随着京津冀一体化宏观政策推出，京津冀三地互通联动达到最紧密的程度。在1月8日举行的“赢在全产业链”为主题的第四届中国商业地产产业化峰会活动上，北京赢商网与iMall Research联合发布了《2014-2015中国京津冀购物中心发展报告》，报告中提出并建立了两大模型——投资开发评价模型和运营管理评价模型。

其中运营管理模型按照区位特征、建筑特征、租户特征、租约特征、管理团队和政策机会六个大指标评价，投资开发模型从经营评价、车位量、商业建筑面积、投资额、消费支出、城市化、社会消费品零售额和人均GDP八个因素评价。

以下是《商业价值》和钛媒体编辑潇棋对报告的解读：

1、购物中心分为引入、成长、成熟、衰退四个周期。目前，中国购物中心总体上正处于引入期，但不同城市发展程度不一样：北京市进入成熟期，说明运营已经成为最重要的责任。石家庄和天津还在成长期，唐山和河北省其他的几个地级市，还在引入期。

2、把一线城市与二线、三线城市对比发现，三线城市的消费率比较高（消费率是指居民的消费支出占经济总量的比例，它是购物中心开发阶段重点考虑的指标，也是购物中心运营阶段最应该关注的基础性的指标），河北省还是有一定的发展能动性。

3、2014年，河北、天津、北京京津冀购物中心发展趋势非常迅猛。购物中心定位呈现多样化的分布，定位中高端、中端和中低端分布比较广泛。其原因是，2010年开始，房地产限购的时候，商业地产购物中心开始大量涌现，现在在中国没有一块地是净住宅，全都是综合性用地。

4、根据运营管理评价模型的管理团队定性评价，太古里以4.5最高分位居第一，位居第二的是北京的apm，这说明香港团队在购物中心运营方面仍然有很多值得购物中心借鉴的地方。

5、从运营评价指数和排名看，北京15家购物中心中，太古里由于它的位置、建筑风格，对品牌概念店这些能力和优秀团队，得到评价指数是78.9，排名第一；侨福芳草地71.4位居第二名，第三是西单大悦城70.8，第四是朝阳大悦城，第五是国贸。

6、从天津六家比较典型购物中心的运营评价指数看，天津大悦城以优势非常明显以63.7位居第一，银河国际购物中心59.2位居第二，恒隆广场57.5排名第三，河东万达广场50.8排名第四，水游城49.8排名第五，阳光新业广场44.6排名第六。

7、在河北省这6个购物中心中，按照区位特征、建筑特征、租户特征、租约特征、营收能力、政策评价、管理团队评价，没有一家购物中心的管理团队定性评价指数超过4。

8、对比北京、天津、石家庄的购物中心，我们发现：石家庄购物中心的运营能力明显石家庄不如天津，而天津不如北京。

9、通过投资开发指数模型，我们发现：北京投资开发评价排名遥遥领先，比天津高出来11分，天津比石家庄又高出来13分。这说明在北京做生意，目前风险很小。唐山和保定分别位居第四和第五，这是由于唐山有资源、有矿，保定人口比较多；而后面的邯郸、秦皇岛、邢台、沧州和衡水，城市经济发展水平相差不多。

（本文即将刊登于BT传媒▪《商业价值》杂志2月刊，敬请关注。网络独家首发钛媒体）