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在资金告罄、破产清算之前,WeWork答应了软银的“救助”

摘要: 孙正义还是出手了。

图片来源@视觉中国

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文 | 懂懂笔记

10月22日,WeWork董事会接受了大股东软银(SoftBank Group)提出的所谓“救助方案”。当外界都在聚焦软银计划斥资30亿美元收购部分股东股票,以及原CEO亚当·诺伊曼接受12亿美元补偿后功成身退(辞任董事长)这两大新闻时,一个重要的“险情”被外界忽视了。

因为长期负债高达220亿美元,加之背负银行利息及严重亏损,WeWork实际上已经走在破产清算的边缘。如果没有大量现金注入,这个“恐怖时刻”可能就在未来一个月内发生,因为WeWork的现金流已经支撑不到年底。

迫在眉睫的危机

纽约赫里克-范斯坦律师事务所重组与破产部门负责人斯蒂芬·塞尔布斯特(Stephen Selbst)对媒体表示,“IPO是在9月中旬提交的,现在是11月中旬,他们可能很快就没有现金了。WeWork也没有时间再做深入研究了。”

没有人知道,在过去两周时间里,WeWork股东及其投资者如何竭力在资金枯竭前,对于这份救助计划进行了讨论。

WeWork最大的外部股东软银及第三大股东和主要贷款人摩根大通(J.P.Morgan Chase)都不会允许破产清算的情况发生,而且软银正在通过一系列资金运作来维持这家企业的生存。它们正积极尝试在外部投资者和贷款人的协助下,将新的融资方案整合在一起。

现实是,如果没有这近三十亿美元的现金流,WeWork将命运堪忧甚至面临破产清算的局面。如果真的出现这样的情景,不仅是投资市场,整个商业地产市场也可能会被颠覆。

芝加哥咨询公司AlixPartners的全球联席主管杰克•坎图(Jake Cantu)表示:“这就像你在试图出售一处房产,一开始只是在讨论装修和翻新的事情,突然之间就发生了火灾,这是截然不同的两种情况。”

如果“救助计划”按部就班地进行,软银首先将对早期投资机构提出约30亿美元的股票收购要约,预估每股收购价格应该在20美元左右;另外,软银计划在2020年4月前增发15亿美元的股票,借此获得流动性资金。

至此,软银将成为WeWork真正意义上的大股东,拥有几乎全部股份及投票权。而年轻的诺依曼将带着12亿美元离开现在的岗位,成为员工眼中的“幸运儿”。

软银吞下估值蒸发的苦果

根据华尔街日报22日的报道来看,软银提出将从诺伊曼手中购买9.7亿美元公司股票,同时向他支付1.85亿美元的顾问费。据悉软银还将为其提供5亿美元信贷资金,用于偿还此前诺依曼在房地产交易中向摩根大通所贷款项。

未来半年内,软银面临的是一个估值严重缩水、投资严重打水漂的“房地产”项目;而WeWork面对的,将是裁员、缩减规模以及房地产成本重压的局面。

就在9个月前,在软银牵头的最后一轮融资中,WeWork的估值曾高达470亿美元。根据WeWork当时的一篇博文显示,公司更名为“We Company”的寓意是:我们一直在成长,并处于不断自我发现、自我成长和变革的状态。​

但是现在,为了考虑前期投资者能够不赔钱退出(主要股东Benchmark和摩根大通希望收回投资成本),软银给出的最新估值已经低至80亿美元。此前软银对WeWork的投资额高达106.5亿美元,加上此次救助计划的30亿美元股票回购资金,以及支付给诺尹曼的12亿“遣散费”,软银砸进去的资金已经超过145亿美元。

80亿估值,与145美元的投入放在一起,是一种何等悲凉的结局。

在软银不得已全面接盘WeWork之后,WeWork又将如何从谷底慢慢获得生存的机会?

