文丨雷达财经（ID：leidacj），作者丨李万民，编辑丨深海

12月9日，世联行公告，以2.55亿元向天津瑞庭转让其持有的上海更赢31.4286%的股权，预计产生投资收益5100万元，占2019年度经审计净利润的62.24%。同时，向卓群创展转让全资子公司世联小贷持有的信贷资产，转让价款总额8.06亿元。另外，使用不超过4亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金。其中，转让股权、信贷资产相关情况引发深交所中小板关注，下发关注函要求公司说明相关情况。

这只是世联行自救的一个缩影。世联行是国内最早一批从事房地产专业咨询的综合服务商，2009年于深交所上市后，有感于房地产即将进入下半场，开始推进房地产集成服务，先后进军小贷与长租公寓领域。长租公寓成为世联行的“滑铁卢”，进入多年仍难盈利，在原有业务增长滑坡后，公司整体在2020年陷入亏损，最终于7月份找来国资接盘。

国资接盘后，连番出手，更换财务总监，合作格力电器，最新公告中又“三管齐下”增厚公司现金流和利润。不过，是否能扭转颓势仍有待观察。

房产中介转型放贷，金融业务最高毛利率达76.03%

世联行的前身为世联房地产咨询服务(深圳)有限公司，由陈劲松、佟捷夫妻于1993年4月创立，并于当年7月份取得深圳市为房地产咨询企业颁发的第一张批文，进入房地产评估与交易等专营业务。此后又进入房地产策划代理业务，随着景桦花园等一个个代理项目的成功，逐渐在行业中打响名气。

经过多年发展，世联形成“顾问+代理”两大支柱业务，于2009年8月28日在深交所挂牌上市，简称“世联地产”，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

上市之后，世联地产不断推进传统的代理销售和经纪业务，代理销售总额分别于2010年、2012年、2013年突破1000亿元、2000亿元、3000亿元大关。

在传统业务推进的同时，世联地产判断房地产即将进入下半场，公司谋划推进房地产集成服务，要做“中国世邦魏理仕”。

为了推进“集成服务”，世联地产于2011年底控股青岛雅园进入资产服务领域，2012年并购盛泽金融及其子公司世联投资、世联小贷的股权，将其作为一项资产整体进行运营，调整金融服务产品结构，于2013年推出"家圆云贷"，构建起“资产服务+金融服务”业务版图。

2014年，“世联地产”更名为“世联行”，以线下销售团队为“阵地”或“社区”，以为 C 端客户定制的为交易链本身各环节的服务为“云”，推出“祥云战略”，构建新的O2M商业模式。金融业务得到迅速推广，推出的“家圆云贷”2013年全年放贷1.5亿元，2014年暴增至19.7亿元。金融产品也变得“多元化”，以“家圆云贷”为核心，在资产证券化、财富管理、投资管理、P2P等方向进行尝试。

据《人民网》报道，家圆云贷主要解决客户在购房过程中快速补充家庭现金流短缺问题，贷款期限最短3个月，最长3年，额度分为50万元以内和50万元-150万元之间两种。该产品的资金部分通过世联行的P2P平台——世联集金来对接，其中锁定期1年的理财产品预期年化收益达到9.5%。

据《每日经济新闻》报道，家圆云贷在世联行合作的楼盘存在开发商补息优惠，以广州万科某二期楼盘销售为例，客户向家圆云贷申请10万元贷款，需付息2万元左右，但同时可以享有2万元左右的房款优惠，抹平贷款成本。家圆云贷迅速成为爆款，即便年利率高于链家等的竞品10个百分点，仍然让客户趋之若鹜。

世联行年报显示，金融服务业务的毛利率基本都处在60%以上，最高的2014年甚至达到76.03%。金融服务业务的营收主力是小额贷款业务，2014年占比达97.19%；小额贷款业务主要由家圆云贷构成，2014年家圆云贷占金融服务业务营收的90.83%。“高毛利+爆品”，金融服务业务在家圆云贷的加持下蒙眼狂奔，占营业收入的比重从2012年的2.53%增长至2014年的8.18%。截至2014年，负责运营家圆云贷产品的世联小贷实现净利润9874.22万元，占当年度归母净利润的23.85%。

值得注意的是，2016年10月，深圳市稽查局清查了中介门店，有自媒体爆料在世联行查出了“首付贷”问题。由于世联行通过家圆云贷产品向购房者放贷，陆续有媒体质疑世联行违规发放“首付贷”，对于是否有“首付贷”问题，世联行在回复媒体时进行了否认。

转型长租公寓，前三季度亏损6873.23万元

随着“祥云战略”的持续推进，截至2016年，也就是“祥云战略”落地的第三年，世联行在传统服务之外的新业务营收占比已经从27%提升至接近50%。与2009年至2013年相比，2014年至2016年间的营收复合增长率从36.5%提升至37.67%，归母净利润符合增长率从20.53%提升至37.67%。世联行称，发展符合预期。

