如果不是由于2008年的全球经济危机和中国政府的救市，中国房地产业的发展轨迹恐怕就要改写。但今天，地王频出和房价超预期反弹，已经引起了政府部门的密切关注。各地收紧二套房贷的风声则引发了人们对新一轮宏观调控的预期。不久前，决策层两度调研房地产，国务院有关部门连续召开房地产形势座谈会，地价上涨过快、未来供给不足、宽松信贷政策成关注焦点。

在“维稳”的大原则下，未来一年内针对房地产政策即将出台。这些政策将以监管为主线，既要防止房价过快上涨，又要防止房价过快下跌。

加大无偿收回闲置土地的力度

当2007年的大量地王还处于“晒地”阶段之际，新地王又再次出现了。一些多年拿地的房地产企业对开工日期都是一拖再拖，有的开发商为了让土地自然升值,也会“捂地”,为的就是待价而沽,以获取高额利润。而地价大幅上涨给房地产企业带来的高额利润，抬高了房价。

其实，国家一系列法规已经规定：在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。对照这些法律条文，对于2年仍未动工的，当地国土管理部门能否依法行政、按章办事开始受到越来越多的关注。

虽然目前也有无偿收回闲置2年以上土地的案例，但数量极少。随着国家对土地监管力度的增大，关于加大对闲置2年以上土地的处理力度的政策将出台，“无偿收回闲置土地”将不再是个例。

商品房销售方案备案管理制度

针对当前商品房销售中“少量多批”、“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海市近日出台了《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。

为防止开发企业以保留房屋的方式变相囤房，此次上海的《暂行规定》明确，开发企业应当在商品房销售方案内列明用于销售、租赁以及保留自有的情况，保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则；对于保留自有和用于租赁的房屋，则规定在取得大产证前不得再申请上市预售。取得大产证后，需上市的，应当作为二手房纳入网上备案。

为了加快土地出让后的开工进度，未来各地在制定相关法规时，可能会提高“熟地”的交地标准，使得开发商可以在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。而各地房管局将会陆续出台关于商品房销售方案备案管理规定，以限制“少量多批”、“捂盘惜售”等行为。

货币政策将适度紧缩

近来，中央连发信号：宏观政策取向不会变，同时，国家统计局、银监会、国家税务总局、国土部、央行、国家发改委6大部委相继发出了要加强房地产业监管的信息。

目前，央行货币微调信号进一步明确，“微调”不是对货币政策的微调，而是对货币政策的操作、货币政策的重点、力度、节奏进行微调。而据央行调查统计司日前发布的一份报告显示，在国内需求继续回升、流动性持续宽裕的情况下，当前通胀预期有所显现。预计物价将会在下半年走稳，并存在反弹可能。

要继续促进房地产市场的健康发展，就要防止资金过度流入到楼市。而仅仅采用“微调”手段，包括多发央票、窗口指导、风险指引等软性的措施，似乎很难达到有效抑制流动性过度扩张的效果。

鉴于此，未来1年内，与房地产市场紧密相关的货币政策必将发生变化。央行很有可能会从放缓房地产项目贷款的审批速度、取消首套房贷7折利率优惠政策入手进行“微调”，从一定程度上缓解房地产行业泡沫的产生，使房价保持在合理可控的范围之内。

明确的改善型住房标准

银监会在最新的禁令（7月17日银监会下发给各商业银行《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》）中明确指出，只有改善型住房的二套房贷方可享受比照一套房贷的优惠，银行不得对此有延伸。虽然已有北京和重庆等城市明确了改善型住房标准，但目前“改善型住房”界定依然很模糊。有的银行表示只要之前的住房没有达到90平方米都算是改善型住房，有的银行就表示只要后来购买的房子比现在的大就可以。有的银行客户经理干脆说：“你先用改善型住房申请吧，至于条件你不需要考虑，反正差不多的都会批的。”

除了“改善型住房”的优惠条件以外,部分银行网点还开出了优质客户优惠。至于优质客户的标准如何,也是各家银行各异。有的银行网点把国有企业和500强企业的正式员工都列入优质客户的名单,只要达到条件,优质客户的二套房贷利率也可以下浮10%-30%。

为了便于二套房贷政策的执行，改善型住房的标准细化迫在眉睫。而且各地情况不同，标准预计也会有所不同。

住宅保障法将出台

呼吁多年之后，在2008年的十一届人大常委会上，住房保障立法终于进入全国人大的立法规划，到现在已经有国务院相关主管部门开始进行研讨。据了解，2009年住房和城乡建设部住房保障司的主要工作之一就是做好《住房保障法》的立法准备工作。

其实，无论是“泡沫”还是房价的涨跌都只是问题的表象,在人们关心房价等问题的背后是住房体制的问题，是住房保障制度的不完善。而尽快构建起一个完善的住房保障体系，既可以有效地舒缓人们因房价增长过快所形成的紧张心理,让广大中低收入家庭在基本住房需求的满足上真正有所期待和依靠；同时，还可以有效抑制住房需求的膨胀,并对住房供应结构乃至房价的走势产生一定的积极影响。

为此，住房保障法预计将会出台，这一法律不但会进一步完善住房保障制度，而且会制定新的住房保障标准，进一步加大保障力度，扩大住房保障的政策覆盖面。同时，会加大对保障性住房的监管力度。