深圳的房价为什么这么高?

十二不惑

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· 6月17日

钱流向了有利可图的地方。

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深圳的房价为什么这么高?

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图片来源@视觉中国

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文丨十二不惑

作为内地城市房价的风向标——深圳,他没有最高,只有更高。

据国家统计局4月16日发布的2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,3月份,70大中城市中有38城新建商品住宅价格环比上涨,深圳二手房价格环比涨幅时隔24个月重返全国第一。

出乎意料,疫情刚有好转,国内百业凋零,房价却能率先反弹。难怪王健林说的小目标是一个亿,而不是一百万,因为房地产的钱实在是好赚。

2015年,深圳房价率先上涨,拥有房子的人轻轻松松年收入过百万。随后,众多一二线城市也开启大涨之势。

贝壳研究院数据显示,5月,深圳二手房均价为68372元/平,位居内地城市第一,同比涨幅达6.53%。同为一线城市的北京同比下跌4.49%,上海上涨0.25%,广州下跌6.38%。

01 人多地少

毫无疑问,深圳是一个“人多地少”的城市。

2019年末,北京市常住人口2153.6万,比上年末减少0.6万;上海大概有2410万,位居第一;广州1530.59万人;深圳常住人口为1343.88万人,且每年净流入50万人左右。

虽然深圳在人口数量上,少于北上广,但是其人口密度远大于后者。深圳的土地面积为1996.85万平方公里,大约相当于1/8个北京,1/3个上海,1/4个广州。

1243.88万人是官方统计的数据,实际生活在深圳的人口可能有2500万。

深圳的土地开发强度已经逼近50%的极限,新增土地供应量少,以至于靠填海造陆来增加土地供应量成为重要措施。哪怕是新增土地,也多为商业和工业用地,住宅用地极少。

近几年的龙华红山、南山白石洲等片区均是旧城改造项目。

此外,深圳的红本商品房不足20%,绝大多数都是农民房(小产权房)。由于商品房供不应求,价格自然会居高不下。

而且,随着深圳新生人口越来越多,改善房,学区房的需求量逐年增加,进一步推动房价上涨。

02 产业配套佳

深圳是民营企业的天堂,产业配套极佳。

如果想做一个硬核科技产品,除了研发和设计之外,还要数不胜数的零部件,才能做出成品,从而实现量产。深圳作为深莞惠城区圈的核心,其产业配套在全球数一数二。

曾经听到一个笑话:“你有一个ider,想做成成品,如果深圳不能帮你实现,那么你在全球都无法实现。”看似是一个笑话,实则确实如此。

以iPhone为例,其零部件不少都是在深圳城市圈采购,如果离开深圳的配套产业链,苹果量产将变得极为困难。可以说苹果的万亿美金市值离不开深圳企业的助推。

当然,苹果也让深圳城市圈内的相关产业链企业得以茁壮成长。包括:富士康、信维通信等。

除了苹果产业链,深圳城市圈也培育出了华为、OPPO、vivo三大国产手机巨头。因为深圳有着全球最为优质的手机、电子产业链。就连总部在北京的小米公司,也不得不南下深圳购买零部件,再组装成成品。

6月10日,伴随着中天精装登陆中小板,深圳A股上市公司数量达到308家,赶超上海,跃升为全国第二位。而且,深圳上市公司A股总市值达7.39万亿元,高出上海近30%,与上海和广州两地上市公司A股总市值之和相当。

由于上市公司数量多,产业链配套齐全,相应的高薪人才也多。

在深圳的上市公司中,龙头企业包括腾讯控股、中国平安、招商银行、迈瑞医疗、工业富联、万科、中兴通讯、顺丰控股等。

这些龙头企业中,有着众多高收入者,贡献了大量购房人群。

03 刚需多

每年几十万人口涌入深圳,他们都有购房需求。

近两年,众多二三线城市,几乎都在抢人。放松落户门槛,一方面可以引进更多人才,为城市发展提供活力;另一方面,促进房地产市场的发展,售卖更多的房子。

但一线城市,在落户方面,并无宽松之意。

特别是北京,然后是上海,落户要求极为严格。那怕你是硕士、博士学历,或是年入过亿的企业主,在落户上面,也是心有余而力不足。

相比北上广,深圳的落户要求不高,位居四大一线城市中门槛最低。应届本科生可以直接落户深圳,哪怕非应届生,也能积分落户。

这就为吸引更多的大学生、高学历的人落户深圳提供了保障。

大学生、硕士生、博士生们,大多数往往是家庭的希望和寄托,哪怕深圳的房价高达好几万一平,家里六个钱包也愿意为他们买房提供资金上的支持。

源源不断的潜在购房刚需群体,为深圳高房价提供了支撑。

04 政策福利

自深圳成立特区以来,经济高速增长。特别是最近几年,深圳民营经济在数量规模、发展质量、创新能力、国际化水平等方面形成显著的引领态势,为深圳创新发展提供了重要支撑。

相关数据显示,深圳民营企业数量连续多年保持两位数以上增长。每千人拥有商事主体约240户、企业150户,创业密度全国第一。

而这离不开深圳市政府高度重视民营及中小企业发展,不断加大政策力度,颁布实施了《深圳经济特区促进中小企业发展条例》、《深圳市关于支持中小微企业健康发展的若干措施》等政策,促进民营经济发展。

