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文 | 雷达财经，作者｜李亦辉，编辑｜深海

“公司融资成本低，品牌影响大，在公司团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”在滨江集团举行的2020年度业绩网上说明会上，有投资者向公司董事长戚金兴询问杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地，净利润能有几个点时，得到这样的回答。

戚金兴的上述回复揭开了房地产行业当前“赚钱难”真相。据中信建投研报，近期集中供地的重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州地区的各项目平均隐含毛利率则在12.8%，无锡的为17.4%，重庆仅为6.7%。

如此“薄利”之下，不少房企为何还要拼命去抢地？有华南房企内部人士认为，为了有米下锅，一些区域性房企明知道没多少赚头，也要抓住一年三次的集中供地机会补库存，只为“有活干”。

对“杭州地产一哥”滨江集团而言，杭州更是其不可轻易放弃的大本营，2020年该地区为公司贡献了38.23%的收入。

但有行业人士担忧，牺牲利润短期保持住了市场规模，长期而言，“增收不增利”容易让公司走上举债扩张之路，考验着管理层的运营能力。

净利润水平仅１%－２％

此次网上业绩会，戚金兴提到的地块，来源于杭州今年首次集中供地。

5月7日，杭州市萧山区土地开拍，滨江集团共摘得五块土地。其中，滨江与融信联合体斩获了4宗地块，总价172.5亿元；同时，滨江集团也单独拿下1宗，总价10.07亿元。

上述权益拿地总价96.4亿元，平均拿地成本高达3.5万元/平方米，而其他诸如融信、融创整体拿地价则在2.6万元/平方米以下。有媒体计算发现，如果算上配建和自持成本后，实际地价约5.37万元/平米，对比6万元/平米销售限价，盈利空间十分有限。

针对公告中提及的位于钱江新区的两宗四堡七堡单元纯住宅地块，有行业人士算过一笔账，称地块在在新房限价的情况下，自持比例5%左右的时候能实现开发商资金平衡。而滨江、融创联合体拿下的多块地块自持比例高达17%。

据了解，杭州集中供地采取“双限+竞自持”的出让模式，除限地价、限房价外，房企还需自持一定比例的商品房。根据规定，土地价格超过竞拍文件上限，采取竞报自持比例；自持部分不得销售、转让，仅能对外出租。

一般来说，越热门的地块，自持比例被抬高的可能性也就越大。克而瑞数据显示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分别为3.5%、1.6%、1.6%，本次集中出让总体自持率9.2%，明显提升。

过高的自持比例无疑会极大提高开发成本，压缩项目利润空间。实际上，随着杭州土拍走向“限价+自持”的标配，项目低利润率成了常态。

有数据统计，2019年下半年杭州限房价宅地整体利润率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年开始则已有不少宅地的利润率不到3%。

在整个地产行业里，盈利走低也已经是公开秘密。亿翰智库统计显示，截至2020年，其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%，较2019年降低2.3个百分点，有37家企业净利润率下滑；净利润在10%及以上的共计28家，较2019年减少9家。

同期，50家房企平均毛利润率为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点，47家房企的毛利润率下滑。

“房地产开发毛利率下滑，主要和近年来地价占房价比例提高有关。”行业老大万科在一季报中坦承。

朗诗地产董事会主席田明向表示，此前，房地产行业通过土地升值房价上涨，来收获较高的利润率，而目前由于土地价格较高，房价调控限制等原因，房地产行业毛利率下降。

同策研究院资深分析师肖云祥则认为，房地产行业利润率下行是多方因素造成的。首先，房企目前结转的项目，大多是在一两年前拿地成本较高的项目；同时，近年来房企融资成本进一步提升；各主要城市执行严格的限价措施，自然导致房企盈利能力下滑。

历史数据显示，滨江集团近年净利润率也呈逐渐下滑之势。2019年一季度， 滨江集团净利率超过30%，全年下来为16%左右；2020年一季度净利率为21%左右，2020全年进一步下降至12%；2021年一季度，净利率只剩下6.53% 。

去年年底的媒体交流会上，戚金兴针曾对媒体表示，“从现状情况看，滨江利润率仅有5%，不过，5%还算高的了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

