毕业租赁旺季暂未显现,北京房租十年首降

石万佳

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· 7月24日

与租赁市场的“坎坷”不同,国内新房、二手房的价格及成交量在6月进一步恢复。

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毕业租赁旺季暂未显现,北京房租十年首降

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图片来源@视觉中国

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不知不觉,2020年已经过半。从各方数据来看,2020年6月及上半年,新房、二手房销量及房价均有所回升,但租房市场仍在下行。

正如贝壳研究院首席市场分析师许小乐所言,年初新冠疫情开始蔓延时,市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击,但半年之后,市场用漂亮的V型曲线展现了强大的韧性,部分城市市场“躁动”也似乎显示新一轮周期在启动。

预计下半年,随着相关政策逐渐收紧,市场也将在理性中继续恢复。

租赁市场仍未恢复

“6月北京疫情反弹,都没什么生意了,往年这个时候都是毕业生租房的高峰期,今年硬生生被疫情冲没了。有犹豫要不要续租的租客问我今年能不能不涨房租了,她续租三年了,每次都会涨,今年我直接跟她说,别说涨了,我都想跟业主商量能不能降点,这才把她稳住。”6月中旬,房屋中介小刘(化名)告诉钛媒体。

很多房东都表示,中介机构向其协商降租,有自如业主称自如方面甚至表示如果不接受降租就只能停止合作。多位中介表示,这是多年难遇的特殊情况。自如甚至于近期推出了“亿元补贴”活动,签约指定活动房源一年及以上的租客,合租住一年免2个月租金,住满第1-10个月,每月租金9折,住满第11-12个月,每月租金5折;整租住满第1-12个月,每月租金九折。

我爱我家数据显示,2020年上半年,北京住房租赁交易量同比2019年上半年下降23.13%,较2019年下半年下降25.72%。6月,北京市平均租金为84.4元/平方米,同比下跌5.0%。其中,6月第三周的成交量相比第二周下降了31%。

贝壳研究院的数据则显示,6月北京房源成交周期41.4天,与5月基本持平,虽然从2月开始该周期持续缩短,但仍大幅高于去年32.6天的平均水平。从租户角度来看,客源成交周期从2月一直保持高位,6月客源成交周期23.4天,而2019年通常维持在10天之内。

“本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续半年以上的同比下降。”贝壳研究院分析师黄卉说,2019年8月开始租金出现同比下降的势头持续至今。北京2019年以来的租金下降是市场供需结构调整的结果,体现了市场供需趋于缓和。

高校毕业生的租房需求减少,多数高校开学时间推迟,毕业生返校较晚。”贝壳研究院分析称,另一方面,企业目前处于复工复产阶段,6月企业对高校毕业生的需求规模会有所减弱,导致传统上的毕业租赁旺季暂未显现。

事实上,不仅是北京,贝壳研究院数据显示,其监测的重点18城的平均租金水平,3月份下降14%,从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米;6月份租金水平又呈现下降趋势,环比下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。此外,18城在6月的成交量环比下降7.3%。

据央视财经报道,6月多个城市均出现房东路边“摆摊”揽客的现象,其中北京租金近十年来罕见下调郑州房东路边“摆摊”,图自央视财经

郑州房东路边“摆摊”,图自央视财经

黄卉表示,外来流动人口的租赁需求占比通常在50%以上,是市场的主流需求。春节后的传统租赁旺季,也主要由这部分需求所推动。而疫情无疑严重影响到这部分需求。

“6月的疫情及市场交易活跃度的下降,未来可能又会对业主预期造成一定影响。”黄卉说,预计7月市场将会呈现较为稳定的态势。毕业生的租赁需求可能延迟到临近毕业才得以释放,预计7月毕业生租赁需求在市场上有所体现。而其他的流动人群租赁需求、换租需求可能会因为疫情影响继续推迟,要在疫情得到控制之后逐步恢复。

进入7月后,随着疫情进一步缓解,市场确实有所缓和。贝壳研究院数据显示,7月北京租赁交易量有所恢复,租金水平也出现上涨。其中,7月第一周租金环比上涨0.5%,第二周北京由于疫情基本得到控制,租赁市场快速恢复,周度成交量环比上涨16%,租金环比上涨2.7%。

黄卉认为,目前北京租赁市场已经出现回暖,7月上半月成交量相比6月下半月上涨30%,随着疫情得到有效和稳定的控制,预计7-8月北京租赁市场将继续保持回温状态,预计租赁市场下半年将进入常态化。

销售市场量价齐涨

与租赁市场的“坎坷”不同,国内新房、二手房的价格及成交量在6月进一步恢复。

国家统计局公布的数据显示,70个大中城市中,有61个城市新房价格环比上涨,比5月的57城增加4个城市,7个城市环比下跌,2个城市持平;二手房方面,70个大中城市中有50个城市环比上涨,比5月的41城增加9个城市,创下近13个月来的新高。

中原地产首席分析师张大伟表示,简单计算,相当于近8成的大中城市出现房价上涨,是最近12个月来的最高点,与2019年7月持平,7个下调城市也是2019年7月以后的最低水平。这意味着,疫情影响基本结束,6月房价全面复苏,从发展趋势看,继续上行的趋势已经出现。

