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万科去年业绩增长不理想,重提“活下去” | 看财报

摘要: 至于2020年,或许也不能给万科过高的预期。此次疫情既导致销售回款大幅下降,也给未来1-2年产生了结算压力。

“这次疫情让我们发现,有时候不戴口罩说话也是一种享受。”3月17日晚,万科发布2019年财务报告,随后董事会主席郁亮携总裁、首席执行官祝九胜,执行董事王文金,执行董事张旭,董事会秘书朱旭及执行副总裁、财务负责人韩慧华召开业绩发布会。

财报显示,2019年万科录得营收3679亿元,同比增长24%;归母净利润389亿元,同比增长15%。截至2019年底,公司资产负债率84.36%,较2018年底下降0.23个百分点;净负债率33.87%,较2018年底增加2.98个百分点。

除对业绩的说明之外,郁亮还特别针对疫情发表了一段讲话。他表示:“2018年秋天,万科秋季例会的主题是‘活下去’,这在当时是出于居安思危的考虑,让我们时刻保持清醒和警惕,但是没想到在今天,‘活下去’变成一个特别真实的存在,万科将一如既往地继续努力,时刻保持清醒与警惕,坚持在变化中不变的东西,寻求危机中可能的机会,让自己健康的活下去,活得好、活得久。”

营收增长不理想,疫情影响现金流

去年11月,万科创始人王石曾公开预告“万科的年报非常好”,提升了业内预期。但昨晚发布的财报显示,2019年万科录得营收3679亿元,同比增长24%;归母净利润389亿元,同比增长15%。

基于此,万科决定2019年拟合计派发现金股息人民币约118亿元,约合每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息,占归母净利润的30.38%,不送红股,不以公积金转增股本。2016年至2018年,万科分红总额分别为87亿元、99亿元、118亿元,占归母净利润的比例分别为41.18%、35.42%、34.97%,每10股分别派送7.9元、9元、10.45元。

对于分红比例减少的问题,万科董事会主席朱旭回应称:“今年还是坚持稳定分红的政策,但是董事会经过审议,特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境,希望能多保留一点现金在手,综合平衡后决定分红总额不变的策略。”

财报展示的数据,与王石的说法有一定出入,低于业内预期。另外,2015-2018年,万科归母净利润增速分别为15.08%、16.03%、33.43%、20.39%,而去年利润增速已经回到了2015年水平。同时,万科去年房地产业务毛利率27.2%,同比下降2.5个百分点;净利率10.6%下降0.7个百分点。

对此祝九胜坦言:“营收增长方面,在整个行业来看,特别是在前10名来看,不是一个很理想的水平。”但他很快转而强调质量、回款率及现金流,强调万科不是单一拼业务、拼规模。

他解释称,毛利率下降是整个行业的趋势,“面对这个问题,我们有三点来应对:第一是为客户做好产品和服务;第二是持续提升管理水平;第三,毛利率下降是一个长期趋势,我们更看到了其它环节还是可以有所作为的,因为毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式,毛利率只是占了1/3的作用。”数据显示,2019年万科加权平均净资产收益率22.47%,同比下降0.77个百分点,连续三年在20%以上。

有业内人士认为,万科的业绩增长或许开始面临拐点。更能体现这一观点的是,2019年万科实现销售面积4112万平方米,销售金额6308亿元,分别增长1.8%和3.9%,销售金额增速较2018年的14.5%大幅下滑,低于全行业6.5%的增速,在头部企业中亦排名靠后。事实上,万科2018年的销售金额增速已经开始大幅下滑,2017年的销售增速为45.3%。

此外,万科去年全年新开工4241.1万平方米,同比下降15.1%,这也是2014年以来首次出现下降;开发项目实现竣工面积约 3008万平方米,同比增长9.1%,未完成年初计划,完成度为98%。 

至于2020年,或许也不能给万科过高的预期。总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上坦言:“这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的,体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。”在销售方面,2-3月份销售额同比下降510亿元,包括进驻的湖北三个城市销售断流;项目交付方面,一季度预计1万户面临延缓交付,全年该数字将增至3.9万户,同时开工也较往年延迟40天左右,占全年1/9。

这些影响最终体现在现金流上,对现金流的影响是非常明显的。销售减少导致回款减少,疫情也增加了相应防疫的成本,我们每天至少有5.3万人在抗疫一线。”祝九胜称,此次疫情既导致销售回款大幅下降,也给未来1-2年产生了结算压力。

在年报中,万科则表示,2020年初出现的新冠疫情严重影响了各行各业的正常运行,房地产市场受到的冲击尤为明显。2020年上半年行业销售减少、库存上升已成定数,长期表现还需视疫情持续时间而定,目前尚存在不确定性。 

物业亮眼,物流或迎机遇

面对疫情,郁亮表示:“对企业而言,同样需要强有力的免疫力和健康才能帮助企业渡过危机。首先,记住是客户给我们饭碗,只有把衣食父母照顾好,我们才能生存下去,也才有发展的前提,有客户信任就有万科未来。企业免疫力的第二方面体现在‘现金为王,手有余粮’;第三,企业要有准备,机会只留给有准备的人,要相信任何危机不仅有‘危’,也有‘机’。”

