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3月28日晚间，新城控股（601155.SH）披露了2023年年度报告，报告期内公司营收同比增长3.22%，归母净利润在2022年大跌的基础上直降47.12%，创下上市以来新低。其中，Q4一反前三季度的盈利态势，大幅亏损17.41亿元。

在地产开发与商业管理双驱动模式下，新城控股的物业出租及管理业务随着吾悦广场的迅速扩张呈现双位数增长。然而，行业身处低谷期，不断有房地产企业“暴雷”，新城控股的商品房销售也难言乐观。

另一方面，出于对持续经营能力的质疑，审计机构对新城控股年报出具了带强调事项段的无保留意见，这背后是公司面临着的沉重的债务压力。

二级市场上，新城控股股价今日有所回调。截至收盘报9.49元，跌幅3.16%，当前总市值为214亿元。

2023年增收降利，大额减值蚕食利润

新城控股所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，新城控股已进入全国147个城市。

根据年报数据，2023年新城控股收入止跌回升，实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%。

与收入形成对比的是，新城控股利润端承压。2023年，新城控股实现归母净利润7.37亿元，同比大降47.12%；同期扣非后净利润3.07亿元，降幅达57.73%。

新城控股表示，净利润较2022年同期下降主要有两大因素，一方面，受整体市场环境及结转项目的结构变化，报告期内公司房地产项目结转毛利金额较上年同期有所减少；另一方面，对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致报告期内公司所得税费用较上年同期大幅增加。

近年来，房地产市场深度调整，整个行业都在动态出清。2021年，在“房住不炒”机制下，行业逐步回归居住属性。这也致使土地成交规模显著下降，2022年商品住宅成交规模同比下降近30%。因此房企危机频发，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，业务持续缩量。

在上述背景下，新城控股的业绩一退再退。2021及2022年，其收入分别为1682.32亿元、1154.57亿元，增速为15.64%、-31.37%；对应归母净利润125.98亿元、13.94亿元，降幅分别为17.42%、88.94%。2023年利润水平虽仍在亿元以上，但已然跌至历史低点，仅剩2021年利润的零头。

不容忽视的是，大额减值“吞噬”了年度利润。2023年，新城控股计提各类资产减值准备共计63.55亿元，其中计提坏账准备及财务担保准备合计7.91亿元、计提存货跌价准备合计55.63亿元，均处在历史高位。

按单季度来看，Q4业绩拖累了全年盈利水平。Q1-Q3，新城控股分别录得营收162.52亿元、255.16亿元、295.11亿元；对应归母净利润为6.58亿元、16.2亿元、1.99亿元。Q4营收478.95亿元，创下年内单季度新高，但归母净利润巨亏17.41亿元。

销售疲软

主营业务收入中，新城控股房地产开发销售本期实现营业收入1073.36亿元，较2022年同比增长2.34%；公司物业出租及管理实现营业收入106.31亿元，较上年同比增长15.26%，主要系开业吾悦广场数量的增加所致。

截至报告期末，新城控股在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。2023年，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元，同比增长13.17%。公司计划2024年实现商业运营总收入125亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座。

但在房地产供求关系发生重大变化的背景下，房地产行业经历着前所未有的深度调整周期。全国商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，去库存压力持续升高，土地市场低位运行，开发投资进一步收缩。

2023年，全国商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，但降幅有所收窄，其中商品房销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%，创近8年新低；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%。

2023年，新城控股实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销售金额759.83亿元，同比下降34.52%。而这已经是在2022年大幅下滑基础上的再度退坡，2022年新城控股实现合同销售金额1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米，分别大降50.36%、49.4%。

而销售疲软的情况至今未改善。今年1-2月，新城控股累计合同销售金额约77.11亿元，同比减少43.24%；累计销售面积约108.23万平方米，同比减少32.37%。

新城控股表示，目前房地产行业仍处于风险出清期，虽然利好政策持续释放有一定积极效应，但政策的传导仍需时间，购房者信心和行业预期的修复尚需时日，预计销售低迷态势短期内难以扭转，房地产企业销售去化及回款还将持续承压。

销售回款是房企补充资金的最重要来源，但大幅下滑的合同销售金额意味着新城控股的销售回款也同步减少。财务数据显示，2023年新城控股应收账款走上新高，达到6.66亿元，同比增长31.77%。

债务承压，年报被“非标”

审计机构普华永道中天对新城控股2023年度财务报表出具了包含与持续经营相关的重大不确定性段落的无保留意见。

普华永道中天在审计报告中指出，受国内房地产市场下行的影响，新城控股房地产物业销售回款和预售业绩出现同比下滑。至2023年末，新城控股流动负债超出流动资产为177.93亿元；流动负债中包括短期借款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债中相关的有息负债余额共计212.37亿元。同期，货币资金余额为189.71亿元，其中包括受限资金61.5亿元。上述事项表明存在可能导致对新城控股持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。

为缓解资金压力，新城控股在去年进行过多次融资。比如，境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券、发行11亿元公司债以及两笔8.5亿元中期票据，此外还发行了一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。通过吾悦广场为抵押物，新城控股还获取了经营性物业贷及其他融资约140亿元。

3月27日，新城控股召开的董事会审议通过了《关于向关联方借款的议案》，拟向间接控股股东新城发展及其关联方申请总额不超过150亿元的借款额度，借款年利率为不超过8%。截至2024年2月末，新城控股已使用未到期借款余额67.43亿元。

新城控股表示，鉴于房地产开发行业属于资金密集型行业，在目前行业整体承压环境下，充足的资金有利于保障公司长期可持续发展。

截至2023年末，新城控股期末可供分配利润为76.1亿元。不过，公司仍未选择分红派息。新城控股表示，此举系为了保障公司的经营能力和偿债能力，降低财务风险。留存未分配利润将根据公司发展战略和年度工作计划，用于日常经营、偿还债务、补充流动资金等用途。而这也是新城控股自2021年以来连续第三年未进行分红。

地产龙头万科A（000002.SZ）也在2023年打破了31年的分红惯例。万科董秘在今日召开的业绩推介会上表示，万科连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。（本文首发于钛媒体APP，作者|陆雯燕）