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疫情下的长租公寓,现金流危机击穿行业底线

摘要: 长租公寓的小聪明救不了整个行业的盈利危机。

图片来源@视觉中国

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文 | 互联网圈内事,作者 | 猪九诫

在租房市场,作为出租方的房东历来是处于优势方的,但是随着整个租房行业的机构化不断深入,这种现象逐渐被打破。在机构化的长租公寓面前,不管是房东还是租客,都成为了弱势群体,凭借着对租房合同的单方面解释权和强大的法律团队,作为中间人的长租公寓反而成为了行业主宰。

机构化意味着话语权,同时也意味着寻租空间。

上个月以来,随着新型冠状病毒对经济的影响不断深入,整个租房市场迎来了巨大挑战,租客的租金、房东的房贷、长租公寓的现金流纷纷开始告急。然而作为整个租房流程的中间人,许多长租公寓品牌正在凭借自身的强势,开始对房东和租客进行风险转嫁。

01 在机构化中变异的长租公寓

经过几十年的不断发展,如今国内的房产中介行业角色已经从最初的中间人一步步进化到二房东,尤其是集约化经营管理的长租公寓,在本质上是代替房东行驶了房主的权利。

在长租公寓集约化经营的过程中,房东们让渡的权力,让长租公寓具备了强大的风险转嫁能力。

最近一段时间,长租公寓的日子都不太好过。前两天媒体曝出,蛋壳公寓近期展开了大规模裁员,有多名加v认证的蛋壳公寓员工在脉脉爆料称,蛋壳公寓多员工直接在家被微信裁员,并且1月份工资拖欠到三月发,2月份只发北京市基本工资。

裁员事件曝光后,蛋壳公寓很快被爆出强制要求房东免除1-3个月的租金,甚至直接拒付房租,以应对近期疫情带来的损失,在房东群体中引起大量不满。房东群体在蛋壳这样强势的“租客”面前,也变成了弱势群体。

然而在强制要求房东免租的同时,蛋壳公寓却并未对租客进行同等免租,许多租客的房租都被正常扣除了。

在最新的回应中,蛋壳公寓虽然对部分租客进行了免租,但是免租期从2.3日开始计算,一般只有几天,最长的武汉地区也仅免租一个月。据媒体测算,蛋壳公寓从两者的差价中获利高达数亿元。

除了蛋壳公寓,自如近期也因为假期无法退租、强制要求冻结门锁密码等行为而受到非议。

由于受疫情影响,自如的大部分管家(经纪人)也无法按时返岗,因此不能给租客办理正常的退租手续。与此同时,自如官方却要求,所有租客必须在2月1日之前及时提交租住信息,否则智能门锁将被冻结。

除了蛋壳和自如,我爱我家也被网友爆出欺诈房东,一边拿着租客退租的双倍违约金,一边却要求房东进行免租。

从近期曝光的多起案例中我们可以看出,随着长租公寓对房屋出租流程的介入程度也越来越高,不仅租客成为了权利的弱势方,甚至就连手拿房本的房东也不能幸免。

凭借着自身强大的机构实力,记忆背后的信息不对等,长租公寓们轻易就可以将自身的盈利风险转嫁给房东和租客,两面拿钱实现空手套白狼。

02 新型冠状病毒沦为敛财借口

新型冠状病毒爆发至今,已经过去了一个多月的时间,尤其是从春节以来,许多行业都因为疫情而遭到重创,这其中也包括了房屋租赁市场。在疫情的冲击下,春节期间整个租房市场遇冷,节后的租房潮也未能如期来临,导致部分长租公寓现金流告急。

过去几年,国内的长租公寓基本都在采取亏损扩张的模式扩大经营,目前国内只有极少数长租公寓品牌在部分一线城市实现了微利。亏损扩张带来的最大影响,就是长租公寓的现金流一直有所不足,即使通过租金贷的方式将租客未来一年的房租提前拿到手,但还是弥补不了巨额亏损。