对初创企业还会给予一定的资金补贴,通过创业带动就业。

由于深圳经济发达,财政收入高。反过来,财政收入反哺民营企业和人才。

为了促进经济的良性发展,政府给落户的高学历人才还会给予一定的租房补贴。新引进人才租房补贴发放标准为:本科1.5万元/人;硕士2.5万元/人;博士3万元/人。并一次性发放。部分区补贴翻倍:龙岗区、盐田区、龙华区、宝安区额外补贴本科1.5万、研究生2.5万元。

这在全国范围内是全国高的。

此外,在社会保险和住房福利等方面,深圳也会有相应的惠民政策。

据悉,今年疫情期间,3月份,对于从外地返回深圳的务工人员,酒店隔离的费用由当地政府买单。而大多数城市,则由公民自己掏钱。

没有对比,就没有伤害。

05 信贷发达

3月初,许多人预测深圳房价会不会扛不住了。因为深圳外贸发达,由于国外疫情高发,出口贸易大幅萎缩。工厂停工、空置房增多,房租下降。

出乎意料的是,4月中旬,国家统计局公布3月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据时,深圳的二手房价格环比涨幅竟然高达1.6%,位列全国第一。

有业内人士表示,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。

一方面,疫情之下,国家鼓励银行向中小微企业减免利率放水,提供的利率远低于基准利率;另一方面,深圳信贷发达,中小微贷款公司非常多。

特别是福田区,上下班的时候,很多业务员在写字楼门口发信贷广告或名片。说明深圳的信贷业非常发达,这在其他城市简直是难以想象的。

06 投资天堂

2000年以来,大批工厂主、企业主挣钱后,大肆购买住宅、办公楼、土地厂房等,助推房价不断上涨。

不过,2008年遭遇金融危机,给深圳的工厂主、实体企业老板造成巨大的冲击。随后,在4万亿救市的刺激之下,房价迎来上涨。

有一个值得注意的现象是:很多实体企业的经济效益日渐衰落,反而投资的房产收益高于经营企业。导致一些企业经营者把更多精力和资金放在房产投资上。

人都是趋利弊害的。

随后,工薪族,或者家里有一定经济基础的人,纷纷加入买房大军,投资房产成为一种新趋势。

特别是最近10年,大量企业和个人申请到贷款后,去买房,助推了深圳房价上涨。

有一些职业炒房族,将自己的房产抵押后,套出资金加杠杆继续买房。

就连“假离婚”买房的事件也屡见不鲜。

房价大肆上涨,在信贷发达的基础上,深圳逐渐成为“房产投资天堂”。

如今,深圳豪宅市场一片火热,一套房子动辄几千万、上亿元,依然抵挡不住人们投资深圳房产的热情。

暨BAT在深圳拿地建商业办公楼之后,最近深圳今日头条有限公司以底价10.82亿元,竞得南山区后海总部基地一宗商业用地。

办公和投资两相宜。

无论是个人、企业主纷纷投资深圳房产,还是互联网巨头接连拿地建楼,都说明深圳房产投资业非常发达。

07 溢出效应

深圳的房价上涨很快,有一部分因素是香港的溢出效应。

香港的高房价冠顶全球。虽然经济发达,但是绝大部分年轻人都买不起房,因为香港的房价实在是太高,一般人难以承受。

本世纪初期,许多香港人在深圳来买房,相对来说后者便宜许多,香港一套顶深圳几套。甚至一部分有钱人,在深圳大肆买房,一个小区几套、十几套的买。因为那时候,深圳还没有限购政策,只要有钱就可以买买买。

就连著名电视节目主持人窦文涛早年在香港工作,因买不起当地的房子,而选择在深圳先后买了2套,可是后来卖出了一套。一次在录节目的时候,他向观众说道:“肠子都悔青了”。

如今,深圳的房价逐渐在向香港看齐,而早年的因买房致富的香港人,以及深圳人,他们将房产投资的新标的选为环深城市——东莞、惠州和中山。

房产投资一直都存在溢出效益。

对于收入不高的人来说,买不起北京的可以买燕郊,买不起上海的去昆山买,买不起广州的可以选择佛山。 

08 房子是蓄水池

2019年北京、上海、广州、深圳的人均GDP分别为16.42万元、15.74万元、15.85万元、20.67万元。北上广的人均GDP相差不大,但均落后于深圳1/4左右。

同时,深圳也是内地人均GDP最高的城市。

人均GDP高,在一定程度上能够反映,该城市人口创造的经济效益高,相应的人均收入也高。

虽然深圳房价高,但是有钱人也多,他们卖得起房。

在限购政策之下,有钱人担心的反而是有没有“房票”,即买房名额。

如今,深圳的豪宅市场依然火爆。特别是前海自贸区雏形已现,加上粤港澳大湾区概念的加持,深圳豪宅市场吸引了广东省,以及全国买家,甚至是全球投资者的青睐。

毕竟,资本是趋利的,哪里有投资价值,热钱就流向哪里。

而且,中国经济依然保持较高速度增长,每年的货币供应量增速不低。房子作为居民财富的蓄水池,发挥着重要作用。

特别是在P2P跑路潮、支付宝年化收益率不到2%、A股大多数股民亏损、钱放在银行贬值的情况下,买房依然是大多数人的选择。

深圳作为民营经济的天堂,也是房产投资的天堂。

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