图片来源@世茂集团公告

4月8日，世茂集团发布公告称，中国建设银行（亚洲）股份有限公司于2024年4月5日向香港特别行政区高等法院提出对本公司的清盘呈请，涉及本公司的财务义务金额约为15.795亿港元。

受接获清盘呈请的影响，4月8日，世茂集团股价大跌，早盘跌幅一度超过12%，截至收盘，世茂集团股价下跌18.68%。

针对清盘呈请，世茂集团和此前碧桂园等大多数被债权人清盘呈请的房企持同样的态度，在公告中，世茂集团表示，“该呈请并不代表本公司境外债权人及其他相关方的共同利益。公司将极力反对该呈请，并继续推进境外债务重组以最大化其相关方的价值。”

其实，在3月初就有市场消息显示，德意志银行正准备在香港对世茂集团提起清盘诉讼，目前尚无进一步进展。

债务重组方案出炉，与相关债权人暂未达成一致

3月25日，世茂集团对外披露了“建议的境外债重组条款”的内幕消息。但是，据资本市场消息，世茂集团关键债权人小组考虑反对公司提出的境外债务重组计划。据悉，本次世茂集团被提起清盘呈请，或与相关债权人在债务重组一些问题暂时未能达成一致有关。

2021年，世茂陷入流动性危机。2022年7月，世茂集团因未能如期偿还10亿美元离岸债权本金及利息，正式违约。随后，包括本金总额约为117亿美元以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资也被视为违约。

经过18个月的债权人协商后，2023年12月，世茂集团推出初步的境外债务重组计划，主要包括新发债务工具、债转股、向债权人支付同意费等内容，计划减少负债约60亿至70亿美元。

3月25日，世茂集团详细披露了境外债务重组条款。此次重组涉及世茂集团、Shimao Property Holdings (BVI) Limited（物业公司）及世茂投资控股有限公司的债务。

重组方案整体包括以旧换新、债转股等方式。据悉，世茂集团为债权人提供了短期工具、长期工具、强制可换股债券、不同工具的组合四种选择，包括将债务转换为6年期短期工具、9年期长期工具、1年期强制可换股债券，以及这三种工具的混合组合。

具体来看，第一个选项是6年期短期工具，债权人可选择获得本金额相等于计划债权人索偿中计划债权人本金额部分100%的，以短期票据或短期贷款为形式的短期工具。短期票据及短期贷款将由世茂集团发行，年期为6年，本金总额不超过30亿美元。利息将按短期票据或短期贷款未偿还本金额50%的金额累计并每半年支付一次，方式为重组生效日期起计首四年由公司选择以现金或实物形式支付，第五年起以现金形式悉数支付。倘若以现金全部支付利息，年利率为5%；倘若以实物形式支付任何部分利息，年利率为6%。

第二个选项是9年期长期工具，债权人选择的长期票据及长期贷款也将由世茂集团发行，年期为9年，本金总额不得超过40亿美元。长期工具未偿还本金额的利息将予累计并每半年支付一次，于重组生效日期起计首六年每年3%，全部以实物支付；第七年开始每年2%，全部以现金支付。

第三个选项是强制可换股债券，按每股8.5港元的转股价将其持有的全部或部分强制可换股债券转换为公司股份。

第四个选项是不同工具的组合，本金总额相等于这个计划债权人的本金额100%的不同工具的固定组合。固定组合包括本金额相等于该计划债权人本金额25%的短期工具、本金额35%的长期工具及本金额40%的强制可换股债券。

此外，世茂集团在重组方案中还披露了股东贷款的转换情况。一方面，许荣茂通过其全资拥有公司向世茂集团提供本金总额39.63亿港元的贷款，以及向世茂集团附属公司提供本金总额38.39亿港元的贷款。另一方面，许荣茂将把本金额6亿美元的未偿还股东贷款交换为本金额6亿美元的新长期票据，未偿还股东贷款本金总额减去6亿美元换为等价本金额的强制可换股债券。

在4月8日的公告中，世茂集团表示：“公司一直与其境外债权人进行善意重组讨论，并承诺继续就其境外重组事宜与境外债权人积极沟通。公司鼓励所有境外债权人仔细考虑公司3月25日公告的重组方案并支持落实重组。”

