房企“灭火”:降价厮杀、谨慎拿地、抱团过冬

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· 10月13日

过热的房地产市场经历了频频预警,已经正式迈入灭火的阶段。

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房企“灭火”:降价厮杀、谨慎拿地、抱团过冬

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图片来源@视觉中国

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文丨连线Insight,作者丨钟微,编辑丨叶丽丽

 “十一”黄金周期间,旅游、电影等行业都出现了爆发式增长,房地产行业却比较特殊。

在强监管下,房地产自9月以来遭遇行业下行,在黄金周期间,则呈现出了冰火两重天的态势。

最明显的特点是,房企们都开始降价厮杀去库存了。

恒大、富力、阳光城、弘阳等企业通过推出大规模、高力度的折扣活动,提振了销量。根据CRIC推算,恒大“十一”黄金周期间,销售达600亿元左右,较去年同期上涨近20%,与前9月月均销售相当。 

热闹之外,部分房企的楼盘则显得格外冷清,出现了“零登记”、无人摇号的情况。据楼视统计,国庆期间,其中70%以上楼盘流摇,更有五成楼盘出现了“零登记”的情况。 

房地产行业面临着严厉的监管,对于房企而言,这场寒冬比想象中还要更剧烈。 

两年前,万科将年度业绩发布会的主题设为“活下去”,还有人认为这只是万科为了博关注的危言耸听之词。 

如今“活下去”已经成为房地产行业的关键词。就如万科董事会主席郁亮所说,“2018年秋天,万科秋季例会的主题是‘活下去’,这在当时是出于‘居安思危’的考虑,让我们保持清醒和警惕,但是没想到在今天‘活下去’变成一个特别真实的存在。” 

今年7月以来,随着深圳首先对房地产行业进行“最严”调控,杭州、南京等全国各地关于调控政策的消息此起彼伏。在7月到8月间,一个月内,住建部举办了三场房地产工作会议,让行业响起了预警声。 

当一个城市出现“万人摇”的盛景,甚至有“国庆期间深圳炒房团将有800人进军杭州”的消息流传,也证明房地产经历了疫情期间的低潮后,已经近乎完全复苏。 

但坏消息也随之而来,过热的楼市引发了监管的关注,在“房住不炒”“三稳(稳地价、稳房价、稳预期)”的原则下,刚需购房、离异人群限购等相关措施在全国推行。强监管下,不少城市的房价开始下降。

源源不断的麻烦已经找上了房企:曾经“一号难求”的新盘,如今可能房源还有剩余;看房的人减少,不得不降价售卖,以此去库存;习惯了高负债、高周转的模式,但在融资新规开始实施后,发债受到抑制,只能谨慎拿地。 

由此产生了魔幻的一幕:在新规实施前,房企正在疯狂进行融资,如同在享用“最后一次晚餐”。 

贝壳研究院数据显示2020年第三季度房企境内外债券融资发行307次,融资规模约3247亿元,同比增长14%,三季度发债规模刷新历史记录。 

疫情后的复苏期,房地产行业曾迎来不逊色往年的销售旺季,但随着政策的收紧,灭了房地产行业的火,就在这样的氛围下,房企度过了“金九银十”,还要再走向2020年最后一个季度的战场。 

