1000多家房企跨界养猪,文旅地产要变天了?

文化产业评论

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· 2020.12.11

文旅地产大佬转投“二师兄”,文旅项目投资会不会缩水?

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1000多家房企跨界养猪,文旅地产要变天了?

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作者 | 江宿珲(文化产业评论作者团),编辑 | 高小辰,来源 | 文化产业评论

自2019年的非洲猪瘟疫情发生后,仅一年多国内猪肉价格一路飙升,批发价从每公斤不到20元上涨至近50元。根据商界养猪三大龙头之一的牧原股份三季报计算,牧原每头猪的利润超过1700元,1头猪相当于2瓶茅台酒的利润。

养猪收益可观,也是吸引包括文旅地产在内大批房企跨界入圈的原动力。那么,究竟有哪些文旅地产企业在投资养猪?他们“不务正业”投资养猪的目的是什么?又会对文旅地产行业带来哪些影响?今天,文化产业评论就聊聊这些话题。

文旅地产大佬“养猪记”

文旅地产大佬们为何会和养猪联系到一起呢?难道养猪比文旅地产更赚钱?无论你相不相信,万达、万科、碧桂园、恒大等文旅地产界大佬们集体跨界养猪,早已是一个不争的事实。

早在2014年底,万达集团和国务院扶贫办、贵州省扶贫办与贵州省丹寨县签订扶贫协议。王健林表示,计划投资10亿元建立30万头规模的土猪养殖厂和屠宰加工厂,猪肉通过万达广场卖到全国,收益归农民。但不知什么原因,2016年宣布放弃这个计划,改为其他扶贫形式。

无独有偶。王健林放弃后,许家印又跟上了。2016年,恒大宣布要投资3亿元在贵州援建110多个养猪农牧基地,但同样我们没有看到后续报道。不管是否存在作秀之嫌,彼时万达和恒大都将养猪的目的定位于“扶贫”,更多的是响应国家号召,彰显企业社会责任。

相比王健林、许家印,作为农民出生的文旅地产大佬——碧桂园老总杨国强干起农业来显得更专注些。2018年5月,碧桂园在微信公号发布“养猪事业部负责人”招聘信息,并要求有10年以上工作经验。工作内容包括主持事业部全面经营管理工作、组织制定事业部发展战略及实施方案并组织实施等。

△图片来源:碧桂园养猪岗位招聘信息

当年6月15日,碧桂园农业控股有限公司正式揭牌。据天眼查显示:碧桂园农业控股有限公司持有深圳华大基因农业控股有限公司80%的股权,深圳华大基因科技有限公司持有20%,并由碧桂园农业控股总裁梅永红担任法定代表人。

△图片来源:天眼查

你方唱罢,我登场。今年5月7日晚间,万科招聘小程序“万招君”推出一份食品事业部“招募令”吸引了业内目光,首批招聘猪场拓展经理、开发报建专员(养猪场)、兽医(猪场)、聚落化猪场总经理、预结算专业经理

5个岗位,工作地点均在深圳。招聘详情显示,万科在2020年3月正式成立食品事业部,在业务开展初期,要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。

消息传开后,在网上炸开了锅。有网友“笑出猪叫”之余,有关万科养猪的各种猜测和讨论纷至沓来:“圈地养猪?”“毕竟今年二师兄身价暴涨”“以后万科是畜牧业股了”“也许万科能建比较好的猪舍”……

图说...

