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张亚东掌舵绿城一年后交出首份年报,业绩没达到外界预期 | 看财报

摘要: 张亚东在业绩会上表示:“如果说近几年我们是在康复期,我们今年开始用三年,就是在健身期,再过三年,到2023年的时候,可能就变成了快速起跑期。”

张亚东掌舵的第一个完整财年,绿城交出了一份不错的答卷。

3月23日,绿城中国发布2019年年报。报告显示,2019年绿城集团取得总合同销售人民币2018亿元,较去年增长29%;总合同销售面积约1027万平方米,同比增长26%。这样的增速,不仅远高于去年行业整体增速6.5%,在头部房企中亦名列前茅。

在当日的业绩发布会上,张亚东还提出了2020年销售2500亿元、2025年销售规模5000亿元的目标。他还表示:“绿城的历史上的一些情况,大家可能都比较清楚,如果说近几年我们是在康复期,我们今年开始用三年,就是在健身期,再过三年,到2023年的时候,可能就变成了快速起跑期。”

张亚东坦言:“(现在)这种情况我相信不是你们愿意看到的,同时也不是我们台上5位和其他管理层愿意看到的,所以希望大家再给我们时间,我们会努力工作。”

2025年目标5000亿

2019年年中,张亚东接受媒体采访时称:“2019年下半年,力争达成全年2000亿元销售目标。”目前,这个目标已经顺利完成——2019年,绿城集团取得总合同销售人民币2018亿元,较去年增长29%;总合同销售面积约1027万平方米,同比增长26%。

其中,浙江地区项目实现销售收入人民币266.50亿元,占比49.0%,位居首位;山东地区项目实现物业销售收入人民币77.88亿元,占比14.3%,位居第二;北京地区项目实现物业销售收入人民币60.32亿元,占比11.1%,位居第三。

具体而言,2019年,绿城中国合同销售超过人民币50亿元的单个城市达9个,其中杭州、宁波及北京分别录得合同销售超过人民币100亿元。单盘销售金额超过人民币30亿元的项目达9个,其中西安全运村、杭州晓风印月表现尤为突出,销售金额均逾人民币60亿元。

2019年,绿城中国投资项目整体去化率68%,其中一二线城市去化率达70%。新增房源去化率突出,高达71%。其中杭州晓风印月、西安全运村、南通兰园等热门新推房源销售十分火爆,推出即售罄。同时,针对难销长库存房源开展「春耕行动」、「秋收行动」、「绿粉狂欢季」等专项活动,实现去化约人民币60亿元。总体销售回款率维持在87%的高水平,现金回流加快。

与此同时,2019年,为促进销售,绿城中国销售开支同比增长13.1%至人民币18亿元,其中营销活动费用为房地产开发相关业务产生的销售费用中最大单一支出,2019年该项费用近10亿元,同比上升12.3%。

不过,在效率方面有所提升,2019年人均销售金額提升至人民币8430万元,同比增长34%,营销费率同比下降18%;同时从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付的周期,分别提速10%、12%、2%及7%。

财报显示,2020年,绿城集团预计整体可售货源约1696万平方米,整体可售金額约为人民币3583亿元。初战告捷的张亚东,在业绩会上表示,绿城中国2020年销售目标为2500亿元,到2025年实现销售规模5000亿,传统的房地产开发重资产部分实现3500亿,轻资产代建业务部分实现1500亿,绿城业绩平均每年以15%的速度增长。

收入成绩略逊色,较去年仅增长2.1%

不过,绿城中国在收入方面的成绩略显逊色。2019年,公司共录得收入人民币616亿元,较去年仅增长2.1%。究其原因,应该是物业销售收入544亿元,较2018年的553亿元减少2%,绿城解释称,主要是前几年自投项目销售增长放缓所致。

值得注意的是,2019年,绿城中国主业之外的轻资产业务表现则十分亮眼。例如2019年,绿城设计及装修业务、项目管理业务收入分别为28亿元、18亿元,在总收入中分别占比5%、3%。
绿城各业务收入

