钛媒体注：美国东部时间11月5日，长租公寓服务商青客公寓（股票代码：QK）在纽约纳斯达克证券交易所挂牌上市，成为中国首家赴美上市的长租公寓品牌。

青客开盘涨2.06%，报17.35美元，随后涨幅一度扩大至11.76%，目前涨2.8%，报17.48美元，截至收盘涨4.12%，报17.7美元，最新市值8.4亿美元。

此次，青客公开发行270万股美国存托股票（简称“ADS”），发行价为每股17美元，共募资约4590万美元，市值达到8亿美元左右。该募资规模在上市前夕大幅下调，发行规模从此前公布的520万股下调至270万股，募资金额几乎减半。

亏损换增长

青客公寓成立于2012年，属于长租公寓行业起步较早的那一批，偏向为20-35岁城市青年租客提供1000-2000元/间的统一装修的公寓。为了打出差异化，青客通常选择稍偏僻的地铁站附近的公寓。

根据China Insights Consultancy的数据，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓排在国内长租公寓运营商的第三位。其在招股书中称，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，青客是行业第一位。

然而不管是行业第一还是第三，“以亏损换市场”是目前整个长租行业的现状，青客公寓也逃不开这一规律。

招股书显示，青客公寓2018财年净收入8.90亿元，较2017财年的5.23亿元增长70.3%，截至2019年6月30日止9个月，净收入为8.98亿元，较上年同期增长51.4％，净收入增速放缓。

其净亏损金额由2017财年的2.45亿元扩大至2018财年的4.99亿元，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓净亏损为3.73亿元，高于上年同期的3.24亿元。至此，青客已经连续3年亏损，累计亏损11.17亿元。

以投入换增长带来的成果是显著的，招股书显示，截至2018年底，青客公寓房源量近10万间，长期平均出租率达到95％，服务租客已近20万，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。与成立的第一年（截至2012年12月31日，其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海）相比，房间数增长近百倍，复合年增长率为114.4%。

青客也意识到扩张将会带来亏损，其在招股书中称，将继续花费大量资金扩大公寓网络，我们发展业务的支出可能会比预期的花费更高，并且我们可能无法立即或大幅增加收入来抵消运营费用，因此我们可能会蒙受重大损失。

据新浪财经报道，青客公寓创始人兼CEO金光杰对此表示，首先，青客目前是一家侧重于高速增长的公司，现阶段如果拼命要求盈利，也可以做到，但这种小幅盈利没有意义，公司没有长久发展。金光杰说，“我们只要确保公司的现金流能够维持生存，实现高速增长，就能保持公司的投资价值。”

不过有WeWork失败的IPO在前，看上去与共享办公模式类似的长租公寓商业模式是否真的能够成立，以及当获取足够市场份额后，长租公寓玩家们能否盈利，是市场更为关注的话题。

造血能力不足

和其他长租公寓运营商一样，青客公寓做的还是“二房东”的生意，其商业模式为赚取房租差。

招股书显示，2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月，青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6%。 上述期间，青客公寓的平均月租金（打折后）分别为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20%。

截至2019年6月30日，单间折扣后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本，其利润空间并不大。

另一方面，同多数分散式长租公寓企业一样，青客公寓的营收来自租赁及增值服务。其中，租赁是主要收入来源，分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。

据招股书显示，2017财年和2018财年，青客公寓的租金收入（打折后）分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。

由于过于依赖租金收入，如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户，或者房间空置期比预期长，可能会给经营业绩带来不利影响。

营收方式过于单一，青客也在试图扩展自己的增值服务，例如基于会员的新零售平台Qingke Select。青客的增值服务收入所占的百分比从2017财年的2.6％增长到如今的11.7％，依旧有很大的增长空间。

长租公寓行业前景

去年以来，长租公寓领域发生多起暴雷事件。据不完全统计，目前已经有多达26家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

2018年3月，在上海拥有4000间长租公寓的运营商爱公寓承认其资金链已经断裂，不得不通过股权出让的方式寻求融资；

2018年上半年开始，寓见公寓的多位租客表示，在退房时遭遇押金迟迟不能按时退还的情况，且有同样遭遇的租客数量约为退房租客总人数的15%~20%。此外，寓见公寓还被曝出诱导租客、向各方隐瞒部分真实情况，以“拖旧债补现金”的方式，缓冲资金压力；

今年8月，乐伽公寓也发布公告，称因公司经营不善，无力履行合同，公司已尽最大努力通过各种途径积极自救，但均未能见效，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

然而，虽然行业问题不断爆发，但从行业发展周期和市场需求的角度看，长租公寓市场的潜力无法忽视：根据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至3.0万亿元。

在业内人士看来，5万间是一条盈利线，金光杰曾在C轮融资之后，将目标提高至12万间房。目前看来，青客距该目标仍有距离。即使上市，这条路也并不好走。

值得一提的是，紧随青客公寓之后，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓也已于10月28日正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行首次公开募股（IPO），计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

长租公寓陆续接受二手市场的检验，将会成为观察国内长租公寓行业的一个窗口。

（钛媒体编辑萌萌综合自燃财经、深响、新浪财经）