以敬老院或老年社区为龙头，构建一个老年“地产+医疗护理+旅游+文化”相互联动发展的多维链条，正在成为老年产业新的发展模式。

北京太申祥和山庄书画院，王永丽正和几位老人交流着书画艺术。作为中国著名画家，王永丽喜欢这里可以看野鸭湖中嬉戏，听树上鸟语蝉鸣的环境，喜欢与同龄人一起揣摩书画艺术。在山庄居住的老人们，能在生活方面得到很好的照料，可以按照自己的志趣，参加不同的社团活动，结交不同的朋友，交流心得体会，得到精神上的慰藉，而且，这里有与子女交流的场所和条件。

今天，把老人送到养老院，已经不再是子女不孝的体现，而是一种昂贵的潮流。北京太申祥和山庄是全国首家推行会员制养老模式的国际敬老院，来这里居住的老人有退休的著名大学校长、有将军、还有不少各界知名人士。尽管这里的价格不菲，但排队等待入院的老人依然令山庄应接不暇。

中国自1999年进入老龄化社会（中国65岁及以上老年人口比例达到7%)之后，到2009年，我国60岁以上老年人口已达1.69亿，且每年以近1000万的速度增加，老年人群对社会管理和公共服务的需求也迅速增大。

供需矛盾存在巨大缺口的，还有与之相关的社会服务业。统计数据显示：一名专业护理人员可以同时照顾30位70-75岁的老人，但只能照顾9位80-85岁的老人。至于85岁以上的老人，更是平均每4人就需要一位专业护理员。从现在前瞻性地看未来，中国将需要800万-1000万专业护理人员，而目前拥有合格养老护理职业证书的人不过30多万，差距相当惊人。

与这些供需矛盾相呼应更为严峻的现实是：家庭结构功能的变化要求社会必须建立老年产业。未来10年，80岁以上高龄老人、病残老人和独居老人的比例将迅速增加。受独生子女政策影响，我国的“421家庭”（即４位老人、１对夫妻、１个孩子）日益增多，家庭赡养负担过重，对传统的家庭养老模式造成巨大冲击。另一方面，老年人的收入不断提高，为老年产业的发展开辟了广阔的空间。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，预计到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。

一切都在表明：长久以来，老年产业存在的“启而不动”、“温而不火”的局面即将被打破。经过10年发展，中国老年市场已经到了大爆发的时候。

市场上的玩家

“离开政府的支持，敬老院无法发展！”采访中，不止一位业内人士向《商业价值》直言。对于老年产业，政府只有原则性的政策，在老年产业所涉及到的生产、流通、经营、消费等各个环节，缺少配套的可操作性的政策支持。同时，老年衍生产业的发展还比较滞后。老年储蓄的投资理财产品、老年地产的倒按揭等金融产品、寿险产品的证券化产权产品、长期护理保险产品、老年融资产品等，几乎在中国市场上还找不到相应的产品——多年来一直没有推出的“反按揭保险产品”就是最好的例子。

而随着建国后第二个生育高峰(上个世纪60年代-70年代中期)出生的人逐渐步入中老年，中国老年产业正在发生质的改变。这群人是当前社会的中流砥柱，有钱也有话语权，消费观念比起父辈也更为超前。随着政策的不断完善，老年市场将发展成真正的黄金产业。正是由于如此，中国老年产业中隐藏的巨大商机被国内外许多企业关注，最近市场上就出现了不少大的新玩家。

在中国的房地产界，万科已把发展“健康养老地产”写入了2009年度报告里，保利也表示要适度拓展养老地产业务，以增加新的盈利增长点。与此同时，中国的保险企业也加快了养老社区建设的步伐。保险机构去年获准投资养老实体，为保险资金提供了新的投资机会。拥有超万亿资产的中国人寿计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元，并初步构架了建设“一南一北”养老社区的布局。3月26日，泰康人寿内部举行了泰康之家投资有限公司的成立仪式，把投资养老社区从各种投资中单列出来，正式开始试水养老产业。中国平安、中国太保等国内大型保险公司都把保险业投资养老事业作为战略规划的一部分。据了解，吸引这些保险资金进入养老地产的原因主要是稳定的投资回报——大约在4%-6%之间，高于保险资金3.44%的平均投资收益率。

除此之外，其他社会资金也通过各种方式杀入养老地产。4月16日，海南屯昌木色湖项目正式奠基，这是由农业龙头企业吉粮集团联手大族激光、北京众怡润、泉州祥和房地产，斥资5亿元成立的海南颐和养老产业股份公司开发的首个项目。据了解，该公司将立足海南，辐射全国，专注养老产业。

