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文 | 奇偶派，作者｜墨初，编辑｜钊

9月12日，雅居乐集团正式发布公告称，有关本集团出售保利地产系谣言，已报案并被立案调查。

八家房企又一次“进京赶考”了，佳兆业集团、世贸、万科、建业集团、海伦堡、新城控股、泛海控股、远洋集团相关负责人齐聚北京。

10月26日，国家发改委和外汇监管局召集部分房企在北京参加会议。与会的各大房企都是地产美元债的发行大户，会议旨在摸底房企美元债到期情况、兑付资金准备情况、再融资计划和资金安排等，对部分房企恶意逃废债等情况进行了批评，也在一定程度上释放维稳信号。

据不完全统计，今年以来中资美元债市场出现违约的情况已高达9家，包括花样年、华夏幸福、泰禾集团、新力控股、泛海控股、蓝光发展等多家知名房企，全部延期兑付或未兑付金额高达280多亿美元。

此前曾有房企将锅甩给监管，表示公司出现美元债延期兑付或违约，是因为资金出境通道限制。为此，发改委相关人士多次重申，资金通道不存在问题，鼓励房企利用自有资金回购、兑付美元债。

今天，我打算就三个方面来聊一聊这个美元债：

• 1.何为中资美元债，它们在国内的发展史和如今地产中资美元债的状况；
• 2.企业如何发行美元债，各种方法有何利弊，以及房企“大佬”从中套现的传闻；
• 3.现行房企美元债的利率，以及它们给房企带来的沉重负担。

美元债兴起，房企发行成瘾

中资美元债是由中国的经济主体发行，以美元计价的债券。大多数能够发行美元债的企业一般都是地区或行业的龙头，长期而言拥有较好的经营模式，良好的融资渠道和政府支付，基本面较好。

一般来说，企业发行中资美元债是出于多方面的考量，主要由两个：一是便于外汇风险对冲，将交易风险、折算风险和经济风险受外汇波动二蒙受的损失降到最小；二就是降低融资成本了，相较于国内的债券市场，境外市场的监管相对宽松，放低了市场准入限制，举例来说，美国债券市场对企业发行债券就不强制要求有主体评级或债项评级，也就可以节省发行企业的评级费用。

2008年之前国内境外融资的规模和企业数量相对较小，在金融危机过后中资美元债才迎来了井喷式地增长，一般来说，中资美元债发行总体可以大致分为三个阶段。

2010年到2014年可归纳为一阶段，这段时期美欧日三大央行主推宽松货币政策，人民币的汇率呈现出单边升值的趋势。受套利配置动机的驱动，部分企业的资产本币化和负债外币化策略走的火热。

2015年中旬到2016年可归纳为二阶段，2015年8月11日，中国央行推行人民币汇率改革，宣布完善中间价定价机制，汇率贬值预期由原先的百分之一、二猛升至百分之七、八，人民币汇率进入贬值周期，由此导致此阶段境外债券市场大步放缓。

2016年至今可归纳为第三部分。2016年之后，人民币汇改政策逐渐落地，当波动常态化之后，中资美元债市场开始回温。

光大证券曾做过统计，截至2020年一季度末，存量中资美元债共1927只，规模合计8918亿美元，其中房地产行业存量中资美元债规模占比最高，其次是银行、金融服务、勘探及生产、互联网媒体、公用设施等行业等。

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截至今年10月中旬，中资美元债存量规模总计8614亿美元，发行主体主要分为三大部分：金融、房地产和城投，其中，地产存量占比达到24%。

作为房企曾经的救命稻草，地产美元债在近几年迎来了井喷式的增长。

特别是在2017年之后，房企监管层迎来了一波去杠杆的浪潮，国内融资政策收紧。在度过和银行的“蜜月期”之后，双方的关系也因此陷入僵局。

从国内各个渠道融资难的房企，不得不将其目光转向了市场前景颇大的中资美元债。2017年，地产美元债发行规模大幅度攀升，全年累计发行565.43亿美元，同比增长260.5%。此后年份地产美元债呈现波浪式变化曲线，但是平均来看，依旧是处于高位。