绿城各业务收入

财报显示,2019年,集团项目管理服务收入较2018年增长33.9%,代建管理项目于2019年累计取得合同销售面积约505万平方米,合同销售金額约人民币664亿元,全年新增项目72个。截至2019年底,代建管理项目合计达260个,总建筑面积约6754万平方米,预计总可售金额约人民币3689亿元。

绿城在财报中称,随着代建业务规模不断扩大,行业领军者地位更加巩固,盈利能力逐年稳步向上,将持续提升轻资产业务对本集团的利润贡献。

值得注意的是,2017年,绿城便已启动代建业务上市。2月28日晚间,绿城中国公告宣布分拆绿城管理并于联交所主板独立上市,并紧随其后发布招股书。

招股书显示,截至2019年9月30日,绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市,以及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目,管理总建筑面积为6850万平方米。其中,一二线城市管理面积为2812.3万平方米,三四线的管理面积为4004.4万平方米。戴德梁行的估算,上述代建项目已有估计总销售价值约3570亿元。

2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九个月,绿城管理分别录得营收10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元及15.13亿元,期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、2.37亿元及2.96亿元。以此计算,净利率分别为25.2%、24.5%、21%及19.56%,高于地产业务的净利润。

分拆完成后,绿城管理将继续为绿城中国的附属公司,且绿城中国将继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。而招股书数据显示,近几年绿城管理的销售业绩在其总销售额的比例均保持在30%以上

“现在最关注的不是销售额,而是利润”

利润方面,2019年,绿城中国股东应占利润人民币24.80亿元,同比增长147.3%;股东应占核心净利润人民币43.36亿元,较去年上升14.2%。绿城中国解释称,利润上涨的原因是毛利率的增加——2019年,绿城中国毛利率为25.4%,较2018年的22.8%有小幅增长。

绿城中国进一步解释称,物业销售毛利率由2018年的21.3%上升至24.8%,主要是因为本年度物业销售占比居于前列的杭州金麟府、海南蓝湾小镇、台州宁江明月、杭州桃源小镇等产品适配性受到市场充分认可,品牌溢价得以体现,销售毛利率较高。

值得注意的是,2019年已经是绿城连续第三年计提资产减值拨备,分别计提9.9亿元、17亿元、13亿元,这对绿城的利润造成了较大稀释,引发投资人不满。对此,张亚东张亚东回复称:“我代表绿城中国诚恳地表示致歉,但是这是改变不了的,这个过程一定要花时间来进行转变,我们都希望有一个好的成果呈现,但是这是没有办法的。”

他进一步解释称:“去年在香港业绩发布会的时候,有人问我遇到的最痛苦的问题是什么,我当时回答说,最痛苦的就是改变不了过去。拨备减值的目的就是为了这个公司发展,并且之前报告的情况已经说到,我们大部分的问题已经一次性得到解决,一小部分问题正在解决。”

张亚东表示:“我在之前还说了一句话,现在所有的问题我们底数清楚,新出现的问题几乎没有,这是我今天作为绿城中国主席、行政总裁非常负责任地跟大家说,新出现的问题可能在三年后会展现出来,但是现在可以确切地跟大家说,几乎没有新问题。所以我现在最关注的不是销售额,而是利润。这一块必须是处理历史遗留问题,必须面对历史上原来的基础。”

随后,张亚东再次道歉:“业绩没有达到大家原来的预期,但是这种情况我相信不是你们愿意看到的,同时也不是我们台上5位和其他管理层愿意看到的,所以希望大家再给我们时间,我们会努力工作。另外你们可能更关心的是未来会出现什么情况,我不敢百分之百地肯定,我想简单来说,新的事基本不会再出现,老的事我们逐渐会解决,现在正在解决的过程中。”

开始激进买地

在前文提到的采访中,张亚东还提到了另一个2000亿——2019年下半年,绿城中国将通过加大参与招拍挂和收并购力度,力争达成全年新增货值2000亿元。这体现出,2019年张亚东已经开始带领绿城重新迈开步伐,而这一目标也顺利实现。

