20个月前，2008年5月，应该是迪拜辉煌的最高峰。

40多度的高温，空气中弥漫着砂石的气味，没有一点绿色。当记者乘坐的直升机在迪拜上空盘旋的时候，眼里能够看到的全部是在建的摩天大楼和高高低低的吊车。

全世界1/4的起重机都在迪拜工作。世界第一高楼“迪拜塔”一处就有4000名建筑工人和100多台起重机。海面上，漂浮着密密麻麻全是房子的棕榈岛和组成一幅世界地图的300个岛屿群——世界。

在一年半后遭遇债务危机的迪拜世界集团下属房地产公司Nakheel的总部，澳大利亚籍CEO，Christopher O’Donnell在对着大屏幕详细介绍着占据迪拜海岸线的众多项目。其中重中之重是他最引以为自豪的迪拜世界（world）岛群和迪拜海滨（waterfront），一个是用砂石在海面上建造的世界地图岛群，给迪拜凭空增加了232公里的海岸线和557万平方米的面积；另一个则是两倍于香港面积，可以容纳150万人工作和生活的海滨新城项目。

“‘世界’已经让我们征服了，下一步是‘宇宙’（该公司计划要修建的一系列以太阳能供给能量的人造岛屿，包括太阳、星辰、行星等）,但是宇宙都征服之后，我们就不知道该做什么了。” Christopher看起来自信得不得了。2008年上半年，Nakheel净盈利为26.5亿迪拉姆(约合7.2亿美元)，这几乎是Nakheel经营状况的最高点。

Nakheel的售楼处，依然是人头攒动，穿着阿拉伯传统服装的售楼小姐们都说流利的英语，不停地告诉来看房的人，棕榈岛5500套公寓和别墅，已经只剩下零星的尾房。

至于世界岛，是不会在这里出售的。Nakheel公司每年只给全球最高端的50位客户发送特别邀请，收到这个邀请的人才有希望成为岛主。不断有人打听到底贝克汉姆和皮特夫妇到底买下棕榈岛的什么地方，工作人员都以要保护客户隐私而拒绝回答，只是一再蹦出类似于老虎伍兹、鲍里斯·贝克尔、迈克尔·欧文这样如雷贯耳的名字。那时的气氛颇有些类似现在的北京，卖房子的是大爷，而买房子的，不是在买，是在抢。

记者采访时遇到一个英国商人Andrew，2006年以560万迪拉姆（约152万美元）在棕榈岛上买入一栋有5间卧室的独栋别墅。2008年2月，又在附近以1000万迪拉姆（270万美元）买入一栋4个卧室的海边独栋，当时正在装修。他曾经把第一栋别墅出租，租金是每周4万迪拉姆。他算了算，如果每年的租金为190万迪拉姆，也就是说，5年的时间他就可以完全收回买房的投资。是这笔账让他豪不犹豫买了第二栋别墅。他很自信地告诉记者：“我原本是想在摩纳哥或者伦敦买度假屋的，完全是被迪拜的免税政策吸引，迪拜将是一个比那些欧洲城市更多元化的大都市。我相信，今后迪斯尼主题公园、亚特兰大酒店等旅游设施竣工后，迪拜度假别墅的租金和售价还要上涨。”

要知道，2008年第一季度，迪拜的房价上涨了43%。唯一的问题就是，他的事业、夫人和孩子都在伦敦，这里的房产，纯属于投资。一个人这样似乎没有问题，但是如果所有人都这样，迪拜则必然要遭遇重大问题。

其实，即便在迪拜投资最热的时候，也并不是所有的人都那么看好未来。与记者同行的新加坡海峡时报的记者Cara几乎每年都来一次迪拜，在采访Nakheel的时候，她一直在向记者灌输一个思想——迪拜肯定会有泡沫破灭的一天，因为房价疯涨，但是住的人很少，房屋的空置率太高了。

