江西赣州 图片来源@视觉中国

李亚鹏又拿地搞文旅了。

近日，江西赣州成功出让4宗榕江新城地块，总成交价7.8亿元，溢价率0%，总面积约330.6亩，折合楼面均价2300元/平方米，竞得人均为赣州中书资源置业有限公司（一些简称“中书资源”）。

工商信息显示，中书资源成立于2018年7月，注册资本490万元，李亚鹏母亲张萍持股40.5%，多年财务伙伴曹芝梅持股4.5%，江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司持股55%。  

据了解，前述地块将用于建设赣州中国文谷项目，该项目占地面积800亩，主要包括书院小镇版块、艺术小镇版块、Wonteddy奇萌泰迪城等。这将是李亚鹏继丽江雪山艺术小镇的第二个文旅项目，也将是中国文谷项目继河南之后的第二次落地。

败走丽江

2011年，李亚鹏的最后一步影视作品，电影《将爱情进行到底》公映。同年，他入读长江商学院并开始涉足房地产。工商信息显示，2011年1月18日，张萍和曹志梅分别出资950万和50万注册了北京中书地产投资有限公司（下称“中书地产”）。

同年，李亚鹏就曾以北京春天传媒集团的名义和云南省地方国企云南文化产业投资控股集团共同投资，启动过一个名为“云南省影视文化产业试验园”的项目，当时李亚鹏宣布将在云南丽江拉市海地区投资50亿元，打造一座80万平方米的影视文化产业园，并宣称要挑战浙江横店影视城。然而，这个项目已搁浅至今，再无消息。

2013年9月22日，中书地产更名为北京中书投资控股有限公司（下称“中书控股”），注册资本增至3000万元，张萍和曹志梅分别出资2800万元和200万元，李亚鹏任董事长。中书控股经营范围包括投资管理、项目投资、房地产开发和物业管理等，同年，中枢控股密集出资注册成立了北京中书艺莲网络科技有限公司、北京中书雅集贸易公司、北京中书教育咨询有限公司、北京中书酒店管理有限公司等一系列公司。

2013年11月，李亚鹏召开丽江雪山小镇发布会，宣布进军房地产。他表示，项目总投资将达到35亿元，在业内外引发关注。信息显示，雪山小镇占地面积约27万平方米，建筑面积约为20万平方米，项目产品分为3个板块，其中包括了雪山书院酒店、雪山大宅（别墅）、亚洲青年艺术现场（院落商业及住宅、公寓）。开工时间为2013年11月1日，计划竣工时间为2014年12月1日。据了解，该项目共计344套房源，其中有22栋独栋别墅，其余为公寓。别墅售价21000元/平方米，公寓销售均价为16000/平方米。

当时据《华西都市报》报道，项目施工负责人曾表示，自己从事别墅园林已有20年，这是他接过的“最舍得”和“最奢华”的项目，22栋别墅园林景观造价高达一千多万，李亚鹏完全是一副“但求最好还求最贵”的样子，对景观树的要求“很高很高”。

“全是大树，都从四川郫县拉过来。一车运费要一万三。这么大的树，一车又拉不了多少棵。还特意要栽种八棱海棠，这树只有北京才有。从北京运到丽江，一棵运费要5000多元。还有茶花，你看那茶花好大。谁栽那么大的嘛，一般都是一人高就可以了。没法，李亚鹏有钱，他愿意出高价。所以他打造出来，房价就卖得起来。”

但一年半后，李亚鹏却将耗费如此心血的雪山小镇贱卖了。2015年6月，阳光100中国控股有限公司公告称，旗下子公司已与李亚鹏、中书控股以及丽江雪山投资有限责任公司签订协议，将以1.938亿元的价格收购丽江雪山51%的股权，而雪山小镇正是丽江雪山名下项目；此外，中书控股将为阳光100旗下的地产项目提供文化内容的增值服务。

投资35亿的项目转瞬间以4亿估值出手，业内认为李亚鹏入局文旅/房地产的首战以失败告终，败走丽江。接盘的阳光100财报显示，雪山小镇的销售情况极其不理想——2015年至2018年的合约销售面积分别为3481平方米、868平方米、6999平方米、952平方米；合约销售金额分别为6800万元、1600万元、8100万元、1300万元；销售单价从2015年的19535元/平方米跌至2018年底的14149元/平方米。

最新数据显示，2019年上半年，雪山小镇项目没卖出一套房；截止2019年上半年，项目合约销售面积共1.23万平方米，已完工未销售建筑面积2.44万平方米，发展中建筑面积3.29万平方米，规划建筑面积14.88万平方米，开发完成度96%。

