一代地王,赫然坠落

市值观察

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· 7月29日

登高必跌重。

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一代地王,赫然坠落

00:00 11:52

文 | 市值观察,作者 | 云潭,编辑 | 小市妹

曾经豪掷百亿拿地,如今1.88亿都还不起。曾经风光无限,独占鳌头,当下却令投资者在风中凌乱。

融信创始人欧宗洪是千亿房企掌舵者,是斜刺里杀出的地产黑马,同时也是中国单价“地王”制造者。如今,却成为房企“暴雷”名单中的一员。

融信迅速崛起和赫然坠落,因“地王”起,也因“地王”衰。这位莆田商人,在房地产浪潮的沉浮起落中,谱写出一部“地王血泪史”。

专拿“地王”

作为闽系房企的佼佼者,融信堪称“地王收割机”。

2016年8月17日,备受瞩目的上海静安区中兴社区地块竞标开拍,由于地处核心位置,周边配套优越,这幅地块吸引了万科、仁恒等“十八路诸侯”竞相角逐。

经过多达400轮的竞价后,融信依旧敢于出价,最终以110.1亿元击败各路豪强,顺利拿下这块土地,其至今仍保持着10.03万元/平米的中国单价“地王”纪录。更令人震惊的是,其自持部分楼面价更是达到14万元/㎡以上。

坐镇后方的欧宗洪,带领融信一战成名,声名鹊起,而110亿的总价,几乎是其2016全年销售额的一半。此后,融信马力全开,2017年一年,又拿下78块土地,耗资近400亿。

其实,在刚刚进入房地产江湖时,欧宗洪就是个爱好大场面的人物。2007年,他以15.5亿元总价、9953元/平米的楼面价斩获当时的福州单价“地王”。要知道,当年福州商品房成交均价才6802元/㎡。

靠“地王”名气刷声量,展示实力秀肌肉,欧宗洪一番操作下来,融信“地王收割机”的名号不胫而走。

伴随着疯狂拿地,其销售额也迅速攀升,从2015年的100亿出头跃升到了2018年的1218亿,成为新晋“千亿黑马”。

2021年,土地“两集中”政策开始实行,恰逢疫情后地产销售回暖之际,欧宗洪再次开始他的豪赌之旅。

在杭州首次土地集中出让中,融信联合滨江拿下7宗地块(3宗单独获取、4宗联合获取,后期主要由滨江操盘),总面积30.74万平方米,花费228.53亿元,拿地金额和地块规模均位居开发商首位。

一时间,杀疯了的融信颇有“地王”再来的豪气,爱场面的欧宗洪高调宣传,烘托气氛。据说当时拿到一块地,企划部门就写一封信,大肆传播。但在一心一意、梅开二度、三生有幸、志在四方4封信之后,就再也没有下文了。

高调拿地,实则是在刀尖儿上跳舞。土拍过后,有投资者向滨江集团董事长戚金兴提问:“净利润能有几个点?”戚金兴十分坦率:“要努力做到1%-2%的净利润水平。”

一时间,这番言语在地产圈炸开了锅。其实,他在2020年底就公开表示:“滨江集团利润5%已经算高了,其他兄弟单位可能还达不到这个数字 。”

滨江集团是杭州地产一哥,况且要努力才能做到1%-2%的净利率。而按照融信获取的土地金额和面积计算,其楼面价高达7.4万/平米,加上规划、设计、建设、拆迁等等成本,售价至少要10万-12万才能盈亏打平。

考虑到当前杭州新房平均价格为4万/平米,融信这些地块后期的开发无疑将遭受高成本钳制。

纵观欧宗洪的地产发家史,他2000年从莆田起步,到福州拿“地王”崭露头角,再到征战上海滩,击败各路豪强,创造中国“地王”纪录,一路在地产最后的黄金期急速飞驰。

但这些高价拿下的地块,也给融信埋下了祸患,最终将反噬自身。

商海渡劫

“我的人生经历中,失败是最宝贵的经验。只有失败的时候,才会去想自己为什么会失败,会想怎样从失败中总结经验,重新站起来。”

欧宗洪喜欢把自己比作一个屡战屡败,屡败屡战的人。这或许与他年少家贫,历经诸多磨难有关,亦或者是他对地产周期的某种隐喻,他相信即便经历过历史上多次调控后,大笔押注地产依然可以高歌猛进。

潮起时用力过猛,而潮落时却不知收敛,闽系商人的激情和勇气,带领他们登上巅峰,如今却又坠入深海。

欧宗洪第一次拿下“地王”后,2007年9月,楼市调控政策来袭,令福州楼市成交量“腰斩”。欧宗洪不得不以损失7000万元定金的方式,将地块退回,以挽回损失。

一切皆周期,但欧宗洪似乎不信邪。2016年拿下的中国“地王”项目,后期因资金短缺,悄悄将其转让给万科操盘,而相比自持14万元/平米的楼面价,最终13万/平米的售价,面粉价还高于面包,只能让开发商“打碎牙齿往肚子里咽”。

万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海就曾表示,单价13万元/平方米,这是个“不赚钱的价格”。