在第一方面,万科物业、万科商业等在疫情期间的表现获得了客户的认可。第二方面,年报显示,截至2019年底,公司资产负债率84.36%,较2018年底下降0.23个百分点;净负债率33.87%,较2018年底增加2.98个百分点;持有货币资金1662亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和939亿元——企业资金流情况较好;第三方面,万科旗下的物业子公司及物流子公司在疫情后或将迎来发展机遇。

物业方面,年报显示2019年万科物业实现营业收入127亿元,同比增长 29.7%,对公司总营收贡献度为3.5%。2019年,万科物业新拓展项目的年饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)54.06 亿元,同比增长33.13%。新拓展项目中,住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米,新增饱和收入33.39亿元,非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米,新增饱和收入 20.66 亿元。截至2019年底,万科物业累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米,为未来储备1.9亿平方米。

去年开始,物业行业迎来“上市潮”。今年疫情期间,物业行业在抗疫一线的表现突出,也受到了广大居民及投资人的认可,开年以来已经有超10家物业企业挂牌上市、提交招股书、准备上市或透露上市意向。

但郁亮表示:“万科物业暂时没有上市计划,或者说在相当长时间内没有上市计划,一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候,才考虑让它上市。所以这一点请大家耐心等一等,更好地成长以后再让它上市。”

物流方面,2019年万科旗下万纬物流经过近五年发展,服务客户超过850家,2019年新获取项目21个,合计可租赁物业的建筑面积约191万平方米;截至2019年底进驻44个城市,获取138个项目,其中高标库123个(包括9个高标库与冷库一体化综合物流园),冷库15个,可租赁物业的建筑面积约 1086 万平方米。截至本报告披露日,万纬物流共计稳定运营53个项目,包括45个高标库项目和8个冷链项目,其中高标库稳定运营项目平均出租率为 92%,冷库的全年仓库使用率为82%,较2018年大幅提升。 

郁亮指出,过去很多城市对仓储物流设施的重视不足、缺乏规划,这次疫情中防疫救援和生活保障等应急物资都急需地方存储。今年2月9日,万科旗下万纬物流宣布无偿开放全国27个城市59个物流园,用于应急周转仓储及多温区食品物流运营服务,以支援全国抗击疫情。

郁亮表示,疫情之后,各地将对仓储物流设施更为重视,物流仓储业务也将迎来发展机会。例如,由于非洲猪瘟,有些地方还禁止生猪远距离运输,出于食品安全的考虑,各地对冷链仓储的需求大幅提升,1-2月份万科冷链仓储业务比去年增长80%以上,万科五年前开始部署物流冷链业务,在这次疫情中开始发挥重要的作用。

核心高管职位变动

与年报共同发布的,还有部分核心高管的职位变动。万科公告称,根据工作需要,董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人,同时董事会同意聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人;董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官,郁亮称,其工作将由总裁临时负责,希望通过“大江大河”计划,找到合适的人选。

资料显示,王文金出生于1966年,1993年加入万科,历任财务管理部总经理、财务总监、首席财务官。据第一财经报道,其对万科建立完善科学的财务体系起到了重要作用,在2004年万科业绩尚未过百亿时,便前瞻性地提出了销售额“千亿计划”,这一被写入万科中长期规划中的销售额最终在10年之后迎来突破,2014年万科的销售额突破2000亿关口,二倍于当年的预期。

对于王文金的职位调整,郁亮称:“王文金的安排涉及到万科的一个用人传统,叫合伙传承。王文金在万科工作了27年,基本是毕业就加入了万科,在财务岗位上更是工作很多年,资历仅次于我。事实上,三年前,他就把财务负责人的工作交棒给了孙嘉,大半年前,孙嘉去了前线,王文金又主动补位,这一次,他再次把接力棒交给了年轻人。”郁亮透露,接下来,王文金仍会牵头集团内比较复杂的协调工作(总部管理中心的岗位工作)。

接任者韩慧华出生于1982年,2008年加入万科,历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。在加入万科之前,她曾任职于江西省九江市修水地方税务局。

张旭则出生于1963年,2002年加入万科,历任武汉市万科房地产有限公司总经理、公司副总裁,也是万科发展的主心骨之一。据悉,万科的拿地策略未来仍将集中在核心的城市群、都市圈,四五线城市不会进入等均由他推动。

对于张旭职位调整,郁亮解释称:“万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。张旭加入万科18年,是我们海盗行动的成果。2000年,万科启动海盗行动,当时从中海挖了大量干部。张旭到万科之后,在武汉工作了10年,8年前从武汉调离。今天万科在武汉应对于疫情的表现,与张旭打下的基础密不可分,物流也是从他手上孵化出来的,我们看到此次疫情使得物流迎来大发展的机会。这一次,张旭也是主动提出带领物流业务的发展,同时也会继续负责牵头海外业务。”

2019年,万科多次进行人事调整,仅南方区域一年便下发28次人事任命通知。此外,万科还进行了大规模薪资及职级架构调整,采用低底薪,高绩效工资的薪酬结构。2020年,在组织架构方面,万科将继续调整。在年报中,万科提到的2020年将重点做好的三件事中,其中一件便是“深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能,完成事人匹配”。

(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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