△图片来源:网上截图

其实,在“跨界”养猪的行列中,除了这些文旅地产大佬外,还有不少互联网巨头的影子。2015年互联网大会期间,网易老板丁磊用网易生态猪宴请互联网大佬,网易味央生态猪一举成为网红。截至2019年底,网易已经在浙江安吉、江西高安、浙江绍兴建设了三家养猪场。

△2015年杨元庆发微博晒“丁家猪”,图片来源:网络

2018年6月,在云栖大会上,阿里巴巴正式发布阿里云ET农业大脑,未来将投入数亿费用对ET大脑进行针对性训练与研发,最终全面实现AI养猪。而其与四川特驱集团、德康集团宣布达成合作,一组组朴实无华、朗朗上口的标语同样刷遍西南农村:“今年打工不出门,智能养猪到家门”“智能养猪搞得好,照顾家里老和小”……

△阿里云ET大脑宣传标语

2018年11月,在数字科技全球探索者大会上,刘强东宣布成立京东农牧(是京东数科的子公司),通过与大

学、科学院等专业机构合作形式,研发推出“神农大脑(AI)”+“神农物联网设备(IoT)神农系统(SaaS)”三大模块的京东智能养殖解决方案,正式向养猪业进发!

“但闻养猪记,未闻猪肉香!”纵观文旅地产和互联网大佬们养猪经历,光有资本和科技远远不够,终究是低估了养猪是门手艺活,这也许就是有些猪肉你永远也吃不上的表面原因。

地产大佬当“猪倌”究竟为哪般?

那么文旅地产大佬们“不务正业”当“猪倌”究竟为哪般?难道养猪比文旅项目更赚钱?从当前文旅市场和猪肉价格居高不下的行情看,显然养猪比搞文旅更稳妥。但问题绝没有我们想像这般简单,其背后的诱因可谓扑朔迷离。

近年来,随着文化旅游业迅猛发展,大批房地产企业开疆拓地进入文旅领域,以万达、万科、碧桂园、恒大等为代表的头部大佬们,不惜重金跨界突围,堪称攻城略地。截至目前,百强房企中,已有60%的房企涉足文旅地产领域。值得关注的是,文旅地产狂热介入,在推动文旅产品供给的同时,也直接或间接导致文旅项目陷入恶性循环。

△国内30强地产企业涉足文旅业务情况

一是野蛮生长,项目存量积压大。据普华永道和睿意德联合发布的《2017中国文旅地产研究报告》显示,2012—2014年,是我国文旅地产快速发展时期,年均新增项目2200个,平均增速达83%。国家统计局统计,2014年底全国文旅地产项目7965个,其中大型在售项目有589个,这些在售项目平均存量达到2043套,而平均去化速度为12套/月,完成存量去化需要14年。

做文旅地产跟做住宅、商业地产的逻辑完全不一样,很多开发商转型做文旅,基目的是通过建设和销售配套商业住宅解决现金流问题。而目前各地大多数在售的文旅项目,并不是作为旅居地产在销售,而是本地刚需在消化,尤其是一些配套住宅项目,受全国大范围的限购政策制约,严重影响了文旅项目资金回流。

△图片来源:网络

如,2017年7月,万达以总价199.06亿元将旗下77个酒店出售给富力,将13个文旅城91%的股权作价近300亿元转让给融创。万达文化旅游城是万达首创的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目,包括万达茂、主题乐园等。在出售的资产包里,包括万达在西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目股权。

二是盲目跟风,产品同质化严重。目前,国内文旅地产大致分为五大类型:主题游乐型,景点依托型,度假酒店型、文旅综合体,以及文旅小镇型。近年来,由于资本的狂热和行业过快开发,一些地产开发商盲目跟风,打着“文化旅游”的幌子疯狂圈地投资,导致低层级、同质化项目遍地开花。

从投资额和类型来看,2019年全国文旅项目投资总计221个,总投资金额超过1.6万亿元。其中,特色小镇达86个,总投资金额达6929.41亿元;文旅综合体83个,总投资金额达7933.95亿元,为所有项目类别中占比最大。

△2019年各类文旅地产项目投资分布,数据来源:观点指数整理

值得注意的是,从2019年文旅地产项目投资金额来看,近年来国家压缩特色小镇规模、加强规范化建设后,大型文旅地产公司更加倾向于文旅综合体项目。如,2019年12月,恒大与旅顺口区政府合作开发“恒大旅顺文旅城”项目,该项目位于辽宁旅顺经济技术开发区,整体占地面积1976亩,规划主要分为文旅产业部分和配套商住部分,本次计划在该项目上投资约150亿元。

