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亏损换增长,青客公寓赴美流血上市

摘要: 截至2019年6月30日止9个月,青客公寓净亏损为3.73亿元,高于上年同期的3.24亿元。至此,青客已经连续3年亏损,累计亏损11.17亿元。

钛媒体注:美国东部时间11月5日,长租公寓服务商青客公寓(股票代码:QK)在纽约纳斯达克证券交易所挂牌上市,成为中国首家赴美上市的长租公寓品牌。

青客开盘涨2.06%,报17.35美元,随后涨幅一度扩大至11.76%,目前涨2.8%,报17.48美元,截至收盘涨4.12%,报17.7美元,最新市值8.4亿美元。

此次,青客公开发行270万股美国存托股票(简称“ADS”),发行价为每股17美元,共募资约4590万美元,市值达到8亿美元左右。该募资规模在上市前夕大幅下调,发行规模从此前公布的520万股下调至270万股,募资金额几乎减半。

 

亏损换增长

青客公寓成立于2012年,属于长租公寓行业起步较早的那一批,偏向为20-35岁城市青年租客提供1000-2000元/间的统一装修的公寓。为了打出差异化,青客通常选择稍偏僻的地铁站附近的公寓。

根据China Insights Consultancy的数据,就总租赁房间价值和数量计算,青客公寓排在国内长租公寓运营商的第三位。其在招股书中称,国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间,而若以该类房间数计算,青客是行业第一位。

然而不管是行业第一还是第三,“以亏损换市场”是目前整个长租行业的现状,青客公寓也逃不开这一规律。

招股书显示,青客公寓2018财年净收入8.90亿元,较2017财年的5.23亿元增长70.3%,截至2019年6月30日止9个月,净收入为8.98亿元,较上年同期增长51.4%,净收入增速放缓。

其净亏损金额由2017财年的2.45亿元扩大至2018财年的4.99亿元,截至2019年6月30日止9个月,青客公寓净亏损为3.73亿元,高于上年同期的3.24亿元。至此,青客已经连续3年亏损,累计亏损11.17亿元。

以投入换增长带来的成果是显著的,招股书显示,截至2018年底,青客公寓房源量近10万间,长期平均出租率达到95%,服务租客已近20万,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。与成立的第一年(截至2012年12月31日,其可供出租的房间数为940间,且全部位于上海)相比,房间数增长近百倍,复合年增长率为114.4%。

青客也意识到扩张将会带来亏损,其在招股书中称,将继续花费大量资金扩大公寓网络,我们发展业务的支出可能会比预期的花费更高,并且我们可能无法立即或大幅增加收入来抵消运营费用,因此我们可能会蒙受重大损失。

据新浪财经报道,青客公寓创始人兼CEO金光杰对此表示,首先,青客目前是一家侧重于高速增长的公司,现阶段如果拼命要求盈利,也可以做到,但这种小幅盈利没有意义,公司没有长久发展。金光杰说,“我们只要确保公司的现金流能够维持生存,实现高速增长,就能保持公司的投资价值。”

不过有WeWork失败的IPO在前,看上去与共享办公模式类似的长租公寓商业模式是否真的能够成立,以及当获取足够市场份额后,长租公寓玩家们能否盈利,是市场更为关注的话题。

造血能力不足

和其他长租公寓运营商一样,青客公寓做的还是“二房东”的生意,其商业模式为赚取房租差。

招股书显示,2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月,青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6%。 上述期间,青客公寓的平均月租金(打折后)分别为1160元、1180元和1075元;青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20%。

截至2019年6月30日,单间折扣后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本,其利润空间并不大。

另一方面,同多数分散式长租公寓企业一样,青客公寓的营收来自租赁及增值服务。其中,租赁是主要收入来源,分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。

据招股书显示,2017财年和2018财年,青客公寓的租金收入(打折后)分别为5.09亿元、7.97亿元,截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓的租金收入为7.93亿元。

由于过于依赖租金收入,如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户,或者房间空置期比预期长,可能会给经营业绩带来不利影响。

营收方式过于单一,青客也在试图扩展自己的增值服务,例如基于会员的新零售平台Qingke Select。青客的增值服务收入所占的百分比从2017财年的2.6%增长到如今的11.7%,依旧有很大的增长空间。

长租公寓行业前景

去年以来,长租公寓领域发生多起暴雷事件。据不完全统计,目前已经有多达26家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

2018年3月,在上海拥有4000间长租公寓的运营商爱公寓承认其资金链已经断裂,不得不通过股权出让的方式寻求融资;

2018年上半年开始,寓见公寓的多位租客表示,在退房时遭遇押金迟迟不能按时退还的情况,且有同样遭遇的租客数量约为退房租客总人数的15%~20%。此外,寓见公寓还被曝出诱导租客、向各方隐瞒部分真实情况,以“拖旧债补现金”的方式,缓冲资金压力;

今年8月,乐伽公寓也发布公告,称因公司经营不善,无力履行合同,公司已尽最大努力通过各种途径积极自救,但均未能见效,公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

然而,虽然行业问题不断爆发,但从行业发展周期和市场需求的角度看,长租公寓市场的潜力无法忽视:根据艾瑞咨询的报告,2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元,预计到2023年将增长至3.0万亿元。

在业内人士看来,5万间是一条盈利线,金光杰曾在C轮融资之后,将目标提高至12万间房。目前看来,青客距该目标仍有距离。即使上市,这条路也并不好走。

值得一提的是,紧随青客公寓之后,互联网长租公寓运营商蛋壳公寓也已于10月28日正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,拟进行首次公开募股(IPO),计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

长租公寓陆续接受二手市场的检验,将会成为观察国内长租公寓行业的一个窗口。

(钛媒体编辑萌萌综合自燃财经、深响、新浪财经)

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