武汉CBD往事

庞克

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· 2月5日

武汉市中心在哪?

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武汉CBD往事

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图片来源@视觉中国

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文 | 庞克

2005年夏天,武汉最大的工地在汉口王家墩。

之所以有这个工地,和一句两年前的感概不无相关。那一年,常年排名全国前十的武汉GDP,阴差阳错的跌落至第13。在年初的全国两会上,时任市长向总理发出了经典一问:

“武汉在哪里?”

不期而遇的是,1990年,上海迎来其最大工地——陆家嘴动工之前,时任上海市长亦是相似的感叹:

“呜呼上海,不改革,要完蛋。”

时至今日,各城市有类似目的的地方,已然成为人们心中统一的答案。

比如,你问当地人市中心在哪儿?北京人一般会说是国贸CBD,上海人会说是外滩-陆家嘴,广州人会说是珠江新城。唯独武汉的这块地方,不但没有成为人们心中统一的答案,更是连答案之一都没有入选。

十五年过去,当陆家嘴的灯光照亮整个外滩时,当北京国贸的租金傲视群雄时,当珠江新城的富人们觥筹交错时,武汉王家墩地块却仍处于只开发了三成的状态,忍受着本该由它加冕的皇冠却迟迟未能戴上的落寞。

而这差别待遇的背后,既是一部纠葛幻灭的商业史,也是武汉这座城市一段独特而奇妙的发展往事。

光不光彩

最早对这块地有想法的,是鲨胆彤的新世界和凌克的金地。

2001年,当两位大佬或专机或头等舱从南方飞到武汉时,却发现规划中的CBD上亦有飞机在飞。

问后才知道,此地原名王家墩军用空军基地,二战时还曾作为日军空袭重庆的主要机场。也由此,武汉连使用权都还没拿到。

两位大佬只能眼看着军机一趟趟起飞,落地。于是扭头,回去了。

有此挫败后,2003年,时任市长在《政府工作报告》中特意提及:

“站在武汉未来城市发展的高度,在汉口王家墩老机场原址建设‘武汉王家墩商务区’。”

之所以强调,一来因为改用这块地的想法早已有之。

早在1997年,武汉就决定将机场搬迁出这块汉口的中心地带。直到1999年国务院正式批复——《武汉市城市总体规划(1996-2020年)》,才决定搬迁后这块地用来做什么——建设辐射华中地区的博览、金融中心。

二来因为,随着那几年武汉的落寞,国家出台“中部崛起”战略。也借此,武汉适时提出了建设自己的CBD的想法,并把它列入到了武汉“十一五”规划中,成为武汉市未来五年10个重点工程之一。

但即便条件成熟了,也找来了麦肯锡和各类CBD专家出谋划策,开发武汉历史上第一个CBD的头筹,依旧无人认领。

最后,直到有魔法的卢老板出现,这事才算尘埃落定。

2005年,中国泛海、光彩实业投资、四通巨光等五家企业联合组成了武汉CBD公司。众所周知,泛海、光彩皆属卢老板旗下,加之光彩又持有四通巨光,意味着武汉首个CBD项目,由卢老板拔得。

在交完给军方的18亿拆迁费后,此地就变成了这座城市里最大工地。

那一年,有武汉媒体称:

“这是武汉历史上最大的一笔投资项目。”

之所以说卢老板有魔法,那些年里,他建成过北京售价最高的姚家园项目,同央企一起拿下过当年与陆家嘴齐名的董家渡项目,是中国第一家民营银行民生银行的第二大股东,是“泰山会”的核心发起成员,亦有一家与中国光彩事业促进会说不清有没有关系的同名公司。

所以曾有知情人士说过:

“优游于金融、保险、证券大海之中的卢志强,从来不为他的地产项目缺钱而发愁。”

由此江湖上称:泛海系。

只是后来,泛舟渡海的卢老板,成了扁舟渡海,魔法渐渐消失了。

先是把上海董家渡项目和北京泛海国际一号地卖给了狂人孙宏斌,半个月前,又将武汉这块颇具历史意义土地的8%,30亿卖给了绿城。

1983年,有位国家领导人在中南海会见来自全国各地的先进青年,作了一篇题为《怎样划分光彩和不光彩》的著名讲话。其中说道:

“个体劳动,自力更生,诚信经营,是光彩的;全民所有制劳动,出工不出力,出力不出活,是不光彩的。”

十多年后,同名、以非公有经济人士扶贫为目的的中国光彩事业促进会成立。

最近加入光彩事业的,是近来频繁登录央视的湖北首富。而卢老板,已经很久没有公开现身过了。

谁是大哥?