△2019年12月单体过百倔文旅项目

三是违规违建,早已没容身之地。文旅项目对文化和自然资源依赖度高,国内文旅地产整体仍为以山地、湖滨、滨海等文化和自然资源为依托,通过“文旅+地产”等开发模式嫁接高端别墅、住宅小区,具有拿地成本低、营销噱头多、配套商业和地产项目回现速度快等优势。据相关机构统计,目前依托山地、湖滨和滨海等自然资源开发的文旅地产项目,占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%,合计达66%。

这些地方或是深山老林、荒无人烟,建别墅盖小区很难被人发现;或是当地经济基础差,政府招商引资迫切,让开发商有空子可钻。为了实现利益最大化,个别开发商不惧法律风险,甚至严重破坏当地生态环境。至此,此类文旅地产项目也成了违规违建的高发地带。

△河北野三坡景区违建别墅群

2002年到2020年初,从莆田凤凰违建别墅山庄被拆,到陕西秦岭违建惊动中央;从河北野三坡境内山水醉项目摧毁,到长白山万达集团五证齐全项目被清理;大到万达、绿地等大房企动辄上百亿的投资,小到颐和地产、涵碧楼的台商、本土小房企数亿元的建设,凡是触及了生态保护底线的几乎无一幸免。

△全国景区违建别墅代表性事件一览

由此我们可以看到,近20年针对文旅地产的野蛮生长,国家及地方政府多次密集出台针对景区违建别墅现象的整治,在制度保障和法律约束两个层面,真正形成了不可触碰的高压线。在此背景下,文旅产业去“地产化”在政府和业界已经形成共识,再钻政策的漏洞和法律的空子,最后只会落个“人财两空”的下场。

四是疫情倒逼,转型成为关键词。疫情犹如一次面向所有行业的大考,任何企业过不了这道坎都可能被淘汰,因此2020年“加快转型”成为行业“活下去”的关键词和重要的分水岭。同样,文旅地产也不例外,在房地产行业的“天花板”和疫情冲击等叠加效应的助推下,也迎来一轮翻天覆地的大洗牌。

据不完全统计,截至2020年10月31日,全国已有453家房企发布破产公告,平均每天约1.5家房企被清算。尤其是近年来中央提出“房住不炒”后,炒房客退场,开发商的高房价红利被强制削减。2020年疫情暴发,经济面临危机,但中央控制房地产杠杆率的决心不减,让房地产业清醒地认识到:不转型是被动等死,转型即便死了还可投胎再生!总之,只要能活着比什么都重要。

△2020年9—11月部分文旅地产企业转让信息汇总 数据来源:企业公告等

在此形势和背景,因文旅地产行业融资政策的收紧,引来了一波房企“卖身”潮,仅9月份以来,就发生近30起股权转让事件。即便是华侨城这样的央企也动作频频。据全国产权行业信息披露:11月18日,华侨城拟转让重庆、成都子公司部分股权,转让底价合计32.13亿元;11月23日,华侨城拟转让涿州侨城惠房地产开发有限公司50%股权,转让底价5124.40万元。

事实证明,文旅地产的内核在于“文旅”,而非“地产”。近年来众多昙花一现的失败案例中,都暴露出沿用地产思维做文旅产品的问题,即使是专业运营商,也难免在文旅项目中栽跟头。例如四川成都龙潭水乡、富平和仙坊民俗文化村、武汉万达电影乐园、常德德国小镇等等,均因缺乏文化灵魂,几近荒废。

文旅地产“变天”的时候到了

“兵无常势,水无常流。”10余年间,文旅地产先后经历了“野蛮生长期—冷静发展期—回暖爆发期—资产瘦身期”等多个阶段,在文旅产业变革和消费转型升级的时代背景下,文旅产业“去地产化”业已成为必然趋势。

文旅地产大佬们当“猪倌”或许只是一个小的注脚,折射的是“资金不够,养猪来凑”的无奈!那么,未来文旅地产会朝什么方向发展?应该如何深耕文旅项目?