2015年年底，中书资源投资有限公司董事总经理施宝成曾在公开场合表示，在房地产开发环节，中书控股并不具有优势，因此要彻底把自己变成房地产内容增值的供应方，为房地产提供软实力；雪山小镇项目51%股权出让后，中书控股非常坚定的要做中国文化产业资源的整合商，不再触碰自己并不擅长的东西。

然而故事到这里并没有结束。2015年，曾经的雪山小镇项目合作方北京泰和友联投资有限公司（下称“泰和友联”）一纸诉状将李亚鹏、哥哥李亚炜及中书控股告上法庭，要求其赔偿曾经约定的4000万投资权益，而李亚鹏等辩称，约定的4000万为利润分红，而项目并未盈利，因此拒绝赔偿。目前，该案仍在审理中。

屡败屡战的文旅梦

“文化产业不是快活，整合资源找到商业模式需要一定的过程。 做文化,十年一点都不长。”李亚鹏曾在接受媒体采访时说的这句话，或许能解释为何他在雪山小镇项目上受挫，却依然没有放下对房地产或者说文旅的执念。贱卖雪山小镇后，他依然在四处奔走考察，争取将自己的文旅项目落地。

2015年12月，李亚鹏来到碧桂园中心，与碧桂园集团总裁莫斌进行商业会谈，并达成合作意向。李亚鹏表示，中书控股能够通过文化体验为商业地产项目提供价值倍增力，协助地产开发商向主题、文化、艺术内容及运营管理的综合生活运营商进行转变。双方从新土地、新盘、旧盘等三个层面，乃至酒店、教育等产业，展望了碧桂园与中书控股的合作前景，并且提出了几个试水合作的地产项目。

中书投资董事总经理施宝成之后表示，中书控股已经跟碧桂园达成具体的合作事项，在部分项目上，从拿地到后期的文化内容植入，都会参与，但目前只是试点，如果能够成功，则会扩大项目合作的范围。但后来，该合作再无进展公布，似乎不了了之。

2017年12月，郑州中国文谷项目启动，声称将打造中国首家及独有的主题商业乐园。项目总占地约500亩，总建筑面积约55万平方米，总投资约30亿元。月底，李亚鹏还赴洛阳，与当地旅发集团就三彩小镇项目战略愿景、投资价值和三彩文化影响力等进行交流，并达成了投资意向。

2018年4月，李亚鹏又去到嘉兴平湖，市委常委、宣传部长蔡国平，城投集团相关领导亲自陪同他考察当地的城市规划、历史文化、发展成就、产业布局等情况，双方还讨论了合作方向、意愿、模式等，李亚鹏当即表示接下去将加强与平湖的沟通联系，寻找合作切入点，精准制定项目，努力推动更深入的交流和合作。

至于这次的江西项目，据了解，早在2017年8月,，李亚鹏就曾前往赣州蓉江新区进行考察，并表示要将“书院中国公益计划”落户赣州。而赣州市有关部门对这个项目也颇为重视。中书控股微信公众号发布的消息显示，2019年10月16日上午,江西省自然资源厅党组书记、厅长张圣泽一行领导曾到赣州市蓉江新区进行实地调研，调研期间中书控股集团董事长李亚鹏向相关领导介绍了赣州中国文谷项目进展情况,相关领导给予了积极肯定并表示将做好后续支持工作。

2018年5月，作为赣州10个重大文化产业项目之一的赣州·中国文谷项目在深圳会展中心签约，项目总投资约61亿元。 随后在今年6月份，李亚鹏以北京中书投资控股公司董事长身份亲临考察，对当地的自然景观和小镇建设频频点赞，合作最终达成。

据了解，中书控股拍下的这4宗地须建设以中国传统文化为核心的主题园区，建设内容包括但不限于公益性书院及以中国传统文化为主题的精品酒店、企业书院等。公益性书院、精品酒店由竞得人自持并运营5年以上，5年内不得对外进行销售；企业书院由竞得人自持不少于20%建筑面积并运营3年以上，项目竣工验收后，3年内不得对外进行销售，且须定向引入相应的文化、艺术主力商户。

时间财经采访的某业内资深人士表示，该项目有三点不足。第一，没有国家政策背景，是地方国资；第二，在没有明显特色的赣州；第三，没有拆迁货币补偿。“从个人投资者角度来看，投资这个项目还不如投资大湾区，或者投资一带一路项目。如果格局不够高的话，就会被割韭菜。更何况该项目还包括商住地块,北京的商住都不好卖,更别说三四线了。”

财经评论员严跃进则认为，赣州中书通过比较低的价格拿的地块用于文旅商业等等，还是有一定前景，类似地价成本7.8亿成本可控；但是需要注意的是，实际上三四线投资需要注意市场需求在哪里，企业需要警惕。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）