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武汉解封,楼市重启,但远谈不上回暖

摘要: 3月以来,随着复工复产的逐步推进,全国范围内的房地产市场也由2月的断崖式下跌逐渐开始恢复,预计二季度因疫情被积压的需求将迎来释放与反弹,但仍需保持谨慎乐观。

武汉在建楼盘,图自证券时报记者臧晓松

武汉在建楼盘,图自证券时报记者臧晓松

4月8日,武汉正式解封,这对于整个中国而言都有着重要的意义,房地产市场也迎来积极信号——根据易居研究院中国百城库存报告相关数据,从1月22日封城到3月29日,武汉新建商品住宅成交的网签数一直为零,而3月30日交易开始重新出现。这意味着,关闭68天的武汉楼市也随着武汉解封而重启。

“武汉强则全国强,” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“武汉楼市能够走出低谷,证明楼市的韧劲,也证明武汉经济的韧劲。此类楼市数据进一步说明宏观经济可以走出低谷,也意味着二季度会有较好的表现。”

3月以来,随着复工复产的逐步推进,全国范围内的房地产市场也由2月的断崖式下跌逐渐开始恢复:新房市场上,多地出现“秒光盘”;土地市场上,多个地块遭头部房企争抢,溢价率水涨船高;二手房、租房市场上,成交、咨询热度亦较此前大幅增长。

业内普遍认为,目前房地产市场已经开始逐步恢复,预计二季度因疫情被积压的需求将迎来释放与反弹。但中央对房地产的调控基调并未改变,“且疫情可能冲击经济导致失业和收入不稳定,对后续需求端购买力造成影响。” 正如贝壳研究院首席分析师许小乐所说,对二季度的房地产市场,仍需保持谨慎乐观。

楼市重启,多地再现“秒光盘”

易居研究院中国百城库存报告相关数据显示,3月30日,武汉新建商品住宅交易重启,前几日日均交易量略低于50套,4月3日-4日,日度成交数据超过100套,市场呈现小复苏的态势,清明假期的交易数据略有下滑。

“当然,若是对比历史数据,比如1月1日-21日平均日度成交537套,当前的复苏节奏还是比较慢的,但至少也说明随着交易市场的放开,楼市开始走出零成交的低谷,逐渐小复苏。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。
武汉新房成交数据,来源:易居研究院中国百城库存报告

武汉新房成交数据,来源:易居研究院中国百城库存报告

“武汉楼市交易数据从零到有,具有非常强的信号意义。当前全国存在各类看空中国经济的声音,但实际上近期无论是武汉还是深圳、成都等,其楼市都呈现向上的趋势,进一步说明楼市具有很强的成长性,楼市也依然可以成为新冠肺炎疫情后期经济的压舱石。此外武汉的数据还说明,购房需求依然是旺盛的,此类城市的表现,对于全国其他城市有积极的借鉴意义,相关房地产参与者应该对中国楼市保持极大的信心和支持。”严跃进进一步指出。

正如严跃进所说,3月以来,全国多个城市交易数据均出现向上趋势。克而瑞数据显示,3月27个重点城市新增供应面积1313万平方米,环比大增680%,同比下降33%;新建商品住宅成交显著回升,50个重点城市3月整体成交1916万平方米,环比增长309%,同比仍跌30%,但跌幅已然显著收窄。

其中,成都、重庆、杭州、昆明都迎来了疫情后需求的集中释放,3月成交量均超100万平方米,典型代表如成都,近郊的江口水镇项目3天到访量超千组;节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。环比来看,二三线城市集体“飘红”,部分城市诸如重庆、宁波环比增幅均超20倍;同比来看,已有成都、杭州、昆明、合肥等城市开始正增长。

最值得关注的当属苏州,本月多盘热销,3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目,无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”,加之地市火热,落户放松等利好不断,预期4月成交仍将有进一步回升。

此外,北京、深圳等地皆出现“秒光盘”。3月7日,招商蛇口深圳某项目推出后吸引数百人在售楼部聚集,被街道办要求限流暂停接客,70套房源12分钟售罄;3月13日,该项目再次在线上推出14套公寓房源,套均价格4200万起步,仅8秒宣告售罄。3月16日,万科深圳某项目线上开盘,吸引50万人围观,288套公寓7分30秒即全部被锁定。

3月25日,金茂北京某项目线上开盘,20分钟售出814套,成为新晋“网红”楼盘。官微显示,在开盘前,该项目单日最高来电多组、平均每天来访客户300多组、累计1200张排卡量。因为热度高导致房源一再加推,从400套直到1000套。
项目看盘现场,图自新京报

项目看盘现场,图自新京报

二手房方面,克而瑞数据显示,3月,各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务,城市成交规模环比普遍翻倍。8个重点城市二手房成交体量为304万平方米,环比增241%,同比仍跌34%。其中,南京、深圳恢复超预期,同比增速分别达38%和44%。

贝壳研究院数据亦显示出二手房市场的复苏。其重点监测的18个城市二手房3月成交量比1至2月增长41.8%,已恢复至去年同期水平的63%;新增房源量与新增客源量均出现快速回升,其中新增客源量环比增加53.2%,同比增加96.2%,达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。

相较于销售市场,租房市场的回升则更加明显。贝壳研究院数据显示,3月租赁成交量开始大幅回升,3月第3周成交量超过去年同期水平,第4周成交量达到新高,超过去年节后旺季周交易量的最高点。整个3月,贝壳平台重点18城的住房租赁成交量环比增长5.33倍,同比增长9.81%。

