继近日《海南自由贸易港建设总体方案》（简称《方案》）正式公布后，6月8日，在国新办发布会上，六部委有关负责人和海南省有关领导集体介绍了《方案》有关情况。在谈到海南岛如何强化监管、以确保房地产平稳有序发展时，省委书记刘赐贵给出了如下答复。

“海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂。我们土地是有限的，经历过阵痛，所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的，经过几起大起大落的风险，可以说，（这些风险）在自贸港政策发布后不会再出现。”

定位为我国内地最高开放水平的自贸港，海南省政府的这一表态，显示出对建设自贸港过程中避免“重蹈覆辙”的决心与自信。而其提到的“大起大落”，也将世人的思绪，再度拉回到海南岛曾经那段令人唏嘘的魔幻岁月。

1、首场狂欢

海南是中国最年轻的省份。1988年，海南岛脱离广东，海南省和海南经济特区同时成立。彼时，全岛处于待开发的农村状，基础薄弱，经济落后，为实现海南经济快速持续增长，发挥全国改革开放试验田和排头兵的作用，围绕产业发展方向的争论与摸索，地方历经了连续的起伏。

这其中，资本潮起潮落带来引发房地产泡沫破裂，让海南第一次体会到痛苦与迷茫。

作为全国最大的经济特区，难得的发展机遇短时间为海南带来资金、物流、人才的大量流入；1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐，以房地产为标志，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。

客观而言，对于“一片白纸”且政策红利加持的海南岛，房地产繁荣本应是经济发展的自然结果，但由于地方规划调控能力薄弱，市场管理措施不力，炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥，诸如“在1楼签房产买卖合同，到6楼加价就卖了“、“很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，设计图几经转手，价格就翻了几倍”.....整个生态变得越来越畸形。

根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南省商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。而在房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。

与房价、地价同时飞涨的，还有海南房地产开发公司的数量。资料显示，彼时前来登记注册的公司络绎不绝，高峰时期时每天可达300家。具体到房地产，“当时海南省有18000家房地产公司，可海口当时本土人口不到30万”。

“感觉像天天过年，夜夜结婚”——以万通六君子潘石屹、冯仑等为代表，在众多耳熟能详的传奇故事中，海南岛的首波房地产盛宴，让野心勃勃的冒险家们挣到了第一桶金，但由于地方缺乏产业支撑和现实需求，在“造富神话”驱动的狂潮中，一场影响深远的行业震荡，最终在海南岛拉开大幕。

意识到系统性风险可能引发的严重后果，1993年6月，时任国务院副总理朱镕基宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金等16条整顿措施，海南房地产投资急剧滑落，引发全岛经济“一地鸡毛”。

资料显示，在《意见》发布的当年，海口、三亚出现600多幢烂尾楼，仅700万人的海南省，积压房地产项目占到了全国的十分之一，455万平方米的空置商品房长期无人问津。1992年，海口市经济增长率达到惊人的83％，三亚也达到了73.6％，全省财政收入的40％来源于房地产业；而到1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。

金融风险方面，1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行占压在海南空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（加上社会资金，积压总量达800多亿元），房地产信贷不良率高达80%以上并居高不下，全省房地产信贷陷入困境。

由于银行周转资金被压死，民间资金被套牢，大量房地产企业撤离海南。有的企业为逃债人去楼空，有的处于关闭、停产状态。到1998年，全岛曾经云集的上万家房地产企业，90%以上已经找不到人。

另据1998年底普查，全海南岛闲置用地猛增到2.38万公顷，大量建设用地被圈占闲置荒芜，计划上马的新项目却找不到土地开发，形成尖锐矛盾。由于面临资金、债务、土地资源三大桎梏，全岛社会生产力的发展受到严重约束，海南经济陷入了长达数年的“停滞期”。

2、释压重振

客观而言，此轮楼市泡沫的破灭，确实给海南的经济特区建设带来了沉重打击，但痛定思痛，这也推动地方决策层对房地产无序化发展的进一步反思，即海南的发展须结合自身资源优势，找准差异化的定位，探索出真正的科学发展之路。

1996年初，海南省提出“一省两地”发展战略，即努力把海南建设成为中国新兴工业省和热带高效农业基地、海岛休闲度假旅游胜地。这一设想被列入了海南省“九五”计划和2010年远景目标纲要。至此，海南经济开始进入恢复性增长阶段。