2018年，受到国内相关政策的影响，国内地产美元债总量回落至497.7亿美元；2019年，又一度飙升到762亿美元；在2020年，地产美元债再度小幅下挫至616.2亿美元。

涛动宏观曾为此专门做过整理，细数了截至2021年10月26日，当前各大房企存量美元债的规模。中国恒大、佳兆业集团和碧桂园是房企内不折不扣的美元债“大户”，存量规模都超过了100亿美元，融创中国、世贸、华润置地、禹州集团也紧随其后，存量规模超60亿美元。

来源：涛动宏观

但是，虽然发行美元债的存量这么大，几个头部房企美元债的价格走势却是惨不忍睹。举例来说，截至目前，恒大境外每1美元买价面值均价已跌落至22美分附近，佳兆业的美元债均价也跌落至36美分附近。

房企发行垃圾债，填饱了老板腰包？

既然可以出国融资，那国内企业发行美元债的流程又是如何呢？一般来说，常见的美元债发行结构可以分为三类：直接发行模式，内保外贷间接发行模式和维好协议模式。

直接发行模式如下图所示，结构比较简单，不需要搭建境外子公司，避免了跨境担保，相对而言信用度最高，也是比较符合国内最新政策的引导。

但是直接发债有个缺点，在境内企业主体还本付息时，由于涉及到跨境支付，需要支付利息的预提所得税10%，大大增加了发行成本。

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内保外贷模式下的间接发行可以分为两种，母公司跨境担保和银行出具备用信用证。

第一种是母公司在境外直接设立特殊目的公司（SPV），一般注册地会选择在英属维京群岛（BVI），同时也会让母公司签署担保协议增信。

在这种模式下，母公司跨境担保结构比较简单，准备时间也不长，同时母公司作为直接担保方，直接进入海外投资人视野，会加深其对集团母公司的认识，提高国际声誉。

这种模式也存在一定的缺点，比如，企业发行美元债的利率受到母公司信用等级影响，债券发行的评级多为母公司的评级，但是一般而言企业的信用评级不如银行高，那么发行的利率可能上涨；而且母公司签署的担保协议也会影响母公司已有的债券结构，会增加自身的财政风险。

第二种就是企业通过银行出具备用信用证（SBLC），利用银行的资信来对债券进行增信担保，但是得至少获得一家国际评级机构的发行债券评级。大部分的担保方是国有四大行在国外的分行，若是发行企业未能按时还本付息，投资者可以要求增信的银行代为支付。

在这个模式下，监管的压力较小，企业可以减少与监管方的接触，监管压力由境内银行内部解决。而且该模式下的企业债券评级会在很大程度上视为开证银行的信用评级，提升债券的信用从而减少票面利率。

当然，这种模式也有一定的弊端，首先就是会提高企业的综合融资成本，发行企业除了要承担票面利率、承销团费用、律师费、路演费之外，还需要向增信银行支付保函费，综合来算的话，不一定能补回所节约的利息成本，而且这个模式下也会占用企业在银行的授信额度。

“维好”，顾名思义，就是维护良好。维好模式下，企业设立SPV作为发行人，和母公司签署“维好协议”增信和股权回购承诺，而不是母公司直接对SPV做担保。在这个模式下，母公司有维持SPV拥有足够流动性的义务，但是债权人不能强制要求母公司代SPV向其偿付任何债务。

在过去的几年，维好协议一直是内保外贷的替代产物，因为在2015年之前汇发29号文规定，内保外贷的募集资金不能调回境内使用，这段期间内企业为了灵活转回资金，会很大程度上选择这个模式，比如，在2015年的中资美元债中，使用维好协议的比例就高达24%。

随着2015年发改委2044号文件出台，内保外贷资金的回流渠道逐步放开，该模式也失去了最大的竞争力。此外，该模式的发行结构也比较复杂，需要SPV在国内单独设立一家子公司才能保障该模式的顺利运转。