目前,该项目融信权益占比已降低至34%,且去化艰难,开发周期被迫拉长,沉淀的资金压力可想而知。

融信中国项目开发情况,来源:融信中国2021年年报

“我们一直想把激进这个帽子摘掉,一个地王就把我们搞得够呛。我们不是激进,我们还是很稳健的。”嘴上一套,但实际行动时又想豪赌一把。

2020年,史上最严地产监管政策出台后,融信依旧大举拿地,试图抄底疫情后的地产复苏。然而在杭州,相同的剧本又再次上演。

滨江与融信联手斩获的4宗地,融信后续退出了其中的3宗地。“滨江收回股权动作是被动的,联合拿地后,合作方支付不出土地款,所以只能被动接手。”滨江方面颇为无奈。

拿地时风光无量,大笔押注;拿地后又囊中羞涩,无奈转让。徒有“地王”的虚名,却无开发“地王”的实力。

几番折腾后,可以看出欧宗洪的手法,通过高价拿地彰显“实力”,霸占各类排行榜,提升曝光度,进而驱动销售额快速膨胀。

但几番折腾后,融信权益占比过低,高成长背后实则是“虚胖”。克而瑞统计的2021年房企销售额排名中,融信权益销售额占比仅64.7%。

融信中国资产权益情况,来源:融信中国2021年年报,单位:千元

作为首批三道红线全为“绿档”的房企,融信也曾令外界侧目。但这离不开欧宗洪高超的“财技”,利用大幅提升少数股东权益,降低净负债率,这是许多高周转房企惯用的“伎俩”。

2021年末,融信中国少数股东权益高达339.76亿元,而母公司股东权益竟然只有183.05亿元,占比接近七三开。这才换来了“净负债率进一步优化为66%”的“优秀”表现。

表面光鲜,真实情况却是外强中干,隐忧无限。

去年底,融信现金储备已不足以覆盖短期借款,且还有一部分为受限资金。欧宗洪真正可动用的流动资金不到百亿,而其一年内到期的短期借款高达227.3亿元。危机的征兆已然显露。

正所谓“盈亏同源”,商海沉浮的玄妙就在于,人们能够赌对周期,也会踏错周期。

当下对房地产市场的预期,恐怕已经比历史轮回中的任何低谷期还要悲观。地产周期走势已经脱离中轴线,掉头向下。

欧宗洪可以惊险趟过以前的地产低谷,但这一次,他的“成功恐怕再也难以复制。”

跌落神坛

曾经一口气百亿拿地,如今连不到2亿元的利息都还不起。以前挥金如土般的豪气消弭殆尽,空留股债双杀的惨淡。

进入2022年,欧宗洪执掌的融信迎来多事之秋,境内外债券相继暴雷。7月10日,公司公开表示,两笔境外债共计2786.55万美元(1.88亿元)的利息未按时支付。

往前六天,融信两笔总金额为21.5亿元的境内债未按时兑付,展期一年。但接下来,欧宗洪还有更多棘手的问题要处理。

7-8月,2笔境内债到期,剩余本金合计29.5亿元;10月,1笔6.88亿美元(47亿元)债到期,这将令他更加头疼。而未来一年内,到期的境内外债券总额高达166亿元,对于手中仅有百亿现金的欧宗洪来说,这几乎是“不可能完成的任务”。

因为除了债券,今年以来,公司共有5笔商票持续逾期,金额从几十万到近千万不等。更何况融信还有283个项目需要建设,这应该是让欧宗洪更加焦虑的事情。

6月中旬,上海嘉定融信海纳印象项目的业主发现,工地大门紧闭,已停工超过7个月。更令他们震惊的是,项目预售资金监管账户余额仅6亿元,而尚未发放的三四期贷款5.97亿元,两项相加也恐无法支撑楼盘完工,烂尾风险陡增。

“世人多为功名累,只有金银忘不了。”爱慕“地王”的虚名,崇尚激进式扩张让如今的融信深陷困境。股债双杀,债权、股权融资受限;销售端“供血”也是更加困难,今年上半年,融信中国合约销售额仅387.37亿元,不到去年同期的一半。

闽系房企一直是地产江湖一股奇特的存在,他们以火箭般的速度崛起,如今盛席华筵终散场,他们又快速从山顶陨落。

欧氏兄弟就是其中的典型,他们在地产上升期蒙眼狂奔,创造一个个从草莽到英雄的财富故事。然而,他们在地产大潮退却的当下,迎来人生命运的转折点。

欧家三兄弟中,大哥欧宗金创建福建欧氏投资集团,行事低调;二哥欧宗荣治下的正荣已经暴雷;三弟欧宗洪掌舵融信,如今深陷债务泥潭。

他们以惊人的胆识,敢于承担巨大风险,在商海搏击。通过债券股票贷款融资,靠“借钱”加杠杆驱动庞大的商业帝国,狂飙突进之后才发现是一座空中楼阁,危机终于在政策趋紧和行业寒冬期爆发了。

“地王背后都是一部血泪史。”在地产寒冬之际,融信这个“地王”制造者正跌落神坛,泯然众人。

本文系作者市值观察授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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    表面光鲜,真实情况却是外强中干,隐忧无限

    2022-08-02 16:37 via iphone
  • 崇尚激进式扩张让如今的融信深陷困境

    2022-08-01 15:04 via iphone

Oh! no

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