与此同时，国家层面的政策纾困也在随之跟进，1998年12月，时任国务院总理朱镕基到海南视察，提议在海南开展处置积压房地产试点工作，解脱社会生产力发展的桎梏，为全国提供经验。

如上所言，由于彼时海南，积压房地产不仅数量较大，而且很多“烂尾楼”是“击鼓传花”式的多次炒作，重复抵押，产权、权属、资金等关系复杂，续建成本过高，系列烂尾项目的流转受阻对城市经济重启造成了巨大障碍。

以三亚为例，截止1998年底，其闲置超过两年以上的土地15345亩。这些土地主要分布在城市主要干道两旁、城市中心、重要景观地带和旅游度假区，严重制约了三亚的经济发展和社会进步。

为此，1999年7月，国务院批准了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行制定的《处置海南省积压房地产试点方案》，通过组建海南省处置积压房地产工作小组办公室，利用经济特区优势进行系列法律政策、操作上的创新，推动“烂尾楼”复工。

依据《方案》，海南省分三个步骤：追索债务，明确产权；集中处置金融资产，同时出台并坚持实施包括追债、税费优惠、返还土地出让金等6项特殊政策，分类处置积压房地产；2002年底，国务院批复了《处置海南省积压房地产补充方案》，要求海南集中精力做好处置积压房地产工作，争取在司法查封和处置停缓建工程立法方面取得突破。

海南省有关部门多次召开博鳌房地产论坛等在内的研讨会，邀请行业专家、学者共同诊断房地产市场形势；司法部门加快积压房地产案件的审理结案、评估拍卖和处置进度；大举开拓省内外销路，就积压房地产流通制定了相关优惠政策，各市县加快城市环境整治，提升城市品位，吸引外地居民购房置业、休闲度假。

从1999年～2007年的8年时间，海南基本完成了全省“烂尾楼”复工建设销售、闲置建设用地盘活或回收和银行房地产信贷风险解脱；2007年6月，海南省处置积压房地产工作小组办公室悄然解散。

2008年1月，海口天邑大厦主体结构封顶，昔日“烂尾楼”以198米的建筑高度成为当时的城市地标，这也标志着，海南房地产泡沫遗留的“烂尾楼”基本消失。

3、泡沫再起

在系列问题得以妥善解决后，海南经济重振大幅提速，而在新一轮规划利好的刺激下，地方房地产进入全面复苏通道。

2010年1月，海南宣布建设国际旅游岛，房价再现新一轮大涨。仅5天时间，全岛商品房交易171亿元左右，为2008年全年总和，房价涨幅达全国5倍。而部分开发商再度“铤而走险”，以文旅、康养项目之名行房地产建设之实，各类违建项目泛滥，行业泡沫再度膨胀。

为打击违建，2010年7月，三亚市出台“铁锤行动”，着重打击在规划项目用地内抢建的违法建筑、非法买卖土地建设的小产权房、占用农业用地、填埋河道及挖山毁林违法建设的楼房别墅。2015年，铁锤行动达到高潮，三亚市共拆违7269栋/处，388.6万平方米。

尽管地方一直在传递强化监管、良性发展的信号，但事实上，地方对房地产始终存在惯性依赖，数据显示，2013年，房地产开发投资占海南全部投资的比重为49.8%，同比提高2.2%，对投资增长的贡献率为58%，同比提高6.7%。所以出于维系地方经济数据增长的目的，海南很难对其进行实质性打压。

以填海造陆为例，2008年以前，由于施工工艺及对填海造地管理不够严格，海南省填海主要以顺岸推填为主。2008年以后，海南岛坚持“保护自然岸线，延长人工岸线，提升景观效果”，严格控制填海造地项目占用海岸线资源，鼓励人工岛填海方式。但很显然，这一政策无益于地方生态的保护。

2015年，中央深改领导小组会议确定海南为省域“多规合一”的改革试点，要求其从规划源头上抓起。

2016年，海南实行“两个暂停”政策，地方着手对各类地产开发乱象展开自查自纠。

以恒大海花岛为例，2016年，儋州市海洋主管部门对这一巨无霸项目涉嫌违法用海行为立案查处，罚款7344.6480万元。但受制于房地产强大的裹挟势能，地方“刮骨疗伤”的决心与力度始终欠缺。