2019年,绿城集团新增项目共计54个,总建筑面积约为1236万平方米,其中收并购项目17个,包括上海新湖明珠城、西安桂语兰庭等优质项目,收购项目货值同比增长332%。

2019年,绿城集团在土地方面共支出收购金额约人民币691亿元,权益支付金额约为人民币523亿元;预计新增可售金额达人民币2057亿元,创绿城中国新增投资货值历史新高,其中归属于绿城权益约人民币1086亿元,新增土地平均楼面价约每平方米人民币6923元。

从地域分布看,新增土储主要集中在杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市,可售货值占比达76%;从区域分布看,长三角作为战略重点区域,可售货值占比达60%;珠三角及成渝地区亦逐步扎根,可售货值占比累计达10%,进一步扩大深耕区域,有效提升未来抗风险能力。此外,新增货值周转效率明显提升,预期42%的可售货值将于2020年转化,同比增长8个百分点。

截至2019年底,绿城集团共有土地储备项目142个(包括在建及待建),总建筑面积约3873万平方米,其中按照权益计算约为2240万平方米;总可售面积约为2648万平方米,权益可售面积约为1521万平方米;楼面地价平均成本约为每平方米人民币6,119元。其中一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。

而2020年,财报提到,公司将继续加大收并购力度、大力开展特色业务并提升招拍挂投资力度与质量。目前看来,绿城中国也的确是这样做的。

2月18日,北京土拍成交3宗地块,总成交价87.13亿元,其中两块都被绿城收入囊中——大兴区旧宫镇地块总价67亿元,溢价率34%;通州区台湖镇亦庄新城站前区地块总价13.48亿元,溢价率49.78%。对此,财经评论员严跃进表示,这客观上说明了当前部分房企拿地的热度,也有助于改变市场的预期。

“在近期各类房企观望坐等复工的时候,部分房企已经积极行动起来,充分说明其对于土地市场的看好。实际上此类房企的拿地,也很大程度上说明做规模的迫切程度。另外虽然市场在降温,但是不一定意味着后续市场会恶化,实际上后续市场依然有反弹的空间。就近期的拿地房企来看,在大家过于悲观的时候,就已经主动出击,继续说明看好2020年优质城市的土地投资市场。”严跃进分析道。

根据克而瑞数据,2020年前两个月,受疫情影响,多个城市土地出让暂缓,全国土地市场成交体量大幅回落,2月甚至降至近一年来的最低水平。整体而言,不到二成房企货值超过200亿,接近三成企业未拿地,绿城却凭借586亿元的新增货值位列业内第一。

在业绩会上,张亚东提出,绿城2020年将新增2500亿元货值,他还表示:“今年收并购的机会可能会比较多,坦率来说现在我们也正在谈,我们也高度关注这项工作,今年希望加大这方面的工作。” 执行董事兼执行总裁郭佳峰则表示:“亚东总也多次指示我们班子,在这么一个机会下面,可能会有相对比日常年份多的机会,我们也很重视,但是也小心地往前走。”

为了买地,绿城中国的发债规模相应扩大,2019年共完成境内公开发债共人民币180.62亿元,2020年开年更是发行了一笔不超过170亿元的公司债,目前募资计划已获上交所受理。

不过,中交集团入主后,绿城中国的资金成本成为了一大优势。2019年境内平均利息成本为4.48%,,较2018年下降0.98个百分点;总借贷加权平均利息成本为5.3%,较2018年的5.4%下降0.1个百分点,均为业内较低水平。

同时,截至2019年底,公司一年内到期借贷余额为人民币349.41亿元,占总借贷的36.6%,银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币518.94亿元(2018年底为人民币482.19亿元),现金流充裕,债务结构合理。不过,净资产负债率由2018年底的55.3%上升至63.2%,但保持在合理水平。

(本文首发钛媒体APP,作者 | 石万佳,编辑 | 曹天鹏)

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石万佳
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