文 | 迈点

　　上海租房市场迎来重要变化——部分公租房正式并入保租房。

　　这看似简单的房源属性变更，实则暗藏租赁市场的深层变革：“国家队”作为市场“主力军”，正释放出强化租赁市场调控、优化资源配置的明确导向，“公保简并”或将成为重要趋势。

　　变革之下，住房租赁市场的供给结构、运营规则与资本逻辑等均将产生新变化，为行业发展注入新的确定性。

　　上海首批公租房完成“保租房变身”

　　1月21日，上海普陀保障性住房发布《关于公保简并的告知函》。明确自2026年1月28日起，其旗下运营管理的多个房源，将统一按照保租房相关政策实施供应管理。

图源：普陀保障性房微信公众号

　　根据公告内容，这批项目的租金将按照保租房备案租金价格执行，且调整不涉及已签约租户;同时，所有项目原公租房轮候通道同步关闭。

　　2025年年底，上海城方也发布了相似内容，宣布将旗下管理的馨越公寓、南站公租房、馨澜公寓、馨古美佳苑、耀华滨江公寓(一期)、耀华滨江公寓(二期)、馨逸公寓(一期)、馨逸公寓(二期)共8个项目，自2026年1月1日起统一调整为保租房实施供应管理。

图源：租在上海-城方微信公众号

　　和普陀的调整一致，此次“公告简并”对现有租户的权益没有影响——合同期内租金标准、合同周期均保持不变;合同到期后，租户若满足保租房准入条件可办理续租，不满足条件则需退出。此外，城方还明确，此前已通过公租房登记轮候的租户，轮候序号保持不变。

　　不同的是，针对新租客，相关项目的租金仍按当前标准执行，准入条件则按照保租房进行审核。

　　事实上，两地的试点并非凭空落地。此前上海已出台《关于印发〈关于简并本市配租型保障性住房类型的实施意见〉的通知》。此次城方与普陀的动作，正是这一政策的首批市场实践，标志着上海 “公保简并” 改革正式从政策文件走向实操阶段。

图源：公告

　　从全国范围来看，上海的这一举措并非个例。郑州在去年12月发布《推进企业建设公共租赁住房盘活处置实施意见(征求意见稿)》，提出盘活长期闲置、未建成等企业建设的公租房，其中就包括可临时转为保租房;湖南武冈、天津、深圳龙岗、中卫等多地也已出现公租房“变身”保租房的落地案例......

　　上海作为国内租房市场标杆，有望进一步带动更多城市跟进实施这一举措。上海更多政策性租赁住房也有望逐步并入保租房体系。

　　保障性住房转向市场化普惠升级

　　提到住房保障，不少人都会分不清公租房和保租房——这两类房源长期以来 “双轨并行”，却在申请条件、审核流程、租金标准上各有差异。

　　这种两套体系并行的模式，不仅让基层管理的行政成本居高不下，还容易出现保障对象 “交叉重叠”、政策边界 “模糊不清” 的尴尬，导致保障资源没法精准触达真正需要的人。

　　而上海推进的 “公保简并”，正是破解这一痛点的关键抓手。

　　从表面看，这是一次房源管理模式的调整。两类房源并轨之后，政策框架、管理流程和信息资源实现全面统一，保障资源的配置效率直接拉满。

　　但往深了看，这更是我国住房保障体系向市场化普惠方向迈进的一次关键升级。

　　就在2026年1月9日的国务院首次常务会议上，已经明确释放了信号——要着力解决未落户常住人口急难愁盼问题，完善随迁子女教育政策，扩大公租房保障范围……

　　这恰恰和 “公保简并” 的底层逻辑不谋而合。

　　要知道，过去的公租房对很多新市民、年轻人来说，门槛可不低：要么得靠单位集中申请，要么对居住证持有年限、社保缴纳时长卡得很严;好不容易申请到了，还有 6 年租约限制，根本没法满足长期稳定居住的需求。

图源：迈点整理

　　而“公保简并”后，这些痛点直接被打通。原公租房按保租房标准审核，保障范围大幅扩大，政策红利惠及更多刚需群体，更贴合当下人口流动与住房需求多元化现状。

　　盘活存量资产成保租房核心供给

　　从上海住房租赁市场来看，如今保租房已稳稳扛起“核心支柱”大旗。数据显示，截至2025年年底，上海累计建设筹措保租房超过60万套(间)，入市开业超36.8万套(间)，提前完成“十四五”规划目标。

　　依托政策倾斜、资源整合等天然优势，地方安居、城投等“国家队”，已经逐渐成为住房租赁市场的主力军。迈点研究院发布的《2025年住房租赁品牌传播力100强榜单》显示，在本年度百强榜单中，国资系品牌共计47个，在政策支持领域保持重要影响力。

　　此次上海启动“公保简并”，本质上也是国企盘活存量公租房资产的重要实践。

　　从长远来看，这一政策将更为保障房资产金融化打下基础。相较于公租房，保租房在房源筹集方式上更灵活、准入条件更宽松、政策保障及金融支持更完善，更有利于实现资产“退出”。通过并轨，原本零散、限制较多的公租房被整合为标准化、可融资的资产包。未来，运营方可将这些资产打包发行REITs，吸引社会资本参与，形成“投融建管退”的良性循环，撬动更多资金投入保障房建设。

　　写在最后

　　上海 “公保简并” 的推进，既是住房保障体系的一次精准优化，更是住房租赁产业发展的关键转折点。

　　如今，上海的试点已为全国树立了标杆，未来随着更多城市跟进，不仅为新市民、年轻人筑牢居住底线，更将为城市留住人才、激活创新活力提供坚实保障，让“住有所居” 的理想在产业升级中落地生根。