供需方面,3月份全国重点18城新增二手房房源数量和客源数量环比2月增幅分别达2.5倍和1.38倍,同比去年分别增长17.6%和97.2%。贝壳研究院指出,新增供需的大幅增加,一方面是前期积压的供需快速释放,另一方面也是得益于行业互联网化普及,加大了房东和租户的覆盖面,释放进程加速。

目前,部分城市租金水平已经开始回升。诸葛找房数据显示,3月一线城市平均租金为93.45元/平方米/月,环比上涨0.43%,同比上升2.58%。西安、北京、天津、成都和济南3月租金环比上涨幅度均超1%。

土地市场上,根据克而瑞数据,土拍热度有所回升,流拍率明显下滑。3月份土地流拍率已经降至10%以下,处于近一年以来的较低水平,且明显低于去年同期;溢价率整体保持小幅上行趋势,3月再增1.1个百分点至12.4%,热点城市平均溢价率更是超40%,深圳首场土拍吸引多家房企争夺,两宗宅地溢价率高达45%;成都天府新区宅地溢价率均在50%左右,久未供地的新都宅地溢价率更是超120%。

远谈不上回暖,最多只是复苏

近两月,为纾困房企、恢复楼市,多地政府出台了针对房地产行业的扶持政策,据中原地产数据,在2月75次打破历史纪录的基础上,3月共发布了60次房地产相关政策,多集中于降低房屋预售门槛、为房企减税降费、人才购房松绑、缓交公积金等。克而瑞指出,就需求端来看,随着疫情影响逐步散去,购房者信心将有明显提升,前期积压的购房需求将稳步释放。

据此,不少业内人士对接下来的房地产市场提出了较为乐观的预期。“随着复工复产稳步推进,因疫情而积压的需求在3月开始释放,其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。”对于后市二手房市场的发展趋势,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市,二季度改善性需求释放节奏会加快。

不过,克而瑞对二手房市场并不乐观。其在报告中指出,随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务,核心城市出现成交量倍增暴增的现象。但成交“报复性”激增不会长久,整体市场仍处于历史较低水平,事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。

“一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大大降低,当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物,另一方面随着新房销售复工,二手房市场热度为新房倒吸在所难免。因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间,二季度将是关键阶段,同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。”克而瑞表示。

租房方面,贝壳研究院预计,由于3月份市场新增供需大幅释放,以及疫情减弱催使一线城市住房租赁市场回温,将推动4月份成交量继续增长。此外,贝壳研究院近期联合凤凰网发布的调查显示,疫情后63.45%的租客表示愿意提升居住质量,租购同权需求提升、品质居住需求升级、新改善需求爆发成为租赁市场新趋势。据此,贝壳研究院认为,疫情结束之后租赁市场将迎来推迟的节后高峰,且租赁交易量很可能超出去年节后旺季水平。

新房销售方面,3月24日,龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上表示,作为房地产市场恢复较快的区域之一,“长三角”地区的交易规模已经恢复到正常水平的八成,整个市场将在4月份回归正常水平。同策研究院研究院张宏伟也认为,无论是新房还是二手房,除湖北之外大部分地区楼市或在四月中下旬恢复正常交易,五至六月回归正常水平。

但大部分分析还是认为,新房销售市场二季度或许难以恢复。58安居客房产研究院分院院长张波便在接受《新京报》采访时表示,全国大部分城市恢复到正常销售水平估计要到5月份左右,4月份想恢复都很难,房地产市场的整体恢复,估计到五六月份能回升到去年同期水平已经非常好。

中原地产首席分析师张大伟也认为,虽然当下市场部分区域的确出现了热盘,看房人数量相比之前有明显上升,但远谈不上回暖,最多只是复苏。他认为,整体市场还处于逐渐恢复中,成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。至于后续能不能回暖,主要还是看政策走向和疫情控制情况,目前,疫情还在蔓延,且政策也没有明显的调整,这样市场很难全面回暖。

“谈回暖为时尚早。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也在接受《中国证券报》采访时表示,未来不确定性增加,目前还不具备大规模回暖的基础,出现反复的可能性较大。目前出现一些疑似回暖的现象,一是因为预期会实施大规模经济刺激计划;二是因为开发商的营销手段,市场能否真正回暖还要看二季度情况。

克而瑞在《2020年一季度中国房地产市场总结与展望》中分析称,长三角的部分城市诸如南京、苏州、杭州等城市成交有望率先企稳回升,高性价比项目将持续热销;沈阳、大连、济南等环渤海城市受疫情影响相对较小,楼市恢复较快,二季度成交有望保持稳中微增;中部城市诸如重庆、武汉、长沙等城市疫情负面效应尚未消弭,整体成交有望在二季度末逐步恢复如常。

展望全年,克而瑞认为,楼市成交并不会显著失速,成交量也不会大幅下滑,大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶则在接受《中国证券报》采访时预计,随着市场逐渐恢复,被压制的需求将积极入市,将对价格形成一定支撑。但在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,房价不会出现较大波动,整体保持平稳运行。成交方面,全年全国销售面积降幅会在5%-8%之间,销售面积或维持在16亿平方米,仍处于高位。

贝壳研究院则认为,在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下,二季度后会有一定低迷,年底10月以后又开始活跃。但由于全球经济受疫情影响存在衰退风险,国内房地产市场也面临收入效应的挑战,长期存在不确定性。

(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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石万佳
石万佳

评论(1

  • hJVKgN hJVKgN
    回复
    2

    保命要紧,有谁还有心思买楼?

    2020-04-13 14:54 via pc

Oh! no

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