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“转型并不是行业活不下去了，而是地产行业在寻找第二增长曲线，总体是乐观的。”近日，在万科35周年晚会上，董事会主席郁亮回顾了万科的发展历程、总结了经验并展望了未来。在晚会前的媒体沟通会上，他也介绍了万科提出“活下去”一年后的进展，其中科技转型的成果也初次发布。 

郁亮提到，正是万科自94年起坚定不移地做减法，才能最终成为全国乃至全球最有影响力的住宅企业。但在当下，万科似乎又开始做加法了。 

坚定不移做减法？

在讲话中，郁亮提到，在战略选择上，从1994年开始，万科坚定不移地做减法，聚焦住宅开发主业，出售了除主业之外的所有生意。正因为如此，当房地产黄金时代来临时，万科成为了准备最充分的选手，最终成为全国乃至全球最有影响力的住宅企业。 

郁亮认为，“万科的减法”早已成为中国企业坚定不移落实战略定位的典型案例。去年下半年，万科的内部会议文件被曝光，郁亮提出要“收敛聚焦”、巩固提升基本盘，“万科未来十年的基本盘还会是住宅开发”。郁亮还提及，三年尚未找到成熟商业模式的业务可以不再做，似乎又一次开始“做减法”。

但后来，万科管理层又多次强调，“收敛聚焦”不是“砍树”，而是“修枝剪叶”，新业务还是要做。事实上，早在2012年，万科便正式提出“城市配套服务商”战略，开启相关多元化战略。2018年半年业绩会上，万科总裁祝九胜又首次提出，万科“正处在第三次创业”阶段，它的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑第二条增长曲线，同时，万科开始向“美好生活服务商”转型。

而最有希望成为万科第二曲线则非物业服务、物流仓储莫属。虽然体量还不算大，甚至部分新进入的业务暂未在报表上体现，但郁亮认为，转型不易，对业务是否成功的判断不应只有财报数据，“对万科来说，大树有大树的功能，小草有小草的地方，只要每个部分能在各自的领域里做到最好，我们就能成功了。” 

据高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉介绍，万科团队经过反复讨论，把城市更新作为下一阶段在中国大城市里的重要发展领域，核心理念界定成尊重历史文脉、保留城市记忆、打造公共空间、焕发城市生机。

自2015年开始，万科在北京就开始了城市更新这项新业务。万科集团高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖去年7月份曾透露，北京万科“存量改造计划”已经在北京大区投入200亿元获取了约16个项目。未来三年，北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增，目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

孙嘉透露，目前，万科已在广州成功打造永庆坊项目，深圳南头古城的改造也在有序推动，这类旧城改造项目将是万科新的增长点。万科还在尝试以TOD为代表的大型复杂项目，即轨道上盖物业，如果该项目有所突破，也将为传统开发业务带来新的增长曲线。 

截至目前，万科已进入物流地产、长租公寓、养老乃至滑雪度假等相关领域。郁亮介绍称，目前，万科的物流业在中国仅次于全球老大普洛斯，其中冷链在4年时间内已经做到全国第一；在集中式长租公寓市场份额也是第一。郁亮表示，业界估计长租公寓目前有1万亿元市场，未来估计达到3万亿元左右，市场空间仍然很大。

9月25日早间，万科企业股份有限公司发布公告称，拟发行的2019年第二期住房租赁专项公司债券，最终票面利率定为3.55%。据此前万科公告，本期债券为80亿元住房租赁专项公司债券的第四期，规模不超过25亿元，期限为5年。其中17.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营，扣除发行费用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。

公告显示，本期债券募集资金拟投资的住房租赁项目分布于北京、上海、大连、东莞、沈阳，包括重资产项目和集体土地住房租赁项目。其中，重资产项目为北京翡翠云图项目、上海徐泾北项目、大连大橡塑项目、大连翡翠都会项目、东莞虎门紫院项目、沈阳翡翠臻园项目。这些重资产项目完工后仅能自持，仅能用于出租。集体土地住房租赁项目为北京草桥项目，为万科以租赁方式取得集体土地租赁住房项目经营权，建成后只能用于租赁，不得对外销售。

科技密集型

随着科技的不断进步，传统的房地产行业也开始加快了拥抱科技的步伐。上周，万达展示了其利用全息投影、大数据、VR等前沿技术对商场进行数字化改造的最新成果，引发大量关注，在媒体沟通会上，万科高级副总裁兼物业事业部CEO朱保全也介绍了万科科技转型的成果，并发布算法平台“菩提”。

“地产科技的时代已经到来。”朱保全表示，在人口减少和就职观念转变的大背景下，人力成本高企成为地产普遍的痛点。但BIM、AI、IOT等技术日渐成熟，可以结合实际场景推动地产科技落地应用，让地产行业朝着精细化、智能化的方向发展，也让降低成本成为可能。

他认为，未来，每一家公司都是科技公司。万科也将全面主动拥抱科技变革，构建数字万科，打造不动产科技平台。“接下来无论上5G还是物联网技术，我觉得在不动产领域里面，可能酝酿着一个非常大的机会。”朱保全说。