从“万人摇”到房价下行 

于焕丝毫没有感觉到楼市下行的氛围,他是杭州某房产项目的销售人员,但他认为疫情复工后直到现在,售楼处一直如往常一般忙碌。 

在他看来,国内房价经历了疫情期间的低潮、复工后的反弹后,还正处于火热的阶段。 

实际上,自两年前进入摇号时代以来,“万人摇”已经成为杭州这座城市的“标志”。 

今年6月,杭州西溪公馆有近6万人参与意向摇号,中签率仅1.23%,引起了不少关注。但这并不是仅在杭州出现的现象。 

据国家统计局的最新数据,1至8月份,我国商品房销售额96943亿元,增长1.6%;其中,住宅销售额86769亿元,同比增长4.1%。 

可以看到,2020年的前八个月,楼市不仅回暖,商品房与住宅销售额也突破了历史新高。 

“目前国内一线或准一线城市的房价还有上涨的趋势”,于焕提到,大部分城市增长的趋势还在,只是涨幅有所不同。 

图源经济观察网

不过,情况可能并不像于焕想象的那么乐观。 

近6万人摇号的西溪公馆的故事就在近期有所反转。“9.4”摇号新政出台之后,热点商品住房项目禁止有房户入场,而西溪公馆被认定为热点楼盘,只能有无房户和人才参与,大范围地收窄了可购房人群的范围。 

最终,本是“一号难求”的西溪公馆,最终房源还有所剩余。根据西溪公馆微信公众号,10月5日第二轮选房结束之后,西溪公馆仍然剩下几十套房源。 

与之相对应的是,部分城市的房价早已开始下滑并持续至今,中国恒大等房企甚至想尽方式营销促销、打折卖房。 

郑州正是降价潮的主角之一。

“确实感觉到郑州的房价一跌再跌”,房价走势已经成为郑州人讨论最多的话题,一位在北京工作的郑州人程成提到,在外漂泊了这么多年,本来已经计划好将老家房子卖掉,在北京买房,但郑州房价的走势,让一家人的心情都比较复杂,不可能在房价位于低点的时候卖房。 

楼市过热引发的调控,遏制了市场的恶性循环、投资炒房等问题,也改变了置身其中每个人的生活轨迹。

程成买房的计划被暂时搁置,但他更担心的是,房价会继续下跌下去,“郑州没什么互联网产业,也留不住人才,其实房价一直不乐观。” 

实际上,郑州的房价已经持续下跌了数月。中国房价行情网公布的数据,自6月起,郑州房价连续下跌了数月,截止9月17日10:07,郑州房价13,823元/㎡,四个月前,郑州的房价为14,731元/㎡。 

据财经报道,一名开发商高管提到,郑州市场的整体房价已经跌到2016年10月份的水平,“除北龙湖豪宅区域之外,其他区域楼盘售价甚至够不着房管局的整体备案价。” 

过热的房地产市场经历了频频预警,已经正式迈入灭火的阶段。 

监管的枪口

在楼市的风向变化之前,预警信号早已发出。

7月下旬,一场住建部举行的房地产座谈会上,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人无一人缺席。 

之后,又有8月20日的重点房地产企业座谈会、8月26日的房地产工作会,其中不少房价过热、同比涨幅较高的城市甚至被邀请了两次。

以深圳为例,2019年底,深圳取消豪宅税,又有粤港澳大湾区、先行示范区建设等相关利好政策,深圳房价受此影响疯狂上涨,二手房均价一度超越北京,登上全国首位。

深圳也代表了许多快速发展的城市存在的矛盾:住宅土地供应紧张,人口持续净流入又带来了大量需求,最终房价上涨。

但频繁召开的房地产工作会议,剑指楼市热点问题,强调“房住不炒”“三稳”等。 

在这种强烈的预警信号下,各个城市开始行动。深圳是今年最早开始调控的城市。7月15日,深圳调控的“新8条”,从购房资格、信贷、税收、“豪宅税”、开发商抬价恶意炒房等全方面,给过热的楼市降温。

深圳调控的“新8条”,图源大伟看楼市微信公众号

从7月至今,已经有杭州、宁波、南京等10多个城市相继出台不同政策,房企和业主迎接了一波又一波的调控。 

在“房住不炒”原则出台的政策下,假结婚、集体护盘、暴力拉升等操作手法不再可行。 

比如南京7月底发布的政策中,涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多个方面。其中涉及关于夫妻离异后买房的限定。

