土地流拍频现,房价未来会怎么走

苏宁金融研究院

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· 2018.09.21

居民杠杆率已达到极限,房地产销售回落是迟早的事情。

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土地流拍频现,房价未来会怎么走

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图片来源:视觉中国

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近期,全国各地土地流拍事件频现,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价的尴尬场景。而首付分期却在一线城市重现。

与此同时,北京公积金新政认房又认贷、上海严查首付贷等动作表明,地方政府调控房地产的力度一点都没有放松。

这是不是预示着房价要降了?

新房限价导致土地流拍

首先,流拍土地集中在住宅用地上,这与住宅类土地出让条件变严有关。

我们用“成交土地占供应土地的比例”来代表土地成交情况,发现住宅供地的成交占比已经达到历史新低,但全部土地成交情况还是要好于2015年的,这说明住宅、商业和工业等供地类型中,流拍集中在住宅供地上(参见图1)。

住宅供地流拍,原因在于地产严监管下,住宅土地出让条件变得苛刻。比如一般住宅供地都会附加限房价、竞自持、竞配套等附加条件。

以南京为例,2016年8月开始,为给土地市场降温,南京市规定“当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售”;2017年6月,南京市又规定“当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积”。目前,为了缓解开发商的资金压力,2018年7月以来,南京现房销售要求已经取消,“竞建保障房面积”也调整为“竞建自持商品住房面积”。

其次,土地流拍是在新房限价环境下,开发商回归利润正常化的必然现象。

按照平均房价和平均地价计算,自从2016年一二线城市新房限价以来,2017年地产行业毛利(毛利=1-地价/房价)就出现了明显的下降(参见图2)。

在新房限价不取消的环境下,随着开发商融资难和融资成本提升,开发商依靠销售回款来支撑拿地的能力在下降,土地溢价率逐步走低。因此,土地流拍案例增加是地产行业在新房限价环境下的必然现象,地价一定会针对新房价格进行相应调整,否则,面包价格不变,面粉价格没有理由持续上涨。

另外,由于地产行业整体库存处在历史低位,如上海、徐州、杭州、南京、武汉等城市可售数量不足6个月,开发商普遍有回补土地库存的意愿。只是目前行业销售往龙头企业集中,中小房企销售和拿地能力大幅下降,因此龙头房企可能是补库存的主力。

房价环比有望高位震荡

自5月刚需释放以来,房价环比持续走高,8月70大城市中仅有上海、厦门两个城市二手房价格环比下跌,而2017年底有15个城市二手房价环比下跌。

利好的一面是银行投放按揭贷款的意愿较强,房价环比有望保持高位震荡格局。

从按揭贷款角度看,目前银行受资本和不良率约束,给企业投放贷款的意愿较低,这种环境下,银行投放居民贷款的动力较强,目前银行每月投放的居民中长期贷款稳定在4000亿左右。

另外,按揭贷款利率上行幅度逐步降低,8月首套房按揭贷款利率平均为5.69%,环比7月提升2bp,相比7月提升3bp继续回落,按揭贷款利率即将见顶。再看一下样本银行角度,8月样本银行中,按揭利率提升的银行数量占比继续回落,从7月8.8%下降至8月的7.5%,说明有更多的银行按揭利率开始持平或下降。

从销售角度判断房价,今年4季度和明年1季度,房价环比有望保持高位震荡格局(参见图3)。从历史经验看,上一轮地产持续下行后,刚需释放发生在2012年,那一轮销售走强持续了大约一年的时间;如果以今年5月作为刚需释放的起点,那么销售走强大概率可能会支撑到明年2季度左右。

利空的一面是居民杠杆率已经到达极限,房地产销售回落是迟早的事情。

消费增速下降,必然有经济周期回落的因素在,但高房价和沉重的按揭贷款负担,也是影响消费的重要推手。比如中汽协的乘用车销量同比,7月和8月分别是-5.3%和-4.6%,贵州统计局直言高房价抑制汽车销售。

随着居民杠杆率提升,除了消费受到抑制,居民继续增加杠杆、购置房屋的能力也受到限制。如果使用居民住房贷款余额占居民存款的比重,来看居民部门的住房杠杆率,那么2008年金融危机以来居民住房杠杆已经翻了1.5倍左右,从2008年底的13.4%提升到2018年中的34.7%(参见图4)。

居民高杠杆的环境下,想要维持房地产销售的持续向好,空间已经较为有限。因此,开发商和中介就有动力通过首付分期、首付贷等形式,挖掘购房资质稍弱的群体的购房潜力。但这无异于竭泽而渔,透支了未来刚需的购房能力。

钛媒体作者介绍:苏宁金融研究院高级研究员 左俊义;来源:苏宁财富资讯

本文系作者苏宁金融研究院授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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