与卢老板一同消失的,还有老张的工程款。

疫情来之前一个月,一份“华中第一高楼”施工方的《工程联系函》在网上疯传。函件里通知,因业主绿地拖欠工程款,项目从10月30日起停工。

此前,中建三局一直在帮绿地垫付工程款。直到那年10月,中建三局再也没法垫了,才有了网曝一事。

能让一家央企承受不了账期压力,绿地不愧是一家“一视同仁”的公司。

2010年,刚给儿子两次创业机会的老王,把目光放在了武昌江边。随着万达中心的破土,一江之隔的武昌,成了那年武汉最大的工地。

但要说这块名为武昌滨江CBD的扛鼎之作,还得算几个月后破土的“606”。

“606”的由来,是个迷。

动工之初是606米,后来改为636米。当时有网友分析,大概是酷爱摩天高楼的老张,看了一眼“上海第一高楼”——上海中心:632米。

有这样的高度,来年武汉绿地中心就以“中国第一高楼”开始高调宣传。

2017年,时任市委书记在接受凤凰卫视专访时,还专门提到了它。2018年,中印两国领导人在东湖会晤,新华社制作的武汉宣传视频中,亦介绍到它。

足见,老张的爱好,真是个好东西。

只是让老张没想到的是,2015年,民航中南局出了一份《民航中南地区民用机场净空航行评估管理办法》,将武汉全域都纳入到限高范围。也因这个规定,武汉绿地中心变成了475米。

“中华第一高楼”,也变成了“华中第一高楼”。

翻阅履历,老张真是个高楼痴迷爱好者。从2005年建成首座摩天高楼南京绿地中心以来,这些年里,他在郑州、西安、广州、济南、合肥、南昌、北京等城市都一一复制了这些大制作。

但即便武汉摩天高楼没有如愿,也还是比江对岸王家墩CBD的“武汉中心”高出了几十米——438米。

那一年有媒体说:

“两家CBD暗战,第一个动作就是竞相建设高楼,欲与天公试比高的豪情在长江两岸来回激荡。”

为什么有两家CBD?不少学者也提出了质疑。笔者清楚的记得,当时武汉大学有位老师说:

“一个城市在发展建设的初期,最忌讳的就是‘分散用力’,这背离了城市建设CBD的初衷。”

那年,有家地产媒体抓住这个心态,推出“谁是武汉真正的中央商务区”的投票。结果显示:55.42%的网友支持王家墩商务区,26.51%的网友看好武昌的滨江商务区,钟意于汉口沿江商务区的只有18.07%。

但与此同时,还有一个有意思的现象,让发起投票的媒体都没能预料到:

“在众多的回帖中,支持武昌滨江商务区的声音却占了绝大部分。”

一方面,舆论意见的相悖,折射出的是武汉商务中心的多面性。另一方面,当时给武昌CBD的定调是:

“比肩陆家嘴”。

志向高并不是坏事。只是,十多年过去,当陆家嘴的灯光照亮整个外滩时,“华中第一高楼”还没完工。

近来的老张,又在武汉开启了新征程。只是熟稔其“一视同仁”的广告公司们都已然长大了,总结出一句经验之谈:

“他们有完整的反要债体系。”

2014年,老张头一次与王石比肩,成为国内首批两家“两千亿”地产企业之一。“一哥”的名头,自此坐实。

6年过去,脚踩“三道红线”的老张被不乏幽默感的作者写到:

“不做大哥好多年”。

武汉市中心在哪?

这些年来,武汉坊间一直有句玩笑:

“武汉是座‘不三不四’的城市。”

之所以“不三不四”,既是说长江、汉水两江将武汉划分成了中国城市里少见的三个区域——武昌、汉口、汉阳三镇,也是因为常年以来,武汉人对市中心的不一争论。

汉口人认为,江汉路及市委市政府一片是市中心。武昌人认为,中南及省委省政府一带是市中心。后来光谷崛起,人们认为光谷才是市中心。

但不论哪里是中心,这与北京、上海、广州等地以CBD来等同市中心的共识,还是有很大不同。这也是一个耐人寻味的问题。

事实上,CBD这种叫法,源自美国。但它并不代表今天人们所共识的核心商务活动区——中央商务区,而更是一个社会学概念。大概源自美国芝加哥学派的代表人物伯吉斯所构建的一个社会学模型,用来描述不同的社会经济阶层。

即,中心城市或中心区域,作为区域范围内交通可达性最高的“点”,往往具有最高的土地价值。而根据“竞租”经济理论,在可达性最高的地区,高级别的活动会取代低级别的活动,从而迫使低级别的活动转移至可达性更低的区域。