政策明确,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 

新政策的出台,全方位地堵住了漏洞,可以看出,这些动作都是为此前政策的漏洞而设计的。 

中原地产研究中心的统计数据显示:今年上半年,全国各地发布的稳定楼市政策次数为304次,同比上涨21%,也刷新了半年调控次数的历史纪录。 

尤其在疫情严重的1-4月,房地产调控次数达到了238次,平均每月调整59.5次。调控频率之高,创下历史之最。 

对房企影响最大的还要属融资新规。 

8月20日, 监管层根据负债率为房地产企业划定“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。 

房企“踩线”程度,将被划定其融资时有息负债增速的上限。新规明确要求,如果三道红线全部触及,房企有息负债就不能再增加;触及两条,有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;均未触及,不得超过15%。

“三道红线”引发了行业的巨大震荡,国内房地产企业大部分资产负债率偏高,而融创中国、中国恒大、绿地地产等地产巨头也不例外。 

2020的楼市,依然寒意森森。 

房企的紧箍咒 

在行业下行、调控加剧的艰难时刻,房企可以选择的前路并不多。降价,也许是一个最艰难的选择。 

9月6日,恒大连夜召开集团营销工作会议,宣布对全国600个项目进行“7折”售卖。在此基础上,部分管理层还拥有额外9.6折的签字权限。 

虽然在今年前8个月,恒大销售额已经完成年目标的56.27%,但依然开启营销活动刺激销量。

如恒大一般,不少房企正在陷入更危险的困境,迫于压力采取营销措施、忍痛打折促销。 

这也引发了行业的不满。9月17日,河南省房地产业商会举办了一场闭门会,聚集了30多位河南房地产企业和一线房企掌门人,会上在讨论降价对市场的影响时,各企业纷纷表示:不带头降价,降价促销弊大于利。 

对于房企而言,降价会引起业主不满,容易引发维权,同时也会压缩房企成本。降价,绝不是一个好选择。

图源恒大集团官网 

曾经拿下的“地王”可能成为房企手中的烫手山芋。 

2013年5月,越秀地产竞得海珠南洲路地王,以246091万地价,竞配建42000平米拿下,原地配建保障房的建安成本若按3000元/平计算,地块总成本将达到25.9亿元。 

这块地块刷新了广州最贵单价地王记录,但是直到2019年10月,时隔6年,才迎来首次开盘。当时越秀地产负债多达1557亿,这也被认为没有空间继续“捂盘”。 

高杠杆拿地,已是房地产行业的常态,但调控后的限价令、房价的下降,都会使房企渐入亏损的境地。 

房企总有对策,不仅可以通过营销方式制造“红盘”,也可以改变推盘节奏,以“多批次、少推盘”应对调控。 

部分开盘必亏的高价地则放缓节奏,寻找更好的时机推出。比如南京7月开始调控后,城南、城北、江北核心区等热点板块,云澜尚府、都会澜岸、金科博翠花园等新盘便推迟了开盘时间。 

这些方式虽能解决房企的燃眉之急,但不是每个企业都能坚持下去,中小房企的生存受到极大的威胁。 

同时,在去库存、降负债的压力下,头部房企积极拿地的情景很难看到了。 

融资新规的限制,让房企无法继续通过抵押土地继续扩张,只能谨慎拿地,个别高负债、高周转的房企必须转变模式。 

影响已经显现。据克而瑞监测31家房企得出的数据,8月仅有24家有土地入账,新增土储总建面为3456万平,环比下降6%;新增土地成交总价为1676亿元,环比下降4%。 

在房地产市场趋冷的城市,土地市场更是一片冷寂。2020年上半年,天津土地出让建筑面积529万平米,同比减少53%,和平区、南开区、静海区、宁河区则是土地零出让。 

2020年,一向激进扩张、高杠杆拼规模的房企,如今戴上了强监管的“紧箍咒”。尽管这道紧箍咒时紧时松,但也足以让房企背上重重的压力。

而随着监管政策的全面升级、遗留问题的解决,也筑牢了中国楼市的城墙。 

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