接下来，世联行继续推进“祥云战略”开拓新业务。适值国内住房租赁刚性需求持续强劲，同时国家也出台政策鼓励住房租赁市场发展，长租公寓开始兴起。世联行认为，长租公寓具备广阔的发展空间，自己又在地产服务领域有丰富经验，正是一个机会。于是，在2015年底推出 “世联红璞”的长租公寓品牌，确定了“聚焦整收，适当涉入集中式散收”的长租公寓发展策略。此后，随着长租公寓业务的持续推进，公司的业绩却走上了下坡路。

2016年7月，世联行股东会通过了长租公寓建设项目的定增预案，拟进行定增募集20亿元实现长租公寓业务从1到100的突破。这份定增方案于次年5月被撤回，但公司表示将继续推动长租公寓项目的建设。之后于9月份，公司召开第二次临时股东大会，变更募集资金投资项目，将顾问代理业务全国布局项目、O2M 平台建设项目及补充流动资金剩余募集资金7.8亿元变更为租建长租公寓项目。

截至2017年末，公司长租公寓全国签约间数突破10万间，布局29 城，在管运营房间约 3.5 万间，平均出租率 81%，公寓管理业务实现收入 2.08 亿元，同比增加 387.64%。这是世联行运营长租公寓间数最多的一年，年报显示，这一年资产服务业务的毛利率为-21.64%。这也意味着，新业务的开展，其实是亏钱在做。深交所发问询函向其询问原因，公司回复称预计盈利时间为第五年。

此后，世联行的长租公寓运营间数没有继续上升，2018年和2019年分别为3万间和超过3.3万间；营收持续提升，分别为4.06亿元和6.15亿元；资产运营业务毛利率分别为-65.94%和-47.19%。陈劲松在2017年发下的“100万间目标”宏愿，终未能实现。

就在世联行投入资金、资源大力开拓长租公寓业务的同时，营收主力开始遭遇增长危机。

2018年，世联行上市以来首次出现营收、归母净利润“双降”，分别同比下降8.26%、58.59%。2018年，第一大营收来源代理销售业务营收同比下降12.26%至33.16亿元，第二大营收来源互联网+业务营收同比下降28.58%至16.81亿元；2019年，代理销售业务营收同比下降13.92%至28.54亿元，互联网+业务营收同比下降28.01%至12.1亿元，第三大营收来源金融服务业务也同比下降37.77%至4.77亿元。

2019年“双降”幅度进一步扩大，至2020年前三季度，归母净利润已经直接转负为-6873.23万元。 期间于2019年1月，世联行18年老兵、集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟离职，由另一位老臣史剑华接过长租公寓的指挥棒。据当时媒体报道，世联行已经减少对红璞公寓的投入，将重点转移到办公空间上。

国资接盘，开启自救

进入2020年，疫情来袭，长租公寓的运营愈发艰难，开始排队爆雷。蛋壳公寓爆雷后，几十万租客“无家可归”，徒留一地鸡毛。

世联行运营长租公寓走过5年之际，预计中的“盈利”依然无望，反倒是公司整体出现亏损。

5月初，陈劲松做客e公司“财经明星会”活动时曾表示，长租公寓二房东的模式有问题，世联行没什么太大问题，亏损主要是因为按照目前会计准则要摊销以前的装修费用。红璞公寓的整栋集中在疫情下受影响稍小，另外红璞公寓主做中低端市场针对毕业的大学生，即使在疫情时业务都很不错。

一边“看好”，一边已经找国资“接盘”。7月，世联行公告，控股股东世联中国召开董事会，同意以5.65亿元将手中持有的世联行9.9%股份出让给具备珠海市国资背景的珠海大横琴；同时，另一位股东华居天下以3.79亿元将手中持有世联行股份总数的6.00%转让给珠海大横琴。

完成后，珠海大横琴以15.9%的持股比例跃居世联行二股东。世联中国将手中占公司股份总数14%的股份的表决权委托给珠海大横琴行使，珠海大横琴将成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国资委。

国资入主后，9月份，将原珠海大横琴置业有限公司财务部经理薛文聘任为公司财务总监；11月份，与格力电器签署《战略合作框架协议》。

此外，积极处置小贷资产，最新消息是以8.06亿元向卓群创展转让全资子公司世联小贷持有的信贷资产，并使用不超过4亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金，还以2.55亿元向天津瑞庭转让其持有的上海更赢31.4286%的股权，预计产生投资收益5100万元，占2019年度经审计净利润的62.24%。

有行业人士表示，国资接盘，并不意味着世联行万事大吉，公司想要翻盘，需要基本面发生改善。