从棕榈岛的情况来看，密密麻麻全是房子，却几乎没有人，我们一起去调查房子入住情况，Nakheel公司的工作人员，每个都喜气洋洋，说房子都卖出去了，但是却没有一个人能给出确切数字住了多少人。但是根据当地的一家房产中介的估计，棕榈岛上，大概住了2000户，绝大部分的房子还没有装修，空置率在50%以上。这仿佛与当年美国佛罗里达房地产崩盘的序幕一样──因为大家都买holiday home，真正去住的人却少，只有房价而没有后续的消费拉动。

其实任何人理性地思考一下也会知道，一根草都不长，没有太多文化底蕴、夏天可以达到50摄氏度的地方，来度假的人也大多不过是来猎奇的──或者干脆就是来看看这里的人工奇迹的。

要想让布拉德·皮特夫妇和乔治·克努尼在这里买个房子很容易，让他们像在有生意可做的巴黎，纽约或者幽静美丽的普罗旺斯、托斯卡纳一样长期居住，可能性几乎为零。他们也不过是赶场大集，凑个热闹罢了。

迪拜的经济，高度依赖于人口增长。2001年，迪拜不到100万人口，2008年5月的官方统计是180万，而几乎所有的预测都异口同声，迪拜在2010年将达到400万人口。迪拜一切的建设都是建立在每年人口增长6%-7%这个假设上的。180万人口的迪拜城有475间正在运营的酒店和酒店公寓，光是一个棕榈岛上，就有30个酒店，其中的一个亚特兰大酒店，就有1539个房间。2007年迪拜接待的游客数量为700万，为了满足这些加速建设中的酒店，迪拜不得不设定超高的游客数量目标，要达到2010年1000万人和2015年的1500万人。常住人口和游客一旦达不到这个速度，那些在建的项目就成了空中楼阁，即使有交易，也不可能让这个城市实现经济的良性循环。房子再多，也不能变成城市。

明白这个道理的人很多，这其中当然也包括Nakheel的CEO。在专访的时候他专门对记者强调：“中国是我们最重要的合作伙伴，我们有很多承建商来自中国，我们有很多投资者来自中国，但是中国有13亿人，我们希望有更多的中国人能够来迪拜，这对迪拜的未来很重要。”

现在看来，那个时候迪拜需要的可能不是再来几百亿美元的投资，而是增加100万的人口。

关于迪拜是否存在泡沫的争论，其实从来没有停止过，即使在那个最辉煌的2008年5月份，无论是媒体还是专家，对于迪拜盲目扩张、过度依赖房地产和外债过高的批评不绝于耳，华尔街的基金对于迪拜相关的概念也已经看空。

但是，大多数人还是像第一次去迪拜的记者一样，沉迷在直升机的高度上看到的人工美景，陶醉于七星级酒店的顶级美食与红酒，被迪拜的奢华和气魄唬得张口结舌，再加上欣赏作为阿拉伯窗口的迪拜自由、多元的文化氛围，对那些批评和质疑，一概自动屏蔽。

迪拜“去石油化”的战略没有错，“制造奇迹”的战术也没有错，只是其设定的“中东自由港”的发展速度实在是快了点儿，“世界第一”的雄心实在是大了些，而迪拜的运气却实在是太差了。

2008年5月的辉煌顶点过后，全球经济危机的突然降临，随着追捧迪拜的资本无情离场，只剩下等待救援的烂尾楼和无数看客的如梦初醒。

迪拜模式是否一无是处？

2009年11月25日，阿联酋迪拜酋长国政府宣布，将重组其主权投资实体迪拜世界公司，并申请暂停迪拜世界的部分外债偿还半年。此举不但打破了自称“日不落”企业的迪拜世界公司神话般的梦想，也把迪拜推上了风口浪尖。

随着欠下800亿美元外债的迪拜世界房产项目成为全世界最大的烂尾工程和占迪拜华商1/10的温州人资产蒸发20亿元左右的事实，一场关于迪拜危机给中国房地产的警示的讨论开始进入高潮。一时间，批判迪拜模式的文章铺天盖地。但迪拜模式真得一无是处吗？

