文 | 酒管财经

曾经耗资24亿、4年亏损逾10亿的大庸古城，又要翻身上马了。

在湖南广电、芒果体系、张家界地方平台以及多家产业投资人共同入场下，从销债、摘帽、复牌到建筑整修、产品更新，团队组建、招商引资，进度非常快。

这一次操盘“复活”大庸古城的幕后班底中，除了湖南广电系，还有一个并不起眼的神秘智囊“吉富清园”。

吉富清园背后关联方正是去年接待960万人次、年营收高达7.46亿元、即将赴香港IPO的清明上河园。

据悉，吉富清园在重整大庸古城中的角色定位是“长期战略智库”，输出清明上河园在文化挖掘、产品改造、演艺创作、精细运营、5A景区创建等方面的成熟经验。

当芒果的流量加上清明上河园的运营，大庸古城这场“爆改”复活，比外人想象中可能更有看点。

人造古城亏成了“空城”

大庸古城在张家界中心城区，占地240亩，古城的建筑风格融合了明清风格、土家风格，由张家界斥巨资20多亿打造，建于2016年，2021年试营业。

大庸古城一度是当地的“明星项目”，定位称要打造具有全国示范意义的文化旅游新标杆。

但从2021年试营业开始，因为前期决策失当、注重建设轻运营、业态不丰富、名气和人流量少等原因，持续严重亏损，它留给业界的印象大多是“空城”、“亏本”、“烂尾”。

三年多时间，累计亏资10亿多元，停车场反而就是园区里极少数的挣钱项目。

2025年，大庸古城营业收入为501.81万元，净亏5.55亿元，收入和亏损间居然相差100倍。

大庸古城建设和招商、运营均不理想，大庸古城重资产投入的大失所望，每年折旧摊销、财务费用等的硬成本都不菲，影响很大，张家界利润常年受到大庸古城亏损拖累。

图源：奇幻大庸城

2025年底，大庸古城由湖南广电（电广传媒、芒果超媒等）接手重整。

关于失败原因，管理层复盘时承认：“跟风了，跟全国古城古镇热的风了。看人家古城古镇搞得好，总认为自己造一个出来，当时对市场的预判还是有一定的主观性。”

另外，盈利业态单一、《遇见大庸》等演艺项目承载力和竞争力均严重不足，进一步制约项目发展。

大庸古城建成后，业态除了两个沉浸式文化体验项目，其余大都是商业街区和客栈酒店，业态非常单一。在试营业后，仅凭两个娱乐项目又难以带动整个古城客流量的增长。

游客来了，看看仿古建筑、逛逛商铺，没有足够的理由留下消费。

大庸古城项目的立项、建设、运营，似乎都是奔着亏钱去的。

为何找清明上河园做“智囊”？

到了2025年12月，大庸古城及上市公司张家界完成重整，注入15亿元资金化解还债压力，并以1.8亿元投资改造大庸古城为“奇幻大庸城”。

而重整的核心操盘手，毫无疑问是湖南广电系。

目前，湖南电广传媒与芒果超媒合资成立张家界芒果文旅有限公司，由专业团队全权负责大庸古城的提质改造与联合运营。

然而，很多人忽略了其背后的“智囊”——吉富清园，背后关联方正是即将赴港 IPO的清明上河园。

公告中显示，吉富清园的任务是盘活宝峰湖景区，好像与大庸古城没啥关系。

但是其在重整中的角色定位是“长期战略智库”，输出清明上河园在文化挖掘、产品改造、演艺创作、精细运营、5A景区创建等方面的成熟经验。

为什么重整大庸古城，要拉一个河南的景区进来？答案就在“运营”两个字。

芒果系最大的卖点是“内容+旅游”，而芒果系前几年投建落地的文旅项目多为轻资产合作，自身从未独立操盘过一家年接待数百万游客的5A级景区。

可能很多人还不知道，清明上河园也是一个仿古景区。

1992年，清明上河园项目开始启动，项目以北宋画家张择端传世名画《清明上河图》为蓝本，在画作故地开封按照1:1比例复原。

图源：清明上河园

后来，清明上河园通过发展园区业态，深耕“二销”场景，比如吃、喝、玩、乐项目等，不是把门票变成游客进园的障碍，门票价格从2017年起几乎没有涨价，甚至还有意淡化门票收入，非门票收入更是越来越高，从2023年45%涨到了2025年的超过50%。

2025年，清明上河园景区更是开启了景区“NPC互动元年”，推出清明上河园密码剧本杀、大宋百戏等互动项目，让游客从旁观者变为宋韵生活参与者。

一套大型文旅项目的运营经验，恰恰是芒果最缺的。

再看大庸古城改头换面后的新名字“奇幻大庸城” ，多少有一股清明上河园的“武侠江湖”味儿。

图源：清明上河园

一个懂流量、懂 IP，一个懂仿古景区怎么活下去、怎么赚钱。

这俩凑一块，确实比单干有看头得多。

砸1亿“再爆改”，大庸古城能复活吗？

国际主题公园遵循清晰的“433”配比规律：门票收入约占30%，零售收入约占30%，餐饮住宿收入约占40%。周边配套消费大于门票收入，是国际主题公园的经营常态。

2024年，迪士尼“体验类业务”赚了341.5亿美元。2025年第一季度，迪士尼体验业务营收首次突破100亿美元，运营利润为33.1亿美元，占公司运营利润总份额的72%。

上海迪士尼年卡用户人年均消费金额达3200元，其中来自餐饮、周边的收入超过60%。北京环球影城依靠哈利波特、变形金刚等IP，衍生品占总收入的35%以上。

无不管是古镇类项目还是演艺类项目，问题说到底都一样：在动工之前，要有人把“游客为什么要来、游客来了之后怎么消费、钱怎么流回来”这个逻辑跑通了。

重生之后的大庸古城有了一个更年轻化的名字——“奇幻大庸城”，它的定位也从“文化旅游新标杆”转变为青春、奇趣、重体验，客流主要对象是年轻人和家庭客群。

根据官方披露，改造后的“奇幻大庸城”免费对游客开放，将在打造“生态幻境”沉浸式体验、山海艺术中心（数字+文物+艺术）、非遗工坊“开物志”、“亲爱的客栈”芒果青旅等六大产品矩阵上不断发力。

芒果青年客栈效果图

目标是打造集实景演艺、特色商铺、主题餐饮、非遗工坊、芒果主题民宿于一体的文商旅综合体。

据不完全统计，2026年以来，张家界芒果文旅共计拿下招标项目5个，落实项目涉及酒店装修、街区改造、飞行影院更新及主题民宿软装采购等领域，金额共1.16亿元，分别为奇幻大庸城配套酒店装修工程总承包、街区提质EPC项目、飞行影院影片与投影机光源升级与氛围包装、亲爱的客栈软装采购、芒果青旅软装采购。

多家媒体报道，目前大庸古城内外大部分商铺都已完成出租。

大庸古城资本层面的翻身已经完成，真正的考验在于能否在运营层面也翻身。

古城16.55万平方米的建筑体量，如果只是换了招牌和部分业态，内核没有根本改变，游客的新鲜感又能维持多久呢？

“爆改”大庸古城这道题，考的不是“能不能把房子建好”，而是“能不能把日子过好”。

就是不知道这个暑假去张家界看山的人，会不会愿意多留一晚，给这座奇幻大庸城捧个场。