一位地产资深人士分析，新拿地块或进一步压缩滨江集团的盈利空间，该地块能贡献一定销售额，但很难实现利润转化。

“杭州一哥”的本土保卫战

对滨江集团而言，净利率仅有1-2%，为何还要拿地？答案在于，杭州对于滨江集团意义非凡。

作为老牌浙系房企，2007年以前，滨江一直在大本营杭州开展业务，相继推出了金色海岸、热带景观园林小区等热销项目，凭借在市区的优质土储获得了迅速发展。

2019年，滨江集团成功突破千亿元，但公司营收、销售额均依赖于杭州地区。资料显示，2016至2020年间，杭州实现的营业收入占滨江房地产业务总营收的比重分别为79.51%、94.63%、91.50%、59.34%和38.23%。

2020年年报显示，滨江集团全年销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，位列克而瑞全国房企排行榜第27名，荣获杭州房企销售冠军；权益销售700亿元，同比增长65.6%。此外，据公司披露，2020年的主要并表销售项目中，仅杭州一处就贡献了62.88%的销售份额，浙江省内其他城市销售额占比32.87%。

中指研究院数据显示，2021年1-4月份，杭州房地产企业销售额第一位为滨江集团，销售额358亿元，超过排第二的绿城中国2倍以上。

显然，杭州对滨江集团的重要性不言而喻，以至于哪怕不赚钱也不敢丢掉。因为土储是地产公司的“生命线”，一旦在大本营杭州拿不到地，公司的规模就会快速萎缩。

而在土储分布上，滨江集团重仓杭州特征明显。截至2020年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%。

2021年，滨江集团销售目标是1500亿元。目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

地产分析师严跃认为，杭州是滨江集团大本营，滨江集团要稳住基本盘。对于房企而言，不愿看见过低的盈利，但充足的现金流更重要，只要能覆盖成本就可以做。

中国指数研究院企业事业部常务副总经理、浙江分院研究总监高院生认为，不少企业冒着低利润甚至亏损的风险去拿地，一方面说明杭州市场被看好；另一方面，企业如果没有后续可开发的土储资源，现有团队也将面临解散的境况，而许多企业也“必须要在这个城市有声音”。

某房企管理层更直言，不赚钱，地也要拿，不然谁养这一帮人？

除此之外，随着政策调控的持续，众多大型房企目光重回一二线以及长三角等去化较快的发达地区，这让“杭州地产一哥”滨江集团感受到了经营压力。有评论称，滨江集团此番高价拿地，与其说是“进攻”，不如说是战略性的“防御”。

有声音认为，如此冒风险拿低利润率的土地，规模是有了，却不带来利润，势必抬升房企的杠杆，经营风险也加大。对于抗风险能力较弱的区域性房企而言，长期卖房子“不赚钱”，就要警惕积累债务的风险。

浙江省外发展踩坑

省外发展遭遇不顺，或是滨江选择重回杭州“抢地”的原因之一。

2015年开始，滨江集团开启了进军一线的尝试，上海为一线扩张的第一站，深圳是第二站。

首次进入深圳市场，滨江集团通过与深圳安远控股达成合作，共同出资2000万元成立合资公司深圳滨安，由滨江集团持股70%、安远控股持股30%，共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。

不料2017年，深圳出台政策明令规定严禁商业研发用房改公寓，导致安丰项目两年时间仍没办完前期项目审批手续。

另外，合作方曾被外界称为“行贿状元”的安远控股实控人陈族远涉腐败大案，并因贿赂罪被判处有期徒刑4年，该项目也于2018年终止。

2020年报显示，上述双方发生了持续多时的法律纠纷，滨江集团先后11.6亿元的投入的预计可收回4.36亿元，计提坏账准备7.24亿元。

除了深圳踩雷，还有与上海地产公司中崇集团的合作。2016年底，滨江集团以7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府花园项目10%股权，并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建共同开发。

然而随着中崇集团陷入流动性危机，湘府花园搁浅。2020年9月经仲裁，滨江集团对中崇集团、中崇滨江、浙银上海湘府三家合作方享有本息合计9.5亿元债权，但公司同时指出，资金回收具有不确定性。