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北京节后租赁市场成交量回升,“互联网商圈”同比增长23.7%

摘要: 可能受到去年年底以来“大厂”纷纷优化带来人员换工作的浪潮影响,西二旗下降,回龙观、上地增长。

图片来源:视觉中国

图片来源:视觉中国

近年来,随着春节结束,返城的租客往往也开始续约或换租。新年新气象,节后返城正在成为全年租赁市场的一个活跃新节点。

春节过后,租客换工作、租约到期、外来务工人员陆续进城,节后返城的租赁市场有着自己的趋势特征。谁在换租?从哪里换到哪里?为什么这么换?贝壳研究院通过租赁大数据还原出北京2019年春节节后返城的市场画像。

根据贝壳研究院提供的数据,2月北京租赁成交结束下降态势,量环比小幅增长,节后需求得到加快释放,但相比往年有所减少。

而从区域角度来看,2月外围城区的成交回升比中心城区更为明显,其中门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首达到41.9%。

而可能受到去年年底以来“大厂”纷纷优化带来人员换工作的浪潮影响,在“互联网商圈”则也有一些分化,租金较高的西二旗商圈租赁交易交易量下降26%,而租金相对便宜且体量较大的回龙观租赁交易量则上升明显,这一数据也反映了租客在区域之间的转移。

租赁成交量回升,租金环比下跌0.8%

2月租赁成交量环比小幅增长,节后需求加快释放。2019年2月,北京租赁市场成交结束下降态势。链家租赁成交量显示,2月环比增加7.6%。春节后三周周均成交量较节前四周周均成交量增长较快,市场随着开春明显活跃起来。

图:北京链家租赁成交量月度走势  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京链家租赁成交量月度走势

今年节后租赁成交量较往年略有减少。节后三周周均成交量与2018年节后三周[1]相比减少5%,比2017年同期减少4.6%。


图:北京链家租赁成交量周度走势  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京链家租赁成交量周度走势

成交活跃,租金平稳。大家最为关心的租金方面,2019年2月北京平均月租金为84.2元/平米,比1月份环比下跌0.8%。从去年8月开始,租金连续4个月环比下跌,近半年均也保持平稳态势。
图:北京链家租赁成交量周度走势  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京链家租赁成交量周度走势

图4:北京链家租赁单平米月租金周度走势(元/平)  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图4:北京链家租赁单平米月租金周度走势(元/平) 

返城租在哪儿?外围城区租赁成交更活跃

往外租!门头沟区租赁成交量环比居首。从区域角度来看,2月成交量增长明显的是外围城区,门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首达到41.9%,顺义、大兴、石景山2月租赁成交环比增加也均超过20%。从节后成交来看,外围城区成交回升同样比中心城区更为明显。
图:北京13城区2月租赁成交量环比变化  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京13城区2月租赁成交量环比变化

图:北京13城区春节后三周周均租赁成交量较1月前四周周均成交变化  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京13城区春节后三周周均租赁成交量较1月前四周周均成交变化

四环外热度高。从环线成交变化来看,2月六环外租赁成交量环比增加最明显,达到26.8%。四环外租赁成交环比增加明显,二环内租赁成交小幅增加,二到四环之间小幅下降。
图:北京各环线2月租赁成交环比变化  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京各环线2月租赁成交环比变化

“互联网商圈”开春活跃。回龙观、上地等互联网企业员工集中居住的商圈1-2月份租赁交易量比去年同期增长23.7%。

“互联网商圈”的活跃也许与去年年底以来“大厂”纷纷优化带来人员换工作的浪潮相关。同时,这些区域之间也有一些分化,租金较高的西二旗商圈租赁交易交易量下降26%,而租金相对便宜且体量较大的回龙观租赁交易量则上升明显,这一数据也反映了租客在区域之间的转移。
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

从全市范围来看,贝壳研究院选取了月成交量在10套以上的178个商圈,2月成交量增加的商圈有112个,占比为62.9%。丰台区的赵公口和草桥,东五环的百子湾和高碑店,北五环外的霍营和上地2月租赁成交量增长明显。

数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

哪些人在换租?租客年龄集中在30岁左右,靠近工作区为主要目的

我们选取了部分2月成交的客户,通过匹配他们上一次(两年内)的租赁动态,来观察他们的换租动向。

30岁左右的租客最爱换租。2月换租租客的年龄分布更集中在30岁左右,26岁之前以及38岁之后换租租客占比均低于整体租客占比。
图:北京2月租赁成交租客年龄分布  数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京2月租赁成交租客年龄分布


54.7%租客倾向于同居室置换。
在居室选择上,2月换租租客中,有54.7%的换租租客选择了同居室置换,其中一居和二居依然是租赁主流户型。有24.8%的租客由小换大,其中一居室租客换租两居占比最高,为14.5%。有20.5%的租客由大换小,其中以两居室换一居室的占比最高,为12.2%。
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

大型工作居住区是主要换租目的地。从换租后商圈的分布来看,前10商圈普遍是偏外环的大型工作居住区。比如靠近西二旗软件园的回龙观和清河,科技园区以及望京,这些商圈租客较多,换租客占比也较高。
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

租客更倾向于就近换租。从换租前来源来看,这十个商圈的换租租客普遍来源于本商圈以及周边商圈,租客在换租时普遍选择就近换租。比如,玉泉营的换租租客除了本商圈内客户外,其他来源分别为科技园区、菜户营、花乡,均在6公里以内,仅劲松稍远。
图:十大换租商圈租客来源     数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:十大换租商圈租客来源

(钛媒体编辑高梦阳整理)

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