中粮集团董事长宁高宁津津乐道着这样一个故事：山里有一只恶狼遇到26只猫，面对众多的猫，狼不免心存畏惧，但迫于饥饿，狼还是壮着胆子向一只猫下了手，猫虽多，但无法合力相救，终难逃厄运，结果猫全部被狼吃掉。尝到甜头的狼每日食猫一只，颇感满足。又一日，狼偶遇一虎，误认为猫，欲食之，终被虎食。

据此，宁高宁得出的结论是，“大猫非猫，猫大成虎”。

这个看起来有些晦涩的故事，其实是宁高宁用来表示中粮成为“虎”、吃掉“狼”的决心。而这个决心似乎就是针对商业地产领域而发的。

中粮旗下的大悦城项目不仅仅成功而且其数量还在急速增加——11月5日，中粮集团在上海宣布其全国“造城”计划，中粮将在国内大中城市布局20多个“大悦城”。而在不久前，“大悦城家族”的数量还是6～8个。这就意味着，中粮集团未来以“大悦城”为核心的大型商业地产项目投资总规模将超过700亿元，总面积约800万平方米。

实际上，中粮的国家队身份，让很多人忽视了大悦城在商业地产界带来的一系列创新和颠覆。这些创新与中粮集团的资本一样，都是中粮在商业地产领域的“爪子”。而其对商业地产领域带来的改变，将不仅仅是多了个有钱拿地的大佬那么简单。

大悦城的思想突破

自进军商业地产始，中粮便将自己的产品定位于现代时尚高档商城，满足升级的消费者购物体验。宁高宁对中粮商业地产群体定下的学习目标是凯德置地、西蒙这样的国际地产商，而他们都是以持有性的商业物业为主要业务，再到资本市场运作的。

2006年春天，北京西单一物业转让的消息传出，这成了中粮集团出手的机会，虽然当时很多业内人士对中粮集团在西单这个商业地产红海发力表示悲观。

西单大悦城总投资高达37亿元人民币，总营业面积达20多万平方米，差不多占到西单商圈总营业面积的40%，含地下2层、地上10层，一共有12层的营业面积，几乎达到了商业项目占地的极限。

通常在商业项目中，营业楼层超过6层，客流量就会大大减少。而中粮置业（中粮置业于2007年1月26日注册成立，专攻商业地产）没有按照常理出牌，采用了一个创新做法：建造一个亚洲跨度最高的室内通天扶梯──这样消费者不用中间换乘，就可以直达第6层，这样6层给消费者的感觉就像普通的2层一样，对于其他楼层也就不会嫌高了。实际上，这个是全世界跨度最长的由钢架支撑、总长度达50多米的扶梯，不仅解决了客流随层数衰减的问题，还成了一个景观。

有了多层带来的大面积，大悦城的进一步创新就成为了可能。实际上，由于西单商圈长期面临传统商场的租售面积和人流不成比例的问题，消费者总是要忍受人流的簇拥和狭仄的购物环境，他们的消费乐趣也被“便利”、“实惠”所限制。为此，在建造、装修时，大悦城将制造情趣放在了中心地位。喷泉、大型养鱼池，都是为了营造舒适、惬意的购物环境，同时，大悦城在设计时将可出租面积控制在40%。预留了55%左右的公共空间。因为这一理念，大悦城建起了国内迄今为止最宽阔的室内十字购物连廊（平均宽30米），在多个楼层建立独立的中央大厅，放置众多坐椅，供消费者购物累了的时候休息。

这一点曾经得到同行的质疑，开业第一天就有同行参观之后评价了一句“浪费面积”，不过其后的人气则证明了公共空间的重要性，与西单商圈其他购物场所人挤人的喧嚣比起来，大悦城明显吸引了更多年轻人。2007年12月28日，西单大悦城开业时，“老房东”——中冶集团老总也被作为重要邀请嘉宾。开业前三天，这位老总自己先去现场转了一圈，随后开玩笑地对中粮置业董事长史焯炜说：“老史，我后悔了！”

