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文丨BT财经

近日备受关注的上海楼市迎来重磅调控政策。

1月21日，上海市住房城乡建设管理委等8个部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“《意见》”），包括限制假离婚以及上调增值税免征年限至5年等有重大影响的表述。

特别是1月22日起，上海法院司法拍卖的本市商品住房也被纳入限购的政策范围，以保证《意见》顺利实施。

法拍房的限购，让大家彻底不淡定了。因为上海限购限贷的严厉程度早已别无他家：

本地户籍家庭限购两套；

外地户籍必须社保五年且单身限购；

认房又认贷的限贷政策，只要贷过款即使现在还清甚至没有房子也算二套贷款；

全国第二严苛的落户政策；

如今再加上离婚追溯限购和法拍房限购，这些举措在最大限度地保护刚需（甚至误伤改善性需求）的同时，也最大程度剔除投资性购房者。

法拍房限购

在公拍网司法拍卖频道中，上海的法拍商品住房已经在左下角被加标了“限购”标识。点击限购房源，还会进一步弹出“特别提示”，提醒参与竞买的竞买人确认自己的购房资格。

从此，上海的法拍房也被纳入“沪籍个人限购一套，家庭限购两套，外地户籍需结婚并缴满五年社保限购一套住房”的监管范围。上海成为“北上广深”四个传统一线城市中，最后一个将法拍房纳入限购监管的城市。

在纳入限购之前，参与竞拍上海法拍商品住房没有缴纳社保、个税的要求，不考虑婚姻状况、征信和名下房产状况，也不考虑户口和国籍，除了可选标的比直接购买商品房更加受限外，可谓是无购房资格人在上海置业的最佳方式。

在上海楼市横盘这三四年中，法拍房存在监管漏洞并且因起拍价低于市场价而引来投机者的现象，并未受到太多重视。

2020年下半年，受上海房价起飞影响，更多人发现了法拍房这一“风水宝地”。2020年全年，上海法拍房总报名人次约1.59万人次，同比增长超30%；法拍住宅房成交单价平均为5.09万/平方米，同比上涨12%。另外，行业内甚至还出现了专门围绕着法拍房的资源嫁接群体。

上海大衍律师事务所的统计显示，从2017-2020年，上海市司法拍卖住宅房成交量、成交金额、报名人数三个数据均呈上升态势。2020年1月上海总共成交了124套法拍住宅房，成交价在评估价以下的标的占据总量的63.71%，超过评估价成交的有45套，占比36.29%。到2020年49周（11月30日-12月3日），上海市司法拍卖住宅房共成交50套，低于评估价成交的只有17套，仅占34%。

所以，这次上海法拍住宅纳入限购，既在意料之内，又在实现“房住不炒”的情理之中。

银行贷款进一步收紧

去年12月31日，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”）横空出世，给全国银行分档划定了房地产贷款占比和个人住房贷款占比“两道红线”。

据国盛证券后续统计的36家银行数据显示，截至2020年末，有13家已经有不同程度的“踩线”，而尚未“踩线”的银行也有不少已经在“黄灯区”。

因此，在传统的“开门红”时期，不少银行都出现了暂停发放贷款或放款缓慢的现象。

对“两道红线”最快有反应的是广深地区的银行。有媒体报道，广州银行业被当地金融监管窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”：要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月（四季度）的平均放款额度，而且所有广州银行一个标准。

21世纪经济报道的相关文章指出，广州和深圳四大行多家分支行均表示业务段按揭并未停止收单，但目前没有额度，需要排队放款。而建行广东分行某信贷业务人士则称已经受到通知，全广州个人住房按揭暂停，甚至“一笔都不让投”。

同一报道中还引用深圳某房产中介人士的信息，称招商银行深圳分行暂未表示停贷但放款很慢，光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单。

除了停贷或放款减速，银行还从贷款利率出发，靠市场自发调控贷款需求。据财新报道，现阶段广州首套房贷利率普遍在LPR+ 40个基点以上。建设银行广州分行1月25日将首套房利率调整为LPR+54个基点，二套房利率调整为LPR+75个基点；同日，兴业银行广州分行首套房贷利率已调整为LPR+53个基点，且几乎不接受二手房按揭业务。

当前五年期LPR利率为4.65%，即广州首套房贷利率普遍在5.05%以上，建行、兴业银行的首套房贷利率达到约5.2%。而一个多月前，还有小型银行可以把首套房贷利率维持在LPR+25个基点（约4.9%）。

另据消息人士称，目前各大银行的利率还有上升趋势，春节过后可能首套房贷利率普遍会上调为LPR+60个基点。

继广深之后，长三角地区的银行也开始收紧住房贷款发放，已经有国有大行出现额度用完，本月停贷的现象。不过，26日午间，工商银行上海分行行长付捷就房贷发声，称工行上海地区已叫停税费贷，严禁经营贷等资金违规进入楼市，而个人房贷仍在正常发放，并没叫停。

虽然目前上海地区还没有叫停发放贷款或饮行业金融监管窗口指导，也暂时未传出提高房贷利率的消息，但头上有红线压着，又有广深地区的经验，上海各银行普遍不敢在政策变化上押注，因此发放贷款更加谨慎。

结语

在上一篇上海楼市评论文章《人们被飙涨房价支配的恐惧，又要回来了？》中，BT财经指出上海房价的非理性跳涨难以持续，并通过分析指出，仅通过市场调控和严惩违规现象，上海楼市就能自发回归理性。

现在调控政策到来，并且这次的监管出现在非理性上涨情况恶化之前，而非此前已经失控才出手，上海房价回归理性的速度可能更快。

上海市政府此次调控力度大、范围广，政策和市场的双管齐下，有利于稳定楼市买卖双方的情绪。

同时，广深和上海这两大中国经济增长引擎在房地产市场调控的示范，有利于推动我国房地产金融与实体经济平衡发展，金融脱虚向实，引导资金向制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节流动。

如果各种限购、限贷政策以及国家经济发展的总基调和大方向还不能让购房人安心，那么我们用数据说话。

聚焦于楼市的“冰山指数”1月26日的文章中通过总结过去三年上海楼市的数据得出结论：上海80%的片区近3年累计涨幅a不超过15%，平均每年不到5%；截至其发稿，三分之二的片区均价还没有恢复到2017年中的高点；这3年中还有超过四分之一片区的房价是下跌的。

“冰山指数”最后总结道：“除了小部分过快上涨的片区，最近几年的上海楼市很健康，甚至健康到有些惨淡。”

宏观微观、理论数据都指向——如果是刚需购房人，对学区要求不大的话，可以先别慌。