+商业:价格低,门槛高

相较于宅地,商住用地的成本更低,有助于提高毛利率。不过,商业用地大多属于产业发展用地,政府会对配建项目作出明确要求。例如建设酒店,会将酒店星级标准,酒管公司以及酒店品牌都作出详细的规定。

因此,一些在上述业务方面有所涉及的房企会选择住宅+商业的拿地模式,宝龙地产就是其中之一。以公司2013年获取的杭州滨江宝龙城为例,平均楼面价为4311.59元/平方米,楼面价大幅低于其竞品在附近所获地块的楼面价,整体折价达到了34.00%。通过拿到成本明显低于同业的土地,再加上旗下宝龙广场、宝龙城、办公楼、酒店等项目的助力,“高增长高利润”成为了宝龙拿地模式的特征。

实际上,住宅+商业的建设模式,也成为了越来越多地方城市的土地出让首选。以3月武汉土地市场出让的1宗地为例,明文规定,配建的五星级酒店,需要引入美国《HOTELS》杂志2020年发布的全球前10名酒店管理公司的运营机构管理;配建的购物中心,引入的品牌需满足位列《财富》杂志2020年公布的“世界500强榜”排名前150位的公司。

  • 配建租赁住房:土拍“绝杀”

自2016年开始,土拍市场风向变了,从竞拍底价到竞拍自持面积或保障房面积,自持逐渐成了土拍标配。对于房企而言,“包租公”成了一个新增标签。

在集中供地之后,“限地价、竞配建”成为了竞拍主旋律。从各城新增土地竞拍规则来看,多城市新增配建租赁住房面积竞拍规则,其中南京52宗土地宗规定14宗地须配建租赁住房。在年初,杭州土拍市场中的29宗涉宅地块中21宗被抢至竞自持阶段,8宗地块自持比例超过了(含)16%。

还有地方对自持部分配建的长租公寓作出详细要求。6月1日,龙湖旗下公司长沙湖韵置业有限公司以底价16.2亿元摘得位于长沙市040号地块。这块商住用地对自持地块提出了3点要求:

①自持面积3万平米,时间不低于10年;

②引入品牌为全国性集中式长租公寓,且近两年在湖南省内开业运营的长租公寓项目不少于10万平方米;

③品牌入驻之前,需在湖南湘江新区大王山旅游度假区内注册并设立湖南区域总部,且10年内不得迁出。

如此“苛刻”的要求,让这块地几乎成为“定制式”长租公寓地块。也能看出,住房租赁已成为地方政府用以筛选房企的一杆标尺,以保证自持地块后期能够实现更好的运营管理。

上述4种新拿地途径,共同构成了房企拿地的2.0模式,通过不同的多元化业务为支点,在土拍市场撬动心仪的土地资源。同时,在“拿地、盖楼、卖楼”的环节中,运营成为其中的一个关键词。

2.0模式背后的土拍市场新逻辑

之所以在2.0模式中,房企拿地会出现商业综合体、TOD、租赁住房以及城市更新这些新的跳板,背后的原因不仅仅是金融调控,还藏着土拍市场的3个新逻辑。

其一是回归“房住不炒”的市场理念。无论是当下各个城市推出的不同土拍新规则,例如上海政府规定地块溢价率超过10%触及熔断机制以及对房企按“135分制”打分等,都是政府对楼市调控在供给端发力的一种举措。还有部分城市规定,当几家房企均触顶出价时,竞争的筹码就变为自持比例或是提供政府公租房等附加项目的多寡。

这样一来,可以有效防止“面粉价格高于面包”现象的出现。这也是房企能够拿到低价土地的关键,政府有意调控土地出让的价格,让住宅回归“住”的本质属性。

其二是结构性发展空间待提升。TOD、商业综合体、酒店以及长租公寓等多元化业务能够成为房企撬动土拍市场的支点,主要是因为房地产市场需要结构性发展空间的调整。从原本的住宅和单一商业为主,提升至住宅、交通、酒店、长租公寓以及诸多配建等共同组成的更稳定的结构性发展空间。

尤其是能满足民生基础住房需求的租赁住房,至关重要。有品质保障的租赁住房,已经成为了大城市解决新进人才居住问题的良策。因此,政府在土拍市场以详尽的要求配建的租赁住房,一方面是为新进人口提供更多的租赁房源,另一方面也能助力房地产市场的结构性发展空间优化。同时,也为一些在长租公寓业务小有所成的房企们,打开新的拿地渠道,2.0拿地模式就此逐渐成为主流。