在发债主体SPV出现偿付危机时，母公司要通过“要约价格”回购发行企业在境内的一个子公司，再将对价支付给发行人，这样SPV才有足够资金去兑付。

以上美元债的发行架构各有优劣，具体的发行方式还是要根据企业的具体情况来抉择，但是对于房企美元债来说，可能选择的方式就不用过分的纠结。

因为债券市场中有种债叫做垃圾债，是一种信用评级较低（标普BB级或穆迪Ba级以下）、利率较高（票面利率一般比美国国债高4个百分点往上）的非投资级债券，也因此被称为高收益债。美国正是垃圾债的发源地和主要市场国，比如，早在上世纪80年代的时候，素有“垃圾债券之王”的德崇证券公司就发行了超800亿美元的垃圾债。

国内的不少房企，因为业务规模不够大、信用等级不够高等客观原因，或是国际评级机构对国内房地产市场的不看好等原因，评级机构给国内房企的评级不高，也就导致几乎国内中小房企和部分头部房企在美元债的市场，发行的都是这种垃圾债。

特别是今年以来，截至10月底，三大国际评级机构穆迪、惠誉和标普对国内各大房企的下调评级频次已超过100，是过去全年的两倍有余。

光是10月18日、19日这两天，包括禹洲、中国奥园、合生创展、绿地、阳光城、世贸、金科、融信等在内的19家房企，就遭到了穆迪的“狙击”。

乐居财经为此还专门做过统计，细数了10月份以来，有哪些房企遭遇过国际评级机构的下调评级动作。

不是我自己带有偏见或是贬低国内投资水平，大部分的海外投资机构对中国房企的垃圾债都是敬而远之的，真正对这部分债券感兴趣的投资机构，背后都会有国内资本在操作。

摩根大通债务资本市场中国主管谢桐曾在接受采访时表示，“中资的发行很大程度上是中资投资者自己再买”。

难怪有人戏称，在香港路演放眼望去，会场内全是内资机构，哪怕是利息给到10%也没看见有哪家海外的主流机构过来掺一脚。

不少券商投行部人士也表示，“大多数的中资美元债，在海外路演之前就被抢购一空。”

在国内市场一直都有这么一个说法，不少中国富豪拿钱跑路到海外，但是没有好的投资渠道，想割华尔街的韭菜也没那本事，所以用的最多的就是老办法：

买自己公司的美元债，不仅利息高，在真的出事的时候还能控制成零风险：毕竟可以保证提前兑付嘛。

这并非是无的放矢，比如前些日子闹的沸沸扬扬的恒大财富理财事件，包括集团总部、各产业集团总裁助理、省公司董事长、总经理在内的6名高管，在事件彻底发酵暴雷之前，都已经自己的理财份额提前兑付。

更有甚者传言道，皮带哥的老婆丁某2300多万的款项都已完成提前兑付，只留有尚不知情的投资者在那里面面相觑，无可奈何。

而且当和一些外国资本混在一起的时候，不仅能“浑水摸鱼”，更能“挟洋自重”。毕竟一不小心就会被国外某些媒体套上“营商环境差”、“没有信用”、“经济泡沫将要破裂”的大高帽。

10月6号，美国国务卿布林肯就恒大一事还专门作出表态，声称对恒大集团如今面临的危机进行处理的时候，中国应该采取更为负责任的行动。

10月26日，就有消息传出，国家外管局已为房企境内资金偿还境外债开辟“绿色通道”，知情人士透露，当绿色通道开通后，房企用境内资金偿还境外债时，审批速度明显加快。

房企昔日救命稻草，成最大吸血虫

“当我拿刀一遍一遍地割你，可能会痛，但是你不许躲也不许晕倒。”

对于国内部分房企来说，美元债可能就是现在割他们肉的那把利器，可是明知道是毒药，却不得不饮鸩止渴来解燃眉之急。

根据中国债券信息网的数据显示，2020年和2021年至今的地产美元债违约规模，分别是17.55亿美元和22.3亿美元，而在2019年，这个数据为0，即使是在2018年，地产美元债的违约规模也仅为3亿美元。

涛动宏观也曾为此专门做过整理，细数了当前国内房地产公司中资美元债发行的利率表。

图片来源：涛动宏观

可以很明显的看到，北京鸿坤伟业房地产开发、天誉置业、景瑞控股、佳源国际等这些中型房企的融资成本那是相当高，平均利率都在12%以上，个别企业的最高利率甚至逼近15%。

