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左出右进,华侨城一边卖项目一边买地

摘要: 一边卖卖卖,一边买买买,背后或许是企业长期理念与短期目标冲突下的无奈之举。

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

华侨城又双叒卖项目了。

11月19日,北京产权交易所信息披露,云南云旅房地产拟转让云南世博华兆置业有限公司50%股权及4.03亿元债权,底价6.53亿元,其中50%股权的挂牌价格为2.5亿元,而这50%是云南云旅房地产所持全部股份,该公司为华侨城控股企业。

多年来,华侨城的发展一直比较稳健。但去年开始,华侨城拿地变得激进,并频繁处置旗下项目。今年以来,华侨城已经转让了超过10个项目公司的股权,另一边依然不断在出资买地,左出右进之下,企业的现金流情况有所好转,但经营风险仍存。

频繁卖项目

19日被挂牌转让的云南世博华兆,截至10月31日营业利润-60.07万元,净利润-60.07万元,资产总计15.36亿元,负债总计15.37亿元,所有者权益-62.12万元。截至目前,云南云旅房地产对世博华兆置业债权金额为4.03亿元,随着世博华兆置业项目开发建设的推进,预计债务情况将发生变化。

据了解,早于8月14日,云南云旅房地产便已在北京产权交易所挂牌转让所持的云南世博华兆有限公司50%股权,但彼时并未给出底价。

而就在前一日,北京产权交易所才挂牌转让昆明万澜房地产开发有限公司50%股权及19.3亿元债权,该公司为华侨城与万科的合资公司,此次挂牌转让的是华侨城所持50%股权,转让底价为23.3亿元,其中,50%股权的挂牌价格为4亿元。

昆明万澜成立于2018年10月19日,注册资本为1000万元,成立后便以52.20亿元底价斩获云南昆明西北新城6宗住宅用地,地块面积约24.68万平米。2019年6月,昆明万澜宣布投资110亿元建设万科城项目。截至2019年10月31日,昆明万澜营业收入为0,净利润-1691.8万元,资产总计61.05亿元,负债总计61.24亿元。

去年以来,华侨城便成了产交所的常客,2018年全年,其至少转让了18家子公司股权和一个资产包,转让的项目是2017年的两倍有余。尤其是第二总部云南的项目,不知为何竟成了烫手山芋,6月至今,华侨城已在产交所挂牌了旗下约8个位于云南项目的转让信息。例如,6月华侨城全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权;7月华侨城挂牌转让盈江县大盈玉石城有限公司100%股权以及云南华侨城置业有限公司50%股权等。

在云南之外的其它地方,华侨城更是没有丝毫不舍。仅10月22日单日,北京产权交易所就披露了两条华侨城旗下企业的挂牌信息,一条是底价22.28亿元转让上海华合房地产开发有限公司50%股权;另一条为底价24.84亿元转让上海华筵房地产开发有限公司50%股权,值得注意的是,该项目是华侨城在2016年以69亿获取的“地王”,三年后却遭36折甩卖。

截至三季度,前者营业利润为-326.29万元,资产总计40.65亿元,负债总计1.49亿元,所有者权益39.16亿元;后者营业利润为-633.1万元,净利润为-529.68万元,资产总计50.37亿元,负债总计5.01亿元,所有者权益45.36亿元。

买地出手阔绰

2015年-2017年,是诸多房企冲规模的几年,但华侨城这段时间的步伐十分平稳,每年年底的土地储备均保持在600万平方米至650万平方米之间。但在2018年,房地产宏观调控开始趋严之后,华侨城却突然开始激进扩张,年底土地储备增至1779万平方米,是2017年的2.8倍。

进入2019年,华侨城也未停止积极的脚步,前9个月共获取项目47个,新增权益建筑面积958万平方米,几乎赶上了去年全年的水平(1141万平方米)。尤其是第三季度单季便获取项目29个,拿地权益建面521万平方米,超过了上半年累计拿地权益建面437万平方米。

在积极拿地的队伍中,作为央企的华侨城并不孤单。中指研究院的数据显示,今年以来,拿地金额排行榜前十的企业中,过半均为国企/央企背景。对此,行业普遍认为,拿地对资金的占用规模较大,而国企/央企背景的企业资金实力雄厚、融资成本低,拿地优势明显。