房价上涨城市增加,房价涨幅也有所扩大。据易居研究院智库中心研究总监严跃进测算,6月份,70个城市新建商品住宅价格平均环比涨幅为0.6%,平均环比涨幅出现了连续4个月的扩大,“市场传出持续回暖信号”。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,6月的楼市热度相比5月有所下滑,但依然体现出强者恒强态势。总体来看,6月是市场热度的延续阶段,房地产市场整体依然保持了相对的稳定,也为上半年楼市划上了一个圆满的句号。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,6月份核心城市房价延续上涨态势,这主要是疫情之后市场复苏的表现。在相对宽松的流动性之下,购买核心城市的住房实现资产保值增值的需求提升,高总价、大户型的改善型房子交易明显增加。

“疫情平稳后,信贷的宽松,各地房地产市场人才政策等刺激是房地产市场复苏的最主要原因。”张大伟认为,6月房价全面走出一季度颓势的主要原因是,上半年各地调控政策以稳定宽松为主,各种人才政策对二三线城市影响非常大,房价上涨难免,相对宽松的信贷政策也对按揭和开发商资金面有很大影响。

许小乐也认为,主要原因之一是金融政策的溢出效应带动复苏。 “二是人才引进政策下加速刚需入市。今年以来重点一二线城市在人才引进政策上继续发力,甚至提供购房安家补贴等,让部分消费者能够避开调控限制进入市场。三是改善型换房链条启动成为新动力。”

成交量方面,国家统计局数据显示,上半年,商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1~5月份收窄3.9个百分点。其中,住宅销售面积下降7.6%。全国商品房销售额66895亿元,下降5.4%,降幅比1~5月份收窄5.2个百分点。其中,住宅销售额下降2.8%。

值得注意的是,6月单月市场成交数据已连续连续2个月同比单月上涨,这是疫情平稳后第一次出现连续上涨情况。

严跃进认为,该数据比1-5月份收窄3.9个百分点,说明楼市出现了非常好的表现。“这也说明当前房屋交易还是比较热的,至少比预期的要好很多。”严跃进说。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱也认为,虽然6月份北京疫情反弹,但因为防控措施很好,疫情并未蔓延,对全国楼市的影响力度不大,楼市销售降幅将持续收窄。“半年过去了,新房、二手房市场已基本复苏。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读表示,6月份,复工复产复业复市继续推进,住房需求持续释放,各地认真贯彻落实党中央、国务院部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,一城一策、因城施策,维护供需平衡,维持市场秩序,70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格微涨。

下半年预计稳中有进

展望下半年,业内人士认为,随着相关政策逐渐收紧,市场将在理性中继续恢复。

“从房价预期看,大部分城市的看房人数量相比之前有明显上升,房价上行趋势出现。随着市场的升温,上半年更多维持市场稳定的政策取向有可能在7月份开始出现转变,抑制房价过快上涨的限制性政策在7月份逐渐增加。”张大伟表示,2020年下半年,房地产市场的运行,主要看信贷政策的变化,房价明显上涨城市的调控力度也在加强,预计市场稳定的趋势不改。

中指研究院常务副院长黄瑜也指出,稳房价、稳地价、稳预期的楼市调控目标依旧不变。各地方政府将在秉持“房子是用来住的,不是用来炒的”原则下,继续灵活因城施策,以保障房地产市场平稳健康发展。预计未来,市场恢复态势将延续,而疫情仍是导致市场不确定性的主要因素。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱则比较乐观。她认为,近期疫后市场过热的城市收紧调控,市场需求被积压,尤其深圳调控加码,将抑制投机需求的释放。但全国来看,市场预期普遍转好,需求持续释放,预计下月商品房销售面积降幅将进一步收窄,甚至不排除回正的可能性。

严跃进也认为,下半年,预计各地供应节奏依然会加快,包括信贷政策等支持力度加大,这都有助于推动销售数据的上升。“价格方面,考虑到一级市场对二级市场的价格支撑,预计未来房价下行的空间不大。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

许小乐也是乐观派的一员。他认为,重点城市二手房市场分化但潜在需求仍强劲,下半年市场不悲观。链家重点18城带看量仍处于较高位置,代表下半年总体成交平稳或小幅向好,前期受抑制的需求可能补偿性释放,预计下半年重点城市二手房成交将环比持平或小幅增加,市场整体将呈现三大趋势,即核心城市强于非核心城市、核心区域强于郊区、改善型产品强于刚需产品。

不过,他也提到,目前新房市场修复过程基本完成,一季度积压的需求已获得逐步释放,预计下半年市场不会持续大幅上涨,但在经济下行压力下,房地产市场作为重要的消费市场,其总量也不会大幅下降,预计全年将稳定在近年水平。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华提出了较为冷静的看法。他表示,上半年房地产投资已经转正,但同时也要看到更多的房地产市场指标,如房屋新开工面积、土地购置面积、一些商品房销售指标,目前还处于下降区间,所以对下半年房地产的走势还是应该持观察的态度。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶也认为,今年上半年,尤其是最近几个月市场恢复的速度非常快,更多的是因为前期抑制性的需求逐步释放带动了市场的回暖。这种需求可能已经释放到一定程度,下半年销售整体会回归到一个正常的节奏当中。

她预计,今年全国商品房销售面积整体是下降5~6.5个百分点,整体的销售规模依然维持在16亿平方米的体量。今年的价格整体会保持平稳,小幅上涨的更多因素来自于整体,一二线会略好于三四线的表现,结构性的变化会带动整个房价有比较好的支撑。

易居研究院研究员沈昕进一步补充道,5月份以来40城成交已连续两月同比正增长,部分城市楼市供销两旺,预计三季度部分热点城市仍有望保持目前的销售热度。但在目前的经济环境和政策环境下,大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。

(本文首发钛媒体APP,作者 | 石万佳)

本文系作者石万佳授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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