图源：视觉中国

近日，停工近两年的恒大深圳超级总部项目复工，万科作为代建方低调亮相开工仪式，房企代建业务再度引发关注。7月10日，中指研究院发布《2023年上半年中国房地产代建企业排行榜》，其中，绿城管理、蓝城集团和金地管理强势霸榜代建新签约面积前三甲。

事实上，近几年在房地产深度调整的大背景下，曾被开发商视为边缘生意的代建业务已逐渐成为不少房企探索新发展模式，寻求转型和发力的重点业务，也成为不少房企押注业务增长的第二曲线。据克而瑞不完全统计，截至目前，已有60余家房企布局代建领域。房企为何扎堆入场做代建？代建业务于房企而言是到嘴的肥肉还是难啃的“骨头”？

万亿代建市场待爆发

其实，代建并不是新事物，最早在2000年之际，国内就存在代建业务。不过，近两年，随着房地产市场进入调控期，轻资产模式成为诸多房企转型发展的方向，代建业务也因此被重新重视，再度蹿红。

所谓房地产代建是一种轻资产经营模式，由有开发需求的委托方发起，具备开发资质和建设能力的公司成为其受托方，为其提供从项目定位、规划设计、成本招采、工程管理、成本管理、营销管理、竣备交付甚至物业等部分或全流程服务。简而言之就是，房企不用拿地，摇身变成乙方，只负责开发建设，对委托方负责。目前，国内代建业务模式众多，按照委托方类型可分为政府代建、商业代建和资方代建。

代建市场之所以在近两年迎来逆周期性的大爆发，这与房地产行业当下所处背景息息相关。

从拿地方面来看，近两年因行业周期性调整，部分房企深陷流动性危机，拿地热情骤减，拿地节奏放缓。因此，地方国资和城投频频现身托底拿地。据中指研究院数据，2022年拿地面积TOP100中地方国资数量占比超八成，合计拿地规划建面1.1亿平。不过，地方国资或城投拿地虽多，但其缺乏开发建设能力，且拿地项目入市率较低，据中指截至今年5月的企业拿地与入市数据显示，2022年地方国资项目入市率还不到10%，这对代建企业而言是极大的市场空间。

图源：中指数据

资方代建需求也进一步拓宽代建市场，随着出险房企不良资产出清增多，接盘方又多为没有开发经验和缺乏操盘能力的金融机构或AMC，势必需要委托代建开发，随之便会产生大规模代建增量需求。

此外，政府代建业务方面，保障性租赁住房建设规模正在逐步扩大，也进一步增加了政府代建的市场空间。据住建部规划，在“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。另外，在快推进城市更新，改造老旧小区、街区等方面，也为代建业务提供了广阔的市场空间。

由此可见，代建市场需求庞大，未来代建市场规模相当可观。中指研究院指出，未来5年，代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元~7.3万亿元之间。

60余家房企入局，代建行业“开卷”

代建业务的蹿红除了与上述的市场需求激增有关，代建自身所具备的轻资产、高盈利、逆周期的特点也是房企竞相入局的重要原因。

房地产深度调整这几年，轻资产模式成为不少房企的转型共识。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，作为轻资产运营模式之一，代建业务不仅为房企探索新发展模式提供了方向，同时也为房企实现低负债、低杠杆发展提供了可能。

事实上，在应对行业周期变化下，不少房企的确将代建业务视为保留团队和维持运营的重要途经，毕竟留得青山在，可静待行业复苏，重整待发。据中指研究院统计，截至目前，包含绿城管理、中原建业等早期玩家外，还有保利、万科、旭辉、世茂、中梁、龙湖、碧桂园、朗诗、当代置业等60余家房企均已入局代建业务。

去年8月，朗诗地产发布公告，正式更名为朗诗绿色管理，宣称自2014年公司提出“轻资产”战略转型以来，已逾7年，如今朗诗绿色管理由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成。

同月，龙湖集团旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造亮相，华夏幸福也成立了代建公司幸福安基。随后9月，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业。

今年2月上坤地产宣布入局代建业务，将聚焦增量业务，开辟共建管理新赛道，形成“地产开发+共建管理”的发展模式，进一步提升公司竞争实力。

此外，多个头部房企也公开表示会更加重视代建业务，持续发力代建。如“代建第一股”，绿城管理对外表示，2023年将大力发展代建新模式，抓住窗口期做大增量。碧桂园董事会主席杨惠妍在今年3月举行的业绩发布会上表示，现在除了把重资产做好外，大部分精力是放在代管代建和科技建造上，这两块是碧桂园现在新业务的重点。