最新数据显示,房地产企业目前的平均融资利率已经接近8%,而华侨城的资金成本却普遍不到6%。例如,今年3月份发行的5年期25亿公司债券票利率仅3.88%,9月份发行的21.5亿元证监会主管ABS,票面利率仅4.24%。

此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾向钛媒体分析称:“对于央企和国企来说,其拿地也说明其依然是希望做大规模,即这是其经营导向和基调。过去许多国企和央企普遍存在规模做不过名气的问题,但现的市场环境对他们来说刚好是一个弯道超车的好机会,资金优势开始凸显,在当前民企资金面收紧的时候,其更有能力做好土地储备,这即是其在投资拿地方面的底气所在。”

只不过,一边积极拿地,一边又频繁卖地,背后或许是企业长期理念与短期目标冲突下的无奈之举。2015年,华侨城在其原有的“旅游+地产”模式上提出了“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展模式,逐渐开始“去地产化”,但文旅产业周转慢、效益低的特性,又难以满足华侨城对规模及利润的渴求。

半年报显示,2019年上半年,华侨城房地产业务的毛利率高达81%,在业内鹤立鸡群,较去年同期增长14%;文旅业务的毛利率则同比下跌5%至33%。现实如此,在弯道超车的欲望下,华侨城不得不重拾房地产业务,同时通过项目股权处置回流现金,还要在市场上不断寻求优质文旅项目,以期实现长远规划。

值得一提的是,虽然部分项目是无奈之下的低价甩卖,但总体而言卖项目给华侨城带来了不少利润。三季报显示,2019年1-9月,华侨城实现营业收入299亿元,同比增加22%;归母净利润60亿元,同比增加178%,其中处置项目股权所获得的投资收益占据了华侨城净利润的六成。

经营风险仍存

大手笔拿地对现金的占用极大,从2017年起,华侨城经营活动产生的现金流量净额便为负值,2017年底为-77亿元,2018年底则接近负一百亿元,2019年截至三个季度末则分别为-6亿元、-85亿元、-37亿元,而每次现金流情况好转时,华侨城给出的理由皆为“销售回款增加所致”。

因此,出售项目对华侨城而言,是回流现金的重要渠道,除在产交所挂牌转让之外,华侨城今年以来也一直在大力促进对消费者的楼盘项目销售。财报提到,2019年上半年,华侨城各地产业务单位积极创新营销举措,多管齐下抢抓市场,项目推盘、销售、回款同比去年均有大幅增长。累计签约销售回款额同比大幅增长,华侨城房地产公司、中部事业部销售回款表现良好。 

虽然未披露具体数字,但从第三方披露的数据中或许可以获取一些信息。克而瑞数据显示,今年前十个月,华侨城在深圳地区销售流量排行榜上以237亿元的成绩位列第二名,仅次于万科,主力项目华侨城大厦成交127亿;销售面积32万平方米,排在在万科、佳兆业之后。

但即使如此,华侨城经营现金流量净额依然为负,经营风险仍存。在半年报中,华侨城多次表达了对现金流问题的重视,称下半年公司要力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短,加快现金回流,控制负债率,防范化解各类重大风险;同时,坚持“现金为王”,提高项目推盘速度;坚持“回款”才是硬道理,加快项目去化。

华侨城还表示,对于部分总盘货值大、政府调控、市场遇冷的产品,将制定灵活的价格和销售策略,通过“整售+散售”结合、“以量换价”、“以时间换空间”等多样化手段实现去化;对于去化难度大的产品,果断决策,积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式,快速盘活——这也解释了华侨城频繁卖资产背后的动因。

另外,激进扩张的背后还有大规模上升的债务。财报显示,截至9月底,华侨城的负债总额为2802亿元,较去年底增加六百多亿,其中短期借款翻番至261亿元,长期借款879亿元,是年初的1.5倍。相应地,华侨城的净负债率前几年一直稳定在60%至65%之间,而2018年突然攀升至84%,截至今年三季度进一步增至103%,财务风险极大。

而华侨城的偿债能力却不甚乐观。截至三季度末,华侨城反应短期偿债能力的指标流动比率(合理数据为2)及速动比率(合理数据为1)分别为0.36及0.78;反应长期偿债能力的指标(合理数据为1)则为0.68。自救之路,依然漫长。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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