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近年来，随着春节结束，返城的租客往往也开始续约或换租。新年新气象，节后返城正在成为全年租赁市场的一个活跃新节点。

春节过后，租客换工作、租约到期、外来务工人员陆续进城，节后返城的租赁市场有着自己的趋势特征。谁在换租？从哪里换到哪里？为什么这么换？贝壳研究院通过租赁大数据还原出北京2019年春节节后返城的市场画像。

根据贝壳研究院提供的数据，2月北京租赁成交结束下降态势，量环比小幅增长，节后需求得到加快释放，但相比往年有所减少。

而从区域角度来看，2月外围城区的成交回升比中心城区更为明显，其中门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首达到41.9%。

而可能受到去年年底以来“大厂”纷纷优化带来人员换工作的浪潮影响，在“互联网商圈”则也有一些分化，租金较高的西二旗商圈租赁交易交易量下降26%，而租金相对便宜且体量较大的回龙观租赁交易量则上升明显，这一数据也反映了租客在区域之间的转移。

租赁成交量回升，租金环比下跌0.8%

2月租赁成交量环比小幅增长，节后需求加快释放。2019年2月，北京租赁市场成交结束下降态势。链家租赁成交量显示，2月环比增加7.6%。春节后三周周均成交量较节前四周周均成交量增长较快，市场随着开春明显活跃起来。

图：北京链家租赁成交量月度走势

今年节后租赁成交量较往年略有减少。节后三周周均成交量与2018年节后三周[1]相比减少5%，比2017年同期减少4.6%。

图：北京链家租赁成交量周度走势

成交活跃，租金平稳。大家最为关心的租金方面，2019年2月北京平均月租金为84.2元/平米，比1月份环比下跌0.8%。从去年8月开始，租金连续4个月环比下跌，近半年均也保持平稳态势。

图：北京链家租赁成交量周度走势

图4：北京链家租赁单平米月租金周度走势（元/平） 

返城租在哪儿？外围城区租赁成交更活跃

往外租！门头沟区租赁成交量环比居首。从区域角度来看，2月成交量增长明显的是外围城区，门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首达到41.9%，顺义、大兴、石景山2月租赁成交环比增加也均超过20%。从节后成交来看，外围城区成交回升同样比中心城区更为明显。

图：北京13城区2月租赁成交量环比变化

图：北京13城区春节后三周周均租赁成交量较1月前四周周均成交变化

四环外热度高。从环线成交变化来看，2月六环外租赁成交量环比增加最明显，达到26.8%。四环外租赁成交环比增加明显，二环内租赁成交小幅增加，二到四环之间小幅下降。

图：北京各环线2月租赁成交环比变化

“互联网商圈”开春活跃。回龙观、上地等互联网企业员工集中居住的商圈1-2月份租赁交易量比去年同期增长23.7%。

“互联网商圈”的活跃也许与去年年底以来“大厂”纷纷优化带来人员换工作的浪潮相关。同时，这些区域之间也有一些分化，租金较高的西二旗商圈租赁交易交易量下降26%，而租金相对便宜且体量较大的回龙观租赁交易量则上升明显，这一数据也反映了租客在区域之间的转移。

从全市范围来看，贝壳研究院选取了月成交量在10套以上的178个商圈，2月成交量增加的商圈有112个，占比为62.9%。丰台区的赵公口和草桥，东五环的百子湾和高碑店，北五环外的霍营和上地2月租赁成交量增长明显。

哪些人在换租？租客年龄集中在30岁左右，靠近工作区为主要目的

我们选取了部分2月成交的客户，通过匹配他们上一次（两年内）的租赁动态，来观察他们的换租动向。

30岁左右的租客最爱换租。2月换租租客的年龄分布更集中在30岁左右，26岁之前以及38岁之后换租租客占比均低于整体租客占比。

图：北京2月租赁成交租客年龄分布

54.7%租客倾向于同居室置换。在居室选择上，2月换租租客中，有54.7%的换租租客选择了同居室置换，其中一居和二居依然是租赁主流户型。有24.8%的租客由小换大，其中一居室租客换租两居占比最高，为14.5%。有20.5%的租客由大换小，其中以两居室换一居室的占比最高，为12.2%。

大型工作居住区是主要换租目的地。从换租后商圈的分布来看，前10商圈普遍是偏外环的大型工作居住区。比如靠近西二旗软件园的回龙观和清河，科技园区以及望京，这些商圈租客较多，换租客占比也较高。

租客更倾向于就近换租。从换租前来源来看，这十个商圈的换租租客普遍来源于本商圈以及周边商圈，租客在换租时普遍选择就近换租。比如，玉泉营的换租租客除了本商圈内客户外，其他来源分别为科技园区、菜户营、花乡，均在6公里以内，仅劲松稍远。

图：十大换租商圈租客来源

（钛媒体编辑高梦阳整理）