统计下来，有14家房企的平均融资利率在10%以上，23家房企的最高融资利率超过10%。

最近几个月美元债暴雷的房企公司，包括当代置业、花样年控股、四川蓝光发展等，融资成本都是在10%以上。就是因为在国内融资难，而不得不选择发行利率如此高的美元债。

“旱的旱死，涝的涝死。”亿翰智库曾选取50家A股和港股的上市公司（E50）统计后得出，2021年上半年中期E50的融资平均成本为5.96%，具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，民营房企的平均融资成本为6.43%。

像这些房企，不仅融资渠道多，银行、信托等金融机构也都乐于给这部分的房企来贷款，融资成本也够低。但是对于中小型房企来说，各大银行因为开发贷的调整而将他们“移除了群聊”，美元债是仅剩的救命稻草。

但是出来混，终究是要还的。乐居财经就曾做过统计，截至到10月27日，年底前将有19笔美元债到期，总价超过41亿美元，涉及18家上市房企。

图片来源：乐居财经

自2017年房企大范围发行美元债以来，发行年限也都是以1—5年为主，而且这几年套用“借旧还新”的模式持续滚动发行，2021年和2022年更是偿债的高峰期，也就是集中兑付期。

由此可以想象，高利率的美元债，给了这些房企多大的经济压力。尤其是在当下房地产下行的大环境下，无论是新房还是二手房，楼市的交易情况均是惨不忍睹。

根据克而瑞11月2号公布的数据显示，今年房企楼市的“金九银十”持续低迷，供应量显著缩量下，成交同比环比齐跌。

比如今年10月，房企的推盘积极性就回落，全国29个重点城市预估新增供应面积1521万平方米，环比近“腰斩”，同比也下降了3成，惨不忍睹。

同时，各大房企土拍市场热情也在降温，全国300城经营性土地总成交建筑面积10533万平方米，环比9月全月下降17%，同比降幅高达58%；成交幅数1878幅，环比同比分别下降11%和56%；11月成交总金额也降至3625亿元，环比同比降幅分别是36%和39%。

土地的溢价率也延续了上个月的下滑趋势，环比下降了一个百分点；土地流拍率盘踞高位，约为26%，而且半数以上的流拍土地集中在上海、武汉、杭州、长沙、西安等一二线城市。

也就是说，如今大部分房企不仅收益不好，之前举债的利率还过高。“赚到的钱都去还利息了”，大抵说的就是如此。

不仅如此，在有关部门的倡导下，为了提振市场信心，多家房企近期在美元债的市场掀起了一波偿付和回购潮。

10月15日，中国澳元回购了300万美元的美元债；10月22日，中梁控股发布公告，购回2021年11月票据累计本金额1200万美元；正荣地产也在公开市场赎回了3300万美元优先票据；龙光集团也赎回了总额1000万美元，年息5.75%，2022年到期的美元债。

10月29日，此前还向河南省政府发送“求救信”，哭诉快要破产的建业地产，也发布公告称，已将在国内30亿元的资金汇出至离岸银行账户，用以偿付2021年11月到期的美元债。

用个什么词来形容这种行为最过恰当呢，“及时止损”，“紧跟政策”，抑或是“打碎了牙往肚里咽”？

写在最后

乘着国外宽松货币政策的东风而发迹的美元债，曾是国内房企绝好的融资工具，到现在却成了堵在心中的那根刺。

可能某些别有用心的人士会将美元债当作转移资产的工具，将公司的钱“转”到自己的腰包，也难怪之前有关部门会严防资金的出境通道。

但是对于大部分房企来说，美元债存量的过高，频繁遭遇下调国际评级的窘境，昔日挖的坑，终究得自己来跳。

最后，借用美国花期集团CEO Chuck的一句话，送给当前密集发行美元债的房企。

“当流动性的音乐停止时，事情将变得复杂；但只要音乐还在播放，你就得站起来跳舞，我们就必须继续跳舞。”

参考资料：

• 涛动宏观《地产美元债初探》
• 乐居财经《19只地产美元债到了关键时刻》
• 克而瑞地产研究《市场月报|10月楼市成交跌幅显著收窄，地市继续量价齐跌》