他透露：“万科有一个秘密武器叫做‘沃土计划’，是一个9年计划，会以一个公司的名义去投入。孙嘉负责了3年，已经完成了一系列的基于万科内部的布局，目前，万科已经引进AI、物联网和云计算等相关领域的专家，建立起科技核心团队。接下来的3年或6年将由我负责。”

据了解，“沃土计划”是万科自2016年1月推出的信息化、数字化战略。根据万科科技赋能的发展路线图，2016-2018年，实现信息化：打基础、建设能力，服务万科业务发展；2019-2021年，实现数字化：建连接、促进共享，充分实现数据价值；2022-2024年，实现智能化：创价值、智能应用，构建行业生态平台。

2018年，万科与微软签订战略合作备忘录，双方拟在智慧物流、智慧家居、智慧养老等领域展开合作。同时，万科还投资了美国一家著名的不动产孵化器，通过它获得硅谷相关数据。 

在媒体发布会上，万科科技算法平台“菩提”首次发布，该平台已覆盖智慧建造、智慧工地、智能客服等多个场景，将给万科带来更精细化的管理、更高的效率和更有保障的产品质量，并帮助万科向客户提供更周到的服务。“我们希望通过菩提的后台不断地学习，使得在不动产开发领域变得越来越聪明，从早期的规划到建筑设计、装修、工地管理等整个开发的全流程，能够提供一个算法平台。” 朱保全表示。

以上海某园区实际数据为例，在运用智慧运营后，该园区运营人员减少40%，路灯能耗减少75%，车库能耗减少52%，收入则增加5%，每年直接带来近数百万的成本节约和效益。

郁亮也透露，公司未来物业业务将从劳动密集型转为科技密集型，将承载各种城市服务。今年4月份，有媒体报道称，万科考虑将旗下物业管理业务分拆上市，但被郁亮否认。“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我一定不同意，我一定要等到万科物业成为城市服务商，才让它上市，要区别于传统的物业公司，它的价值才能得到市场上充分的肯定。物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

上半年增速放缓 

回顾过去，郁亮提到，自上市以来，万科的年营业收入复合增长率为27.8%，净利润复合增长率为30.8%；同时，公司纳税额年复合增长率为43.2%，自上市以来已累计分红574亿元，远超历年股权融资金额261亿元，至今仍是中国A股上市公司中持续盈利年限最长、持续现金分红年限最长的企业。

但万科的市值却远不如贵州茅台、海天酱油等消费类企业。有投资者调侃称，以前是卖楼的不如卖酒的，现在连卖酱油的都不如了。对此，郁亮回应称，“确实很多人不服气，其实我是蛮服气的，我也乐意看到这样的结果，原因很简单，如果一个公司能够满足千家万户老百姓的需要，它的服务能够成为老百姓的首选，这就是创造真实价值的，这样的公司值很多钱，无论是白酒、酱油还是房子，所有的企业都应该以此为目标。”

他甚至表示：“海天酱油让我们看到了希望，因为如果要从收入上来看，万科可能是它的17倍多，利润是它的7倍多。市场定价和评价是公平合理的，这让我看到了希望。”

而万科的收入和利润如何？半年报显示，上半年万科销售额3340亿元，稳居第二名，同比增长9.6%，是近年来增速最低的一次；录得营收1393亿元，同比增长31.5%，排名第四，与前三名差距较大，被恒大落下近900亿元；归母净利润118亿元，同比增长42.6%，排名第五，比第一名的中海少了100亿元，而中海的营收为849亿元。

虽然万科的净利润增速在业内排名前列，但净利润率仅8.5%，根据同花顺iFinD数据，在销售规模前100的房企中排名93，而2019年上半年整个行业净利润率近12%，TOP100则为12.10%。 

而为巩固基本盘，万科上半年在土地市场上依然活跃。截至2019年6月30日，万科新增项目的权益地价总额约649.8亿元，同比增长12.38%。在由中国指数研究院发布的拿地排行榜上，今年前8个月，万科以1260亿元的拿地金额排名第一，排名连续两个月跃升。

但相对于万科往年的表现，今年上半年的拿地风格已然相对“佛系”，905亿元的支出占销售额的比重仅27%，不仅低于头部房企平均速度，相较于万科过往三年57.2%、61.5%、42.3%的数据几乎腰斩。 

万科万科执行副总裁、首席运营官张旭在中期业绩会议上坦言，确实非常谨慎，“我想我们不是激进拿地的风格。”据其介绍，万科拿地策略一贯有两个阀门控制，一个是自身现金流状况，一个是销售回款状况。因为目前平均地价占销售价30%多一点，所以万科将拿地支出控制在30%左右，未来拿地仍将遵循这个规则。

他还表示：“没有固定的拿地计划。拿地更多的是在城市群，城市圈，长三角，珠三角，大湾区，产业很快发展起来的地方，三四五线城市肯定不会进。万科今年的开工面积和去年差不多，因为去年拿地不少，今年应该会持续稳定发展。”

的确，今年对于房企来说，存粮“过冬”的重要性不言而喻，从数据来看，上半年万科开始回笼资金，经营活动现金流量净额由负转正至86亿元，同比增长102.16%，自我“造血”能力大大增强，但资产负债率仍有85.3%，需要继续优化。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）