这些新玩家有着雄厚的实力，它们的介入不仅能对老年产业发展有实质性的推动，而且还将给市场带来新的运作模式。

新模式

伴随着新玩家的进入，新模式不断出现。这一点，在养老地产这个产业链最始端格外突出。这些企业都锁定了那些有能力来支撑这个市场的中等水平的客户，但不同行业和企业的思路也不相同。保险资金采用了升级版的养老院模式，把养老社区当作长期的商业地产项目来经营；而有的房企开始改变传统地产开发养老地产的做法（只是加入养老地产元素或以养老为营销手段），走上“二路出击”或者长期持有物业的市场之路。

3月26日，注册资本金达到22亿元的泰康之家养老社区投资实体宣告成立，这标志着首个官方批准的养老社区投资试点项目进入实施阶段。“未来4年左右时间内，将在北京郊区投入40亿元，建成约有1.5万张养老床位、大规模、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。”泰康人寿董事长兼CEO陈东升称。

记者从泰康人寿相关人士处获悉，泰康人寿在北京近郊小汤山已有千亩“试验田”，养老社区将坐落在昌平区中关村生命科学园内，将于2013年至2014年建成。泰康人寿的规划是先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院；与此同时，泰康还在上海、三亚拿到了地块，并正在云南寻找地盘，打造未来“泰康之家”。“北京养老社区试点成功之后，泰康会考虑进一步发展全国连锁，从中高端客户入手，逐步扩展至大众客户，建立起面向社会各层次老人的专业养老社区。”

“养老社区在国外多由教会组织或基金会组织建立，也是近30年才在美国南部地区热起来的。在中国由保险公司投资、建设这种将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，可以将寿险产业链拉长20年-30年。”陈东升曾公开表示。据记者从泰康内部人士得到的消息，目前，泰康正在研究新的保险品种，从而最终形成养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业。这样看来，泰康的养老社区像一张长期“债券”，而保险资金目前正缺少10年或更长时间的投资产品。

泰康之家对于未来养老社区的投资回报率是10％，将来的操作方式是只租不售，“我们初步规划是对入住的老人实行会员制，然后收取一定的费用。” 对于泰康的做法，有专家称，泰康为首的保险公司将养老社区的居住资格及所需费用与固有保险客户的投保情况进行挂钩，可以大大降低未来医疗和护理费用的风险。保险公司对客户更完善、更细致的服务也会在某种程度上影响客户对保险公司忠诚度。保险公司医疗费用风险的降低和客户忠诚度的提高，则可以降低保险公司运营养老社区的成本，从而缓解养老社区的昂贵费用带来的压力。这对于保险公司和那些即将面临养老问题的老人们可谓一个双赢的局面。

针对养老产业这项长期而巨大的工程，其模式的创新不仅仅是保险公司，房地产企业也开始转变以前的运作模式。

在唐山的曹妃甸，一座邻里式国际湿地生态城——全国连锁老年事业（唐海）生态中心正在加紧运作。据该项目的策划人——北京蔚蓝国际房地产经纪有限公司策划总监王辰对《商业价值》介绍：“该项目地处旅游区，其运营模式遵循的是‘二路出击’的目标市场定位原则。所谓‘二路出击’原则，就是指目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源共享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。项目根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。”

“我们的模式应该称为退休养老物业。就是我们的业主包括我们本人，都会思考今后退休后的生活规划，另外我们中国人还是习惯三代同堂的生活方式，这些变化都会影响到我们产品的开发思路。”王辰透露，根据规划，（唐海）生态中心将在新开发的项目中，其中某些组团专门针对老人而开发，“在我们今后全国的多个项目中，都有针对老人开发的物业，并且形成连锁的经营模式，类似于分时度假模式。老人夏天可以到北方度假，而冬天则可以到南方过冬。”

从保险企业的养老社区和房地产企业在老年产业方面的创新看，一种新的业态——“地产+医疗护理+旅游+文化”正在形成，而以敬老院或老年社区为龙头，构建一套老年相关产业相互联动发展的多维链条，正在成为老年产业新的发展模式。伴随着新模式的诞生，专业化养老将成为养老机构成功的关键。比如，在护理的专业细分上，在不能自理或半自理的客户中，以老人疾病的种类细分；其次，专业化护理服务主要表现为对于客户健康状况的观察、记录和报告，专业的护理计划和护理手段、措施等；最后是人文的关怀，主要表现在对老人基本权利的尊重、给予老人精神的安慰、员工良好的职业道德等。

业内估计，老年产业高潮将出现在10年前后，从现在开始的5年将成为发展的重要时期。