如果说西单大悦城是在产品设计创新方面让人印象深刻，那么选址在北京东部的非商业密集区——朝青板块的朝阳大悦城则是彻底把思想突破从设计层面延伸到了模式层面。

在建筑设计上，朝阳大悦城引入了“双首层”的立体消费聚焦概念，通过1～5层、5～8层两部飞天梯，将5层打造成为第2首层，实现高楼层商业价值的最大化；在3万平方米的大型园林广场上，设置了全国第一套室内外连接的700米四环双站台大型过山车，游客搭乘过山车可攀升至六层8000平方米室内嘉年华游乐园，畅享大悦城倾力打造的立体化、全业态、复合式娱乐空间。

而由于选址区域与其他商业密集区域的差别性，朝阳大悦城推出了“家庭”购物的理念以适应区域居民的消费特点，并尝试打造一个真正意义上的“一站式体验商业模式”。据设计和开发朝阳大悦城的负责人透露，该项目将彻底转变传统的商业业态，除了有餐饮、购物外，还会包含有电影院、KTV、溜冰场、酒吧街等多种方案。在运营模式上，朝阳大悦城与国内的一般商业地产也有所不同：它将由中粮团体投资开发并长期持有、独立运营，其赢利模式为收取商业物业租金的形式，在购物中心经营上也不会采用向外销售铺面的方法。

国家队另类冲击

2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略。第一条链是粮油食品链，打造从农产品原料到终端消费者的产业链，为消费者奉献安全、放心、营养、健康的食品。第二条就是地产链，是整合地产业务的主要模式，是以购物中心为核心，将购物、餐饮、娱乐、办公、旅游、居住等多项城市功能在空间上进行科学的整合，形成针对目标客户的全服务链，创建出多功能、高效率、复杂而统一的城市综合地标性建筑。

中粮集团旗下有两家地产公司,在A股上市的中粮地产以及专攻商业地产的中粮置业投资有限公司。中粮置业是在集团原物业投资部的基础上发展起来的。而物业投资部的设立初衷,便是“成为商业地产运作平台”。

此前,按照宁高宁的布局,未来中粮地产主攻住宅和工业地产,中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产,中粮置业则主攻商业地产。但是因为两者没有形成良好的互补，有传言中粮地产和中粮置业将进行重组。但是如今看来,宁高宁有意把商业地产独立做大。

作为国企正规军，中粮打造“虎”是具备实力的。这家被万达集团董事长王健林称为“要提防的两个国内对手之一”的企业实力雄厚。“天津大悦城，光建筑设计和商业设计就出了1亿元，这在国内商业地产策划领域是绝无仅有的。因为在中粮置业看来，只有世界顶级的公司才能具有更专业的水平，也才有更准确的判断能力。”北京春天商业发展有限责任公司品牌机构运营总监孙秋岺称。

同时，记者发现，大悦城的合作者们无一不是业界数一数二的公司和前沿品牌。“招商就是要找领头羊。” 史焯炜对中粮商业地产的吸引力充满信心。

一直以来，人们都在热议地产业国家队携大量资金进入，将会对地产业带来的巨大改变。人们一开始看到往往仅仅是土地价格的变化，因为国有地产商的许多资金都用来囤积土地了，比如自5月以来，保利地产在全国斥资近340亿元拿地，截至11月12日，中海今年已为抢地砸下250亿元。

但是雄厚的资金实力，在中粮这样的集团身上似乎也体现了另一个层面的冲击力：当中粮可以花1亿元的策划费用聘请最好的策划团队来完善产品的时候，这个市场的竞争的确已经不在一个层面展开了。这是比用大量资金优势收购土地更有行业冲击力的做法。

对民营商业地产商来说，国企单纯高价拿地并不是最可怕的，因为后面他们可以凭借市场化的操作经验和优势寻求合作的机会，而他们最担心的是，国企开始以己资金雄厚之长补专业能力不足之短。这才是最致命的冲击波。