这个社会学模型表明,“现实中存在着某种用途取代其他用途的趋势”,最终导致更富裕的阶层迁入高级别活动的区域,更贫穷的阶层迁入低级别活动的区域。

所谓的高级别活动区域,或者说是中央商务区,将只会容纳办公和商业活动,而包括居住在内的其他使用功能,都将无法与之抗衡。

换句话说,所谓的中央商务区,在定义的本质上,是经济层面上的考虑。它基于人们认同的普遍假设,即办公和商业建筑可以获得更高的租金。

但事实上,今天的很多现实情况,却经常与这个假设不符。武汉就是一个典型例子。只不过由于,CBD这个名字,已然植入人心。似乎在发达的城市里,都需要在市中心有一个专门的办公核心区。

而市中心与CBD,也自然不自主的在区域上画上了等号。

此外,在我国除却有这样的社会学定义和共识外,这里还有更明显的意图。

即,将办公活动吸引到一个辨识度高的地方,通过像老张那样“华中第一高楼”的标志性建筑和其他奇思妙想的建筑形式,能使这个地方连同所在的城市,具有一定的识别度。

换句话来说,这是一种城市竞争的宣传意图。

而更重要的是,放在整个中国经济的发展历史中,CBD这个词的使用,也表达出中国的城市正在由第二产业向第三产业转型的意图。就像著名城市规划学者扎卡莱亚斯说的:

“它或许是当前表达这种意图最贴切的一个词。”

所以在全球看来,欧美等地的CBD,起源于那些很早就实现了工业化的城市(有意思的是,作为全国四大工业重镇的武汉,也很早就实现了工业化)。而其建设CBD的推力,就是来自于企业高管对于相互交流和获取投资的需求。

而在CBD历史的早期,除却交流需求,高管们的主要工作,还有监管货物的装运和处理海关等相关事情。所以早期的CBD,都出现在临近港口的位置。如英国的曼彻斯特、利物浦和伦敦,中国的香港和上海。

这些历史名城有很高的声望,其根本原因,就是企业高管的会晤需求。

只是到了今天,海上贸易并不是“老大哥”的存在了,所以对今天的企业高管们来说,这些港口也已不再像过去那样重要。

2013年,中国的第三产业占比首次超过第二产业。这既是一个标志性的信号,同时也意味着,我国在完成第二产业转型后,便迅速发起向第三产业,即信息经济的转型。

虽然早在80年代,北上广深四座GDP增长最快的城市,率先提出了建设CBD的计划,这比中国经济发生实质性转变的时间节点还要提前好几年。但今天来看,各类数据都在表明,这些城市快速建成的CBD办公空间,已远远超出了实际需求。

如此规模密集的建设,在中国历史上都是史无前例的,大量的区域及政府资源都集中到了这些项目上。

而放在武汉,则是上述老卢老张,以及前些年某位领导主政时被人们称为所谓“满城挖”时期。

2018年,物理学家韦斯特写了一本名为《规模》的畅销书。其中的核心观点,即城市的人口总数与其他变量,如生产总值、市民收入、专利数量、研发投入、加油站数量等之间存在着1.15次幂的关系。

也就是说,比如一个城市GDP原来是1个亿,它的人口增加一倍后,GDP将变为1亿的1.15次方,即近16亿。

有意思的是,反观各个城市建设CBD的热潮,却早已知晓了规模法则中的秘密。

如CBD中摩天高楼的最大贡献,不仅表象在城市宣传意图上,更是在有限的土地上,不断增加空间,为城市人口大规模、高速聚集,提供了最集约的方案。

所以无论是王家墩商务区还是滨江商务区,无论是汉阳的国博新城还是汉口建设中的汉正街中央服务区,它们虽都不一定得承载“市中心”的皇冠,但它们确实都已或将为武汉经济的发展带来所谓的“规模”变化。

只是还有一个议题是,2017年,潘石屹来武汉推广“共享办公”,溢美武汉之下不忘提了一句:

“武汉的办公空置率,近50%。”

所以你问当地人市中心在哪儿?北京人说国贸,上海人说外滩-陆家嘴,广州人说珠江新城,武汉人说:

“你懂啥叫大武汉吗?”

部分资料来源:

  • 《规模》,杰弗里·韦斯特
  • 《中国CBD 全球化竞争背景下的挑战与发展》,约翰·扎卡莱亚斯
  • 武汉多中心发展之困:两大CBD隔江暗战,聂春林 唐韶葵
  • 泛海系重金入武汉 卢志强玩转“九省通衢”, 袁一泓
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