就拿蛋壳公寓来说,尽管从租房合同签订的时候就已经从银行手中拿到了一年的租金,但是去年前三季度蛋壳公寓却依旧亏损了25.2亿元,所以上个月刚上市就迎来了破发窘境。

此次新型冠状病毒疫情爆发,由于全国大部分城市倡导在家隔离,许多返乡人群无法及时返回工作地,导致租下的房子迎来半个月甚至更久的空置期。在疫情的冲击下,长租公寓们本来就不足的现金流迅速告急。

面对现金流危机,部分长租公寓就开始耍起了小聪明,开始对房东和租客下手。

例如此次蛋壳公寓,就开始耍起了小聪明,直接以“不可抗力”为由强制要求房东对疫情期间的房租进行减免。在大部分租房合同中,如果遭遇不可抗力,出租方或者承租人有权利无责解除合同。所以如果房东不同意长租公寓的免租政策,而被长租公寓强制解约的话,其面临的房屋空置损失、重新装修成本等将超出房租成本。

其实在病毒面前,不管是租客、房东还是长租公寓,大家都是受害者,相较而言,租客反而是最弱势的一方。所以在疫情来临之后,有不少房东选择主动给租客减免租金。

面对疫情冲击,大家都想挽回损失,长租公寓所面临的现金流危机可以理解,但是其通过欺诈和胁迫等方式从房东和租客身上捞钱,并且将疫情带来的“不可抗力”作为挡箭牌,无疑是不能原谅的。

作为长租公寓三大主体中的唯一机构方,长租公寓不管是资本实力、法律团队都要显著强于房东和租客,如果肆意运用优势地位侵害房东和租客利益,长期来看对于自身品牌的打击也是毁灭性的。

​03 长租公寓的盈利破局

此次新型冠状病毒期间,长租公寓集体爆发负面危机,其本质还是因为自身所存在的盈利危机。正是因为无法盈利,导致长租公寓现金流储备不足,一旦遭遇不可抗力,整个企业就可能因此倒下。

和传统的房产中介市场不同,长租公寓在房源之外,还承担了额外的装修成本,并且摒弃了传统的佣金模式,转而采用定期保洁收取服务费的盈利模式。单纯从盈利模式来看,长租公寓的盈利难度无疑是要高于传统房产经纪行业。

但是这并不意味着,长租公寓无法盈利。

不管是从房东的角度来看,还是从租客的角度来看,集约化经营的长租公寓可以更加方便房东收租,也更有利于租客获得更好的居住条件,其存在具有市场刚性需求。所以如果长租公寓能够做好精细化运营,整个行业并不缺乏盈利空间。

当前长租公寓最大的问题,便是将自身盈利的风险,直接转嫁给了房东和租客。从形式上来看,当年自如被曝光的甲醛危机,其风险转嫁方是租客,而最近蛋壳的强制免租危机,其风险转嫁方则是房东。

但是不管是朝着房东还是朝着租客转嫁风险,都不能从根本上解决整个长租公寓行业的盈利危机。长租公寓要想实现稳定盈利,其方向应该是凭借集约经营的成本优势,进行深度的精细化运营,通过提高服务能力提升定价水平。

长租公寓发展至今,整个行业的运作模式已经非常成熟,其机构化的趋势已成定局。对于整个租房市场来说,机构化能够有效提升租赁市场的透明度,并且方便管理。

但是如果一个长租公寓品牌只是将自身机构化的优势地位用来朝着房东和租客转嫁盈利风险,而始终不思进取解决深层次危机,最终必然会迎来口碑反噬。而且从监管角度来说,长租公寓一旦面临爆雷风险,不管是监管机构还是媒体,都不会轻易让长租公寓能够轻松套现走人。

长期来看,长租公寓的盈利破局,或许应该从尊重用户开始。

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