融创韬光养晦

孙宏斌不再追求销售规模驱动,“现在的销售排名挺舒服了,我们希望利润、品质上有好的排名。”

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融创韬光养晦

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图片来源@视觉中国

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钛媒体注:本文来源于微信公众号棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者: 郭亦非,钛媒体经授权发布。

3月27日,融创中国(01918.HK,下称“融创”)2019年业绩发布会,董事局主席孙宏斌告诉投资者,新冠疫情尚未结束,并购团队已经调研过一些标的,因算不过账,基本都放弃了。

2019年国内地产行业最大两笔收购案出自融创——年初斥资125.53亿元,收购北京泛海国际项目与上海董家渡项目;年尾拿下成都环球世纪、时代环球,交易对价152.69亿元,创造当年地产行业并购金额之最。

“2020年被我们内部定义为行业洗牌大年,可供并购优质标的不是很多,我们(未来)会非常谨慎地去看、去挑好的,”孙宏斌说。

并购、拿地、规模驱动,是融创核心商业逻辑,描绘出起家天津、崛起为中国第四大房企的清晰路径。2019财年,融创实现营业收入1693.2亿元,同比增长36%;毛利414.1亿元,同比增长约33%;实现归母净利润260.3亿元,同比增长57%,对应市值(截止3月27日)1746亿元,位列行业第7位。

孙宏斌不再追求销售规模驱动,“现在的销售排名挺舒服了,我们希望利润、品质上有好的排名。”

一、暂缓拿地

2019年初,孙宏斌就认为“拿地风险特别大”,但融创还是新增约1.34万亿的土储货值。中指院数据披露,融创当年拿地金额1000亿元,同比增幅156.41%,排名国内房企第5位。

计入2020年至今的新增土地,融创土储共计2.39亿平方米,权益土地面积约1.53亿平方米,对应货值约3.07万亿元。

并购一直是融创获得土储的核心手段之一。

《棱镜》自融创方面获悉,在总计3.07万亿元的货值中,超过60%的土储通过并购方式获取;在2019年新增的土储中,6741亿货值系并购获取,占比50%。

环融资产包(成都环球世纪、时代环球两个项目)即案例之一,融创暨此锁定6200亿元以上的土储货值(可售物业超过95%),约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市;其中确权土储货值超2200亿元,平均成本不足1800元/平米。

中指院数据披露,2020年前两个月,融创拿地金额仅70亿元,在国内房企中排名第11位。该公司有意放缓拿地和并购的节奏。

关于当前土地市场,孙宏斌认为,1-2月份地价依旧坚挺,拍卖溢价率提高,“因为供地的就那么点城市,后续地价是否继续涨,我不乐观。融创土储存量大、质量高,不需要在2-4月抢地。疫情过后,会有更多的并购机会,目前还不是最好的时候,都是16-17年拿地贵的企业,账难算”。

土储成本直接关系价格风险。

“一二线城市的风险在于地买贵了,一卖就亏,在南京苏州杭州,很多房企地买贵了,销量好一样亏钱。”孙宏斌表示,三四线城市风险在于房价,所以2018年及2019年下半年,市场掉头的向下时候,三四线价格波动特别大。

融创财报称,现有82%以上的土储位于一二线城市,平均土地成本与2018年基本持平,系4306元/平方米。

二、并购边界

并购拓宽着融创的业务边界。

“我们在地产、文旅、会议会展、物业服务这四大板块,已经做到行业头部。未来三到五年内,融创文化、医疗康养业务也要成为头部。”2019年12月,孙宏斌在青岛完成融创的“地产+”拼图,这些业务板块大多由并购而来。

尽管每个板块都拥有万亿级的市场想象空间,被投资者寄予分拆上市想象,但地产主业依旧是融创的动力引擎。

财报显示,融创2019年营收1693.2亿元,同比增长35.7%,地产主业占据绝对权重,达到1594.7亿元,文旅业务提升41%至28.5亿元,其他业务收入(包括物业、办公楼租赁及装修服务)为69.93亿元。

与同行业相比,融创物业服务板块的收入规模仅次于万科物业、碧桂园服务,但暂无分拆上市计划。

对于愈发庞大的“地产+”业务,孙宏斌的课题是找到合适的管理者,并给予充分的信任。“融创是一个授权最充分的公司,我是权力最小的一个,包括项目判断我也不做,就是在一线看看。”孙宏斌称。

融创的地产主业包括华北、北京、上海、西南、东南、华中、华南区域七大区域公司,掌舵者无一例外,均追随孙宏斌十多年之久。主业之外,还包括服务(物业)、文旅、文化、会议会展、医疗康养板块。

“当业务规模不断扩大,需要一个完善的授权体系,”孙宏斌对投资者表示,管理是融创的三大优势之一,“坐在总部的是无法指挥拿地的,7个区域一直有非常大的权力,公司从2017年下半年由区域集团向城市公司放权,经过两年半的培育,现在58个城市公司有一半成熟了,每个城市公司管理10个项目。”

其他龙头房企裁员之际,融创在员工规模上保持扩张态势。截止2019年末,该公司拥有50834名员工,年内增加12794名员工,反映到行政开支上,增加12.6%至82.9亿元。

三、老孙求稳

销售规模不再是融创的首要战略。

在国内房企销售排名中,融创2019年合约销售额5562.1亿元,同比增长20.7%,落后于碧桂园、万科、恒大,位居第四名。虽然孙宏斌嘴上说“销售排名没有意思”,但他还是希望保持在前五这样一个“舒服的位置”。

相对销售排名而言,他更希望在利润和产品上有好的排名 ,“利润是第一位的。”2019年,融创实现毛利414.1亿元,同比增长33%,权益持有人应占溢利260.3亿元, 同比增长57.1%。

对于地产行业来说,利润增长将愈发困难。

孙宏斌坦言,2018年12月后限价政策开始实施后,三四线城市房价波动比较大,一二线城市地价高企,项目亏损者众,“2021和2022年结转的都是2018、2019年的销售额,加之疫情至少影响两个月的竣工时间,因此全行业2020年、2021年利润压力都比较大。”

他同时说道,融创在融资成本、销售费用、资本结构等方面存在调整空间。

截至2019年底,融创在手现金1257亿元,保持充裕流动性同时,2020年上半年预计可售货值超3400亿元,还将贡献经营现金流;2020上半年无刚性到期境内外债券,未付土地款较少。

融创的借贷总额由2018年末的2294.1亿元,增加到2019年末的3222.75亿元,这主要由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及营运等事项导致新增借贷有所增加,及因收购物业开发项目导致纳入合并报表的借贷增加。

融创融资成本呈下降趋势。1月7日,该公司新发行5.4亿美元优先票据,票息将至6.5%,将在2025年到期。

1月10日,融创以每股42.8港元配售1.87亿股,净募资80亿港元,净资产实现连续三年增长,截止2019年底为1141亿元。得益于此,融创资产负债率连续三年呈下降趋势。

“房住不炒的逻辑之下,房地产不能作为短期刺激经济的手段,不能作为宏观调控的一个工具。在这个逻辑之下,房企拼的是稳健、均衡发展和综合竞争力。”孙宏斌说。

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