业内人士认为，在企业化债过程中，公司大股东愿意投入相关贷款额，表明了公司债务重组的诚意；此外，较为丰富的债务处置方式，有利于满足债权人多样化的需求，提高债务重组的机会。

甩卖优质资产，2023年亏损145亿元

与其他出险房企自救动作类似，世茂集团除了积极进行债务重组外，也在甩卖优质资产、提升销售、回笼资金，但是，其自救之路并不顺畅。

据公开消息显示，2021年下半年到2023年，世茂处置了旗下包括香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、北京分钟寺地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店等近20处资产。2023年10月，世茂股份实控人许荣茂将位于西澳大利亚的养牛场投资组合推向市场，再次引起市场关注。2024年，世茂仍旧在折价出售多处资产，其中包括2.46亿低价转让“深圳坪山第一高楼”、2折甩卖泉州台商宝龙广场，甚至降价26亿元公开拍卖核心资产深圳世茂深港国际中心，但目前暂未成功出售。

根据世茂集团最新财报数据显示，2023年，公司2023年合约销售额为428.22亿元，合约销售面积为294.7万方；共实现营业收入594.64亿元，同比下降5.7%；权益持有人应占亏损约为210.3亿元，股东应占核心业务亏损约为145.08亿元。去年全年，公司整体毛利率仅为9.8%。

亏损的背后是巨大的债务压力，截至2023年末，世茂集团总资产5432.5亿元，总负债4919.99亿元，剔除预收款项后的资产负债率约为88.7%，净负债率约为473.2%，现金短债比为0.04。公司拥有银行借贷、其他金融机构借贷以及债券的还款额合计约为2639.6亿元，其中一年以下为1513.9亿元。

值得一提的是，核数师审核业绩公告披露，“对财报无法表示意见，可能无法在正常经营过程中变现资产和偿还负债。”

2024年或将迎来房企“清盘潮”

据了解，此次世茂清盘申请人建行（亚洲）截至目前已经对四家房企呈请清盘。包括3月向香港法院呈请德信中国清盘；2月呈请大发地产清盘；2023年呈请中梁控股清盘。目前，大发地产和中梁控股还在等待聆讯中。

根据国有六大银行近期发布的2023年财报显示，截至2023年末，国有六大行房地产业贷款余额合计约4.09万亿元，较2022年末增长2534.92亿元，同比增长6.6%。但是，从占比上来看，房地产业贷款余额在贷款总额中的占比有所下降。

数据来源：银行财报，由钛媒体APP制图

截至2023年末，国有六大行房地产业不良贷款余额合计约2144.96亿元，较2022年末增长167.36亿元。其中，中国银行、工商银行的房地产业不良贷款余额较2022年末分别下降77.94亿元、35.74亿元，其他四家银行均有所上升。在房地产业贷款不良率方面，工商银行、农业银行、中国银行的不良率较上年末有所下降，其余三家的有所上升。

数据来源：银行财报，由钛媒体APP制图

对此，交通银行执行董事、副行长殷久勇在业绩会上表示：“过去一年受制于房地产市场整体行情影响，房地产不良贷款、不良贷款率有所暴露。未来一段时间，房地产行业的贷款质量管控仍将是银行一项重点领域的工作，将持续加强对房地产业务风险的管理，持续跟踪出险房地产企业和项目风险的变化情况，对风险早识别、早预警、早暴露、早处置，努力保持房地产行业贷款的整体质量总体稳定。”

业内人士指出，不管是德意志银行还是建行，暴露出险房企的信用风险及信用危机，对整个房地产行业及金融市场都有非常重要的警示作用。

易居研究院研究总监严跃进指出：“某种程度上清盘是投资者增加话语权、对出险企业施加压力、防范企业股东暗箱操作的一种策略，也是维护投资者自身债权权益的重要机制；对于这些被清盘呈请的企业，应该积极应对投资者的诉求，主动协调和修复投资者关系非常重要。”

3月9日，住建部部长倪虹曾表示：“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。”

据不完全统计，已经有16家房企在香港被债权人呈请清盘，值得注意的是，此前，包括恒大、碧桂园等规模房企是由一般债权人提出清盘呈请的，而此次同样为规模房企的世茂却由银行直接提请。业内人士指出，2024年或将迎来房地产史上的房企“清盘潮”。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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