其三是推动房企实现更稳健的发展。市场宏观环境和行业小环境之外,变革的最终立足点是房企,这个支撑并推动土拍2.0模式的庞大群体。土拍市场规则的不断细化和严苛,也倒逼着房企发展多元化业务。因此,房企面对多元化业务,已经不再是“做不做”的问题,而是“如何做好”的解决方案,然后实现更稳健的发展。

多元化于房企的意义,主要有两方面,一是多元化业务可以助力房企拓宽拿地渠道。如上文所提及的佳兆业、龙湖、宝龙等等,都享受到了多元化业务带来的利好。另一方面,在市场眼中,有无多元化能力的房企,估值根本不在一个层级。典型如龙湖和万科,前者市盈率13倍,后者仅6.7倍;再来看有文旅、商业地产标签的华侨城、新城控股,股价行情一直不错。

房企如何打好“长租公寓”这张牌?

在诸多的非住宅业务中,受到“租住并举”政策加持的长租公寓成了大多数房企的“必选项”。据统计,TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓,TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。

面对土拍市场的新逻辑,房企该如何发展这个“必选项”,然后成为未来拿地强有力的“支柱”之一。空间秘探认为,这3大红利,不容错过。

  • 集中供地下的规模增长红利

不同于其他派系在规模拓展方面的局限,房企发展长租公寓有一个“先天性”优势,可以直接获得租赁用地。尤其是集中供地的大背景下,22个重点城市已有21个城市在年度供地计划中明确了租赁用地的面积,并基本达标10%占比标准,其中不少城市租赁用地占比提升巨大,北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%,厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超两成。

因此,对于已拥有长租公寓品牌的房企而言,可以抓住这一波集中供地的红利,实现规模的快速增长。目前通过招拍挂渠道参与租赁用地的竞拍,仍是国企、央企主导。但随着租赁用地供应的增多及各项租赁政策的密集出台,未来将有更多民企参与租赁用地竞拍,为旗下的长租公寓品牌赢得更多的优质土储资源。

  • 深耕战略下的品牌输出红利

不少房企表示,2021年会采取深耕战略,选择有优势的城市入场。例如,花样年表示,要选择房子卖得出去和对当地客户比较熟悉的城市。这也是龙湖目前的发展策略,深耕现有布局城市。尽管在头部房企中,龙湖所进入城市并不算多,但每座城市的销售贡献却很可观。因此,有业内人士分析,战略深耕有利于资源聚焦、降低成本,更有利于形成品牌效应。

尽管房企的长租公寓业务大多是重资产,但是它们同样向往轻资产。一方面轻资产可以助力房企减少相关物业的高投入,另一方面轻资产可以帮助房企实现更快的规模扩张。因此,对于长租公寓而言,区域深耕战略,既能提升其在当地的市场占比,还能强化品牌效应,从而实现品牌输出,最终走向轻资产的运营模式。

  • 密集调控下的运营盈利红利

据中原地产统计数据,2021年以来,全国房地产调控政策密集出台,年内累计房地产调控次数高达186次,其中目前,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。这样密集的调控带来的影响是,楼市被“按住”,房价不许躁动。

这样趋严的政策监管环境,对于长租公寓而言,其实是一种利好。因为房价的涨幅放缓之后,一直被行业“诟病”的租售比会有所缓和。受到高企的房价影响,租金无法赶上房价上涨的步伐,2020年全国50个重点城市的租售比1:611,而国际合理租售比区间水平一般为1:300-1:200。也就是说,国内房屋出租大约要51年才能回本,而国际平均水平是16-25年。借此契机,长租公寓可以得到“喘息”的机会,潜心优化商业模式,尽早从单纯依靠“租金差”的盈利困境中脱身,实现项目运营以及配套服务等非房收入的提升。

对于当下的房地产行业,万通集团创始人冯仑用了这样一段话总结,“过去是传统的房地产开发时代,以单一住宅产品为核心,走的是比规模、成本和速度的快增长高周转模式。现在是“后开发时代的房地产”,以住宅以外的产品为主,比如医疗、健康、物流、仓储、度假、酒店、办公、商业等,就是非住宅的这些地产形态会更主流。做了不赶紧卖,而以持有和运营,也即资产管理为主,这会是未来主流的地产商业模式。”

的确,地产商业世界的游戏规则已经变了。用多条腿走路,成了房企必学的求生之术。而长租公寓作为其中的一个重要分支,更值得房企们审慎对待。看起来小小的长租公寓板块,正在助力一家家有所准备的房企,在越发激烈的商战中走得更远!

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