低杠杆和逆周期外，高行业增速和高盈利也是房企布局的重要因素。据中指研究院监测，近几年代建新签规模增速超过10%，2022年增速为11.3%，远高于全国商品房销售面积增速。这也充分表明代建业务发展呈现更好的成长性和抗周期性。

盈利端来看，据中指数据，2018-2020 年代建行业的平均净利率均超过25%，而同期全国百强房企净利率平均仅为11%，代建业务的净利率超过房地产开发业务超10%。另外，根据2022年年报数据，TOP10房企的平均毛利率为20%，净利率为10.3%，而代建头部两家企业，绿城管理的毛利率和净利率分别为52.3%和27.7%，中原建业对应数值分别为61.0%和50.0%，由此可见，代建行业盈利水平完全高于传统开发房企。

难啃的“硬骨头”

毫无疑问，代建所具备的轻资产属性、高成长性和高盈利率等多个优势，对于房企而言颇具吸引力，再加上对于规模稍大的房企来说，做代建几乎是无门槛的，因此不少房企争相入局做代建。不过，代建业务真的如此零门槛或低门槛吗？事实是并不。

与过去自建项目不同，代建使房企完全切换了项目角色，转变为乙方。因此，对于传统房企而言，切入新赛道必须重新适应新规则。正如绿城管理CEO李军表示，房企的开发能力不代表代建能力，“做代建就如同开餐馆，一个好的餐馆不能只烧一种菜，要懂得满足所有客人的需求。”

旭辉建管总裁刘冰洋也同样认为，不同于传统地产开发更强调标准化，在代建领域，每位业主要求不同，每个项目特点也不尽一样，且本身不同项目的操盘逻辑和要求也不同。因此要把定制化服务作为自己的核心竞争力，针对每位委托方提供差异性服务，从而实现价值最大化。他还表示，做代建，就得有东家的思维、管家的角色、长工的心态和专家的能力。

因此，房企布局代建业务，除了寻求规模增长外，还要在拓展业务边界、扩大服务范围、和优化服务能力方面持续发力。

随着新玩家的不断入局，代建行业的竞争也愈发激烈，尤其对于新入局的中小企业而言，想要在代建市场分一杯羹实属不易。数据显示，今年上半年，TOP20代建企业新签约总建筑面积合计6769万平方米，TOP5企业新增建筑面积所占份额超6成，代建市场多被头部房企瓜分。

此外，由于代建业务比较依赖房企的品牌影响与操盘能力，且头部代建房企在房地产开发项目中累积了足够的经验，具备品牌、产品、成本和信用等优势，已形成自身的护城河，因此中小房企相对而言竞争力不足。

近几年，有商业代建需求的中小房企增多，对于头部代建房企也是挑战。因为中小房企在一二线土拍市场没有竞争力，重点多在一二线以外布局，而头部或者知名代建房企多深耕一二线城市，两个市场的产品定位和商业逻辑完全不同，难免会出现“水土不服”。

如前文所言代建的轻资产、低杠杆模式虽为房企带来了高盈利率，但从绝对量上来看，相比于房企自主拿地开发，代建不用拿地，只负责开发建设，因此也注定了代建利润规模不会太大。例如中原建业去年的净利率高达50.1%，但利润规模仅3亿元左右；“代建一哥”绿城管理的净利率为27.7%，净利润为7.35亿元。营收增速来看，绿城管理今年归母净利润虽实现了快速增长，但显然几十亿的营收和几个亿的净利与重资产的地产开发利润规模相较，着实是“小巫见大巫”。

随着行业竞争加剧，并且在行业面临资金紧张的背景下，难免会有房企趁机搞“价格战”，加之新技术的更新与应用，代建成本会逐渐走低，代建利润空间也会进一步压缩。

最后，代建业务因涉及设计规划、工程管理、销售，甚至包括融资等诸多流程，资源对接的越复杂，导致代建方和委托方的潜在纠纷就越多。如去年6月河北一家名为德融地产的开发商与绿城中国发生纠纷，对簿公堂。更早还有绿城东方代建的南京绿城深蓝项目，因中驰置业未支付相关费用，绿城东方停工并考虑终止双方合作，导致双方矛盾激化及业主投诉。此外，近两年房企承接纾困项目也存在一些风险，如在建设成本管理风险方面未达到委托方成本管控要求，在工期风险方面因债务处置等造成工期延迟等。

总而言之，代建业务入局容易，做好难，房企想要在代建市场中争得一席之地，还需在产品力、品牌力、操盘、营销、项目管理及资源整合等多方面持续发力。此外，相较于自己拿地的房地产开放项目，代建属实算不上一块实在的“肥肉”，对于想拓展第二增长曲线的房企来说，代建可以是新业务组合中的一部分，但很难能够成为“挑大梁”核心业务。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）