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云认为,投资开发者应积极响应国家倡导,关注消费者内心需求,以强大的资源整合能力和资本去寻求项目的转型升级,专注于打造精品特色项目,忠于市场,更要忠于内心,才能打造出“金玉其外、内秀其中”的好项目。

△哈尔滨龙江恒大文化旅游城示范区实景图,图片来源:房天下

这段论述看似有点“官方”总结的成分,但却恰恰指出了当前“文旅+地产”开发模式的痛点和堵点:文旅地产项目之所以未得到市场认可,说到底就是文化和旅游属性尚未得到有效发掘,徒有其表。为此,文化产业评论分析认为,要让文旅地产企业活下去、文旅项目真正活起来,就着力在以下几个方面下功夫。

一是摒弃旧有的地产思维。传统的住宅地产注重开发规模,因为旅游地产的地价很便宜,一拿就是上千上亩,把很多文旅地产项目建了一个超大规模的社区,既拉低了项目的休闲度假本位价值,还直接影响了后续的整体化包装和运营,最后就会陷入规模化建设的误区。就像传统的5A级景区,之所以受游客青睐,其根本在于它的文化和旅游核心价值得到充分彰显。

二是把握文旅的本质属性。文旅的本质属性是精神文化与物质文化的结合体,前者是内涵后者是载体,在资源上是融合互补作用。而文旅地产作为文旅产业模式,“地产”仅仅是产品打造的方法或手段,其目的是为文旅产品提供呈现或表现的空间,让其成为旅游目的地。如,文旅小镇的开发,是文化产业产业链、旅游产业链、特色产业链三个链条相互支撑构建起的生态链,文化是内核,旅游是驱动,产业是外延,建筑物只是基础工程。

三是保持文旅之道的初心。文旅地产是一项系统工程,投资大回报周期长,社会效益和市场价值要求高,项目内容包括环境整治、资源整合、产业重组、业态重构及运营管理等诸多要素,对投资者而言必须坚守行文旅之道的初心,做好打持久战的心理准备。因为在这个行业中鲜有人能够快进快出,全身而退。如果满脑子都是圈地买房,最好是远离文旅行业。就像有首歌所唱:“如果爱就深爱,若不爱请离开!”

△昆明融创万达文化旅游城展示中心实景图

四是审时度势探索新模式。国家《十四五规划建议》提出,推动文化和旅游融合发展,建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区,打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区,发展红色旅游和乡村旅游。对文旅地产行业而言,未来文旅休闲产品将成为新的消费热点,地产企业介入旅游度假区、旅游休闲综合体项目投资的潜在机遇大于挑战,关键在于如何聚焦“文化底蕴”“文化特色”等核心要求,创造性地开发文旅产品和业态模式。唯此,才能避免死于恶性竞争。

结语

有道是,识时务者为俊杰。近年来,文旅地产很火,有的火的“一塌糊涂”,也有人火的“一败涂地”。面对新时代文旅发展新格局,仅靠“资源+地产”的单一战术显然不灵了,必须确立系统的战略思维,加快探索文旅与地产融合新路径,选准跨界共存的切入口。就像文旅地产大佬们跨界养猪一样,意在向乡村文旅地产进军,却很少见哪个提出把养猪做成超级IP,形成文创产品、旅游产品,或打造“特色小镇+养猪”品牌模式。总之,价值取向决定最终结果。

 

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    世道真变了,十几年前穷人养猪,现在富人养猪

    2021-01-06 01:02 via iphone

Oh! no

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