近些年国际油价飙升使得石油资源丰富的阿拉伯地区获得了更多的资金，但阿联酋迪拜的酋长们不满足于石油大国的地位，他们认识到石油迟早会枯竭，必须找到新的利润增长点，才能维持可持续性发展。在迪拜，除了石油资源，就是其自然资源：这里海岸线较长，蓝色的海湾，白色的海滩，加上360天的阳光，是理想的度假胜地。也正是基于此， 阿联酋迪拜酋长的理想是把迪拜建成世界商业之都，希望2016年达到650万人口。于是，一些地产项目都朝着“世界第一”而努力，而迪拜对于各种生活设施的需求与日俱增，也进入飞速发展的阶段。据悉，投入迪拜的资金基本都用在了房地产上，总投资额达到了1万亿美元，包括酒店、写字楼、商业娱乐设施和住宅。迪拜的地位也成为中东的香港，成为一个商业旅游中心。短短10年间，当地楼价涨了3-4倍。

据测算，到2015年，迪拜石油储存会大量减少，面对能源危机，迪拜把自己定位为中东地区的会议中心和自由贸易港，因此通过商业和旅游地产拉动经济是必然的选择；而在这种缺乏壮丽自然景观的地方，只有建立“奇迹级别”的高端项目才能吸引人──不管迪拜危机是不是最终得到解决，这两条基本的原理都没有大的错误。

豪尔斯企业董事长、楼市分析专家李小宁对《商业价值》说：“从这点上说，我认为迪拜的发展应该得到肯定，甚至它的房地产模式值得借鉴，因为它通过筑巢引凤，短期内迅速地在自然环境非常不好的沙漠上建立了现代化的绿洲，吸引了全球的资金。迪拜的债务危机主要是使投资者的信心受挫，况且，迪拜只是说延期还债务，并没说不还，投资者并没有撤资，温州人并没有把房子卖掉，另外，迪拜政府也没有撒手不管，最近已经先期提供了100亿美元的贷款。因此，对于迪拜，要从积极的意义去看待。2010年我会再组织一个地产考察团，学习迪拜的先进经验，如果迪拜房价再跌30％-50%就可以去抄底。”

但正所谓：“成也萧何，败也萧何。”过分依赖投资和快速发展的迪拜模式让迪拜在得以迅速发展的同时随着金融危机的深入，也暴露出先天的不足。冷静认真地分析迪拜的模式，我们是否发现似曾相识？从中我们又获得什么启示？

中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，迪拜经济简单集中在房地产建设方面，甚至大量借助外来资金开发房地产，短期内或许能拉动经济增长，但从长期来看风险极大。

不过，也有人对此表示了不同的意见。“靠投资规模拉动不是不可以，而是一定要控制其速度和规模。”曾多次带领中国地产团考察迪拜市场的李小宁说：“迪拜给我们的启示是资金问题，是发展过快的问题。”

在李小宁看来，高速发展是一定会产生泡沫的，有泡沫不怕，关键是踩着泡沫过去而不被泡沫湮灭。“泡沫要靠新投资和消费稀释。至于国内房地产，我认为应该走两条线：关于住房的问题是一条线，需要政府解决；另一条线是向全球部分开放高端地产。”

李小宁认为，2009年中国经济的快速回暖已经吸引了全球的目光，此时向国际化迈进一步正是时候。走好了开放的这一条线，就会吸引大量的外来资金。

根据李小宁的观点，中国的房地产泡沫要靠国际资金来稀释掉，即靠区域热点来吸引全球资金。“如海南的自然条件比迪拜不知强多少倍，完全可以做的比迪拜好，成为世界的投资热点。而海南发展的速度取决于政策，只要政策到位，完全可以把全世界的资金和最优秀的建筑设计师吸引过来，成为世界的投资热点。”李小宁说：“迪拜那么小，都吸引了那么多资金，我们拿出一个岛来，给予宽松政策，中国的地产经济会发展得更快。”