记得在2018年底,WeWork的创始人还曾吹嘘自己已经成为曼哈顿、华盛顿DC、伦敦和东京的最大私人租户。时至今日,这些成就已经变成了巨大的负担。

为了控制成本,WeWork正在关闭非核心业务并出售了公司的私人飞机等资产。上周,WeWork宣布将在2020学年结束时关闭其在纽约曼哈顿的私立学校WeGrow。《卫报》在周二的一篇报道中表示,WeWork最快会在本周再次解雇1.5万名员工中的至少2000人。

但是如果仅仅削减成本对于WeWork来说是远远不够的,节流之外,WeWork必须加快开源的速度。

裁员+收缩,重获造血能力

WeWork商业模式的核心理念是,将其大量租赁业务转变为适合各种规模企业,包括前景不确定的小微初创企业的办公空间。WeWork称租户为“会员”,截至6月底,其在全球共拥有52.7万名租户,较上年同期增长了97%。

但是据CNBC本周报道,WeWork在2019年上半年已经亏损9亿美元,预计到11月中旬将耗尽可用资金。显然,保留能够赚钱的物业项目,砍掉赔钱和前景不够明朗的项目,是重要的任务之一。

今年5月,房地产公司世邦魏理仕(CBRE)发布了一份关于共享办公市场的报告。根据报告显示,WeWork自2018第二季度以来已经增加了将近1100万平方英尺办公场地。CBRE表示,WeWork目前占据了整个共享办公市场的33%,几乎是20年前成立的竞争对手——Regus的两倍。

而从WeWork的招股说明书可以看出,目前WeWork220亿美元的长期负债中,有近179亿美元与长期租赁有关。该公司也曾表示,“租赁期延长的时间大大超过了我们与会员签订的会员协议的期限,我们的会员只要提前一个月通知即可终止租约。”

据一位知情人士透露,现在作为其债务管理的一部分,该公司正专注于重新谈判或解除最昂贵的场地租赁项目,并将重点放在了最好的物业上。与现金短缺的零售商不同,零售商可以简单地停止支付货款,但是像WeWork这样的服务公司不能简单地停止支付场地租赁费。

专家们表示,将WeWork作为主要租户的房东显然也不想看到其破产,因此可能会通过重新协商租金或者其他方案,给WeWork一个缓冲机会。但是对于WeWork来说,未来的重点工作在于找出那些可以重新协商或者终止的交易。这将是一个十分复杂的过程,尤其是WeWork必须在一个月内做到这一点。

人心散了,仗难打了

如今,WeWork数十亿美元的股权价值已经被抹去,剩下的员工们正盯着毫无价值的期权。如果WeWork想避免破产并继续经营下去,那么这家企业可能需要某种新的激励机制,以防止所有的骨干都离开公司,特别是那些他们想留住的人才。

但是,在手握12亿美元“遣散费”辞任董事长岗位的诺依曼离开后,原本忠心于他的部下,可能会出现人心散涣的局面。而更多普通员工,目前仍然要面临着大规模裁员的恐慌。更何况,未来半年内财务破产的阴影会始终萦绕在这家企业的头顶。

据外媒报道,目前公司内现有员工的期权股票,在出售给软银时肯定会低于发行时的帐面价值,这显然让他们感到不公平。甚至有员工表示,WeWork目前连裁员所需的赔偿金都难以承担,而诺伊曼却能够从软银的援助方案中获得如此巨大的“赔偿”金额,这让很多人无法接受。

对于WeWork遍布全球的地区分公司而言,新估值和战略收缩带来的连锁反应,目前还难以预测,尤其是亚太等新兴市场。

WeWork在包括中国在内的亚太地区拥有不少地方公司的股权,包括日本、新加坡、韩国、菲律宾、马来西亚、泰国、越南和印度尼西亚等地。其中,中国市场的运营方为2017年成立的合资公司Chinaco,WeWork拥有该合资公司的59%股份。

中国市场是WeWork新兴市场中的重要组成部分,2018年,来自中国市场的营收占到WeWork总营收的5.5%(2017年为3.4%);WeWork官网显示,其在大中华区的12个城市拥有115座建筑,约占其设施总量的15%。亚太市场也是软银的“主战场”,WeWork上述地区合资企业的主要合作方是软银,软银投资WeWork的106.5亿美元里面,向亚太实体投资的金额约为16.5亿美元。

或许对于WeWork众多分布在全球的“子公司”而言,未来的发展节奏恐怕不是继续扩张,而是一轮又一轮的重组。

在线法律支持和文件提供商Rocket Lawyer的首席执行官查利•摩尔对于WeWork的前景坦言:“在这场风暴中,你可以看到各种因素相互影响,使这场风暴变得更糟。大多数企业摆脱困境的唯一途径是对成本和资本进行重大重组。”

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