2017年8月，中央环保督察组对海南开展为期1个月的环保督察后指出，一些沿海县市向海要地、向岸要房情况严重，被房地产“绑架”，一批楼盘违规填海破坏海洋生态环境，造成了“难以抚平的伤痕”。至此，针对海南房地产开发乱象，国家层面展开了全面而彻底的整顿。

2018年1月，国家海洋局出台号称“史上最严”的“十个一律”政策，对众多填海项目规划进行纠偏。遵循政策要求，同年8月，海南省海洋与渔业厅公布《海南省贯彻落实国家海洋督查反馈意见整改方案》，研究出台《海南省围填海管控实施办法》，实施最严格的围填海管控政策，除国家重大战略项目外，全面停止新增围填海审批。加快处理围填海历史遗留问题，妥善处置合法合规围填海项目，依法处置违法违规围填海项目。

至于需求端，2018年4月，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，要求全岛实施全域限购。并实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

持续的管控加码，让众多冠以“文旅”、“康养”之名的地产开发商陷入煎熬。由于拿地便是以销售为核心，无心亦无力投入长期运营，另外，由于项目本身存在多处违规，难以熬过严苛的整改审批，众多超体量项目相继“折戟沉沙”

以海口的如意岛为例，该项目填海总面积716.34公顷。2014年，中弘股份实控人王永红成功募资30亿元，全部投向如意岛。彼时，中弘高层无一不对该项目抱有重望。但此轮填海整改风暴导致资金链断裂，项目全部股权遭冻结。2018年末，中弘股份因股价连续20个交易日低于面值黯然退市。

至于对标迪拜的三亚凤凰岛，从2002年开始填海到2010年1月开盘，这座占地1200亩的人工岛经历了16万每平的巅峰时刻。但因借国际客运港和邮轮港之名行房地产和酒店开发之实，导致三亚湾西部岸线遭侵蚀，项目受到中央环保督察组点名。尽管支出超过3700万元的生态补偿资金，但最终项目实控人意兴阑珊。2019年9月，三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权；

除上述明星项目外，包括融创万宁日月岛、鲁能山海天以及海航投资的三亚新机场填海项目等，也都因多项违规问题，遭遇了整改、罚款乃至关停等程度不一的处罚；而受此风暴影响，2019年1～8月份，海南房地产销售面积降低52%，房地产销售额降低50%。

4、新征程

时至今日，严控房地产的海南，仍处在产业结构调整的阵痛期，而自由贸易港的全新定位，则是海南岛实现自我蜕变的绝佳契机。

根据《海南自由贸易港建设总体方案》，“6+1+4”为主要内容。其中“6”是贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利、数据安全有序流动；“1”是构建现代产业体系，特别强调要突出海南的优势和特色，大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业；“4”是要加强税收、社会治理、法治、风险防控等四方面制度建设。

按计划，总体方案的推进实施，将分为打基础和全面推进两个阶段。从现在起到2025年以前主要是打基础、做准备。突出贸易投资自由化便利化，推动各类要素便捷高效流动，形成早期收获，适时启动全岛封关运作。到2035年以前，全面推进自由贸易港政策落地见效，进一步优化完善开放政策和相关制度安排，打造我国开放型经济新高地。

据了解，自“4·13”重要讲话以来大概两年时间，海南省高标准高质量建设自贸试验区，为建设自由贸易港奠定良好基础。相关数据显示，期间海南省的市场主体增加了44.4万，增长了66%。其中企业14.4万户，增长了68%，岗位数增加了40万，新开工的1亿元以上的项目有572个，总投资5828亿元。

历经数轮的房地产大起大落，海南岛已然正式回归。作为百年未有之大变局的产物，值此形势非常时期，海南自贸港肩负的时代使命非同一般，但其面临的风险与挑战也不言自明。

海南自贸港建设能否理清“管得住”与“放得开”的界限，在借鉴对标和引进的基础上，推进各类要素跨境自由有序安全便捷流动，最终形成具有海南特色的现代产业体系，为全国经济高质量可持续发展提供典型示范？

时间会检验一切。