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伴随3月的结束，上市房企年度业绩发布也暂告段落，从发布的结果看，寒意仍未消退，净利亏损仍是普遍趋势，房企手持现金流越来越少，短债压力持续上升，土地投资也愈发谨慎。多家房企依旧陷入停牌，延发年报的房企也不在少数。在行业持续低位运行下，部分优质的头部房企也开始出现危机。

据乐居财经统计，截至3月31日，已有79家在港上市内资房企发布年报，净利润累计为-1103.9亿元，平均净亏损13.97亿元。

行业正在重构，以往房企业绩分化主要出现在头部房企和中小房企之间，如今头部房企之间的分化差距也愈发显著。例如：2023年，华润置地、中海地产营收和利润均双增，且增幅都在两位数，而万科、龙湖集团、金地集团均出现营收和利润双降。不仅如此，各大房企的土地投资、战略布局等都在发生变化。

8家房企营收破千亿，营收增速整体较上年加快

据乐居财经统计，2023年，已发布年报的79家内房股，总营收为29142.4亿元，平均营收为368.9亿元。营收超1000亿的内房股共有8家，万科、华润、中海、融创、绿城等纷纷在榜。与2022年相比，营收超2000亿元的内房股减少1家，营收超1000亿元的内房股增加1家。TOP3位次略有调整，万科以4657.4亿元的绝对优势蝉联榜首；华润置地以2511.4亿元居第二，与万科相差超2000亿元；中海以2025.2亿元位居第三，时隔一年重回TOP3。

 数据来源：乐居财经，钛媒体APP梳理并制图

从营收增速来看，较上年明显加快，共有6家房企2023年营收规模实现倍增，为汇景控股、粤海置地、新天地产集团、渝太地产、绿景中国地产和中国新城市，其中汇景控股增幅高达995.8%；共7家房企营收增幅在50%-100%之间，包括首创钜大、金地商置、融创中国、众安集团、旭辉控股集团等。

然而，有39家房企2023年营收呈现下滑趋势，占比近5成，与2022年共48家房企营收下滑相比，数量有所减少。其中，辰兴发展营收同比下滑74.9%，在79家内房股中垫底。此外，莱蒙国际、华侨城(亚洲)、恒盛地产、西王置业的营收跌幅超过50%。

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净利总亏1100亿，超6成房企净利亏损

据乐经财经统计，净利润方面，79家在港上市内资房企中，有50家净利润为负，占比达63%，总亏损达2476.6亿元；2022年同期披露数据的69家在港上市内资房企，有36家发生亏损，占比为52%。实现盈利的共计29家房企，占比37%，总净利为1372.7亿元；2022年同期披露数据的69家在港上市内资房企中，实现盈利的房企共计33家，占比为48%，总净利为1905亿元。

2023年，华润置地以净利润373.0亿元，从去年的第三位跃居榜首；中国海外发展以净利润270.5亿元，跻身第二位；万科企业实现204. 6亿元净利润，从去年榜首下滑至第三位。

从归母净利润来看，2023年，华润置地以313.7亿元蝉联榜首；中国海外发展以256.1亿元跃升至第二位；龙湖集团位居第三位，归母净利为128.5亿元。

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万科、龙湖、金地2023年的归母净利润均出现较大降幅，降幅分别为46%、47%、85%，但仍保持着百亿元规模。除此之外，远洋集团、世茂集团、富力地产、佳兆业集团、合景泰富集团、雅居乐集团、禹洲集团等房企2023年归母净利润亏损均超过百亿元。其中，远洋集团、世茂集团、富力地产的归母净利润亏损超过200亿元。且均是连续2个财报年度出现净亏损。

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23家房企现金实现增长，确保现金流安全成为房企C位

据乐居财经统计，截至2023年末，79家在港上市房企现金及现金等价物合计8944.1亿元，2022年同期公布该项数据的69家房企总额约为1.08万亿元。国央企或有国央企背景的房企表现相对稳健。

2023年，华润置地以1126.8亿元现金位居榜首；中国海外发展以1056.3亿元位列第二；万科企业以969.4亿元，位居现金榜第三位。TOP5房企现金及现金等价物总计4442.3亿元，约等于其余74家房企期末现金的总和。

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从增速来看，2023年，有23家房企现金实现增长。中国新城镇、SOHO中国位居现金增幅榜前两位，均实现现金翻番。万城控股、汇景控股、新天地产集团等紧随其后，增幅均超50%以上。而2022年披露数据的69家在港上市内资房企，仅有8家实现正增长。

2023年现金下跌的房企占比七成，而2022年同期，有近九成房企现金下跌，2023年整体表现略有好转。此外，跌幅不低于50%的房企数量缩小至16家，其中伟业控股、合景泰富集团、中国新城市跌幅超80%，众安集团、宝新置地跌幅超70%。

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36家房企短债占比超5成，短期偿债压力持续走高

2023年，虽有多家房企完成债务重组，但行业融资困局仍未解决，全年融资总量同比下降28%，融资成本结构性下降；民营房企发债规模下滑72%，行业分化持续加剧。据乐居财经统计，截止2023年末，79家港股房企股短债占比均值为49.6%，较2022年提升8.6个百分点，短期偿债压力正在走高。

据统计，79家在港上市房企中短债占比超50%的房企共36家。包括中国奥园、佳兆业、阳光100中国、宝新置地、花样年、世茂集团等，其中，恒盛地产、汇景控股短债占比均为100%。

值得注意的是，79家内房股中短债占比低于10%的优质房企，2023年仅剩下1家，为建发国际。而2022年内房股中短债占比低于10%的房企有8家。79家在港上市房企中，长债占比低于10%的共5家。包括金轮天地控股、辰兴发展、景业名邦集团、恒盛地产、汇景控股；其中，恒盛地产和汇景控股长债占比均为0。

据统计，79家房企长短债比均值为1.96倍。其中，建发国际集团以12.5倍领跑，且较2022年的14.17倍有所下滑。金地商置、渝太地产、中国新城镇、新天地产集团、龙湖集团、中国海外发展长短债比均超过5倍。榜单中，有36家房企长短债比不足1倍。

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平均融资成本5.5%，融资成本较低的以国央企为主

据乐居财经统计，2023年披露融资成本的37家内房股平均水平为5.51%。其中，中国海外发展融资成本最低，为3.55%，其次为华润置地3.56%，越秀地产和保利置业集团的融资成本也都低于4%。一家企业融资成本的高低，从某种程度上能反应出该企业基本面、负债水平、流动性的优劣问题。

能以低成本融资的，仍为多数国央企。融资成本最低的TOP10房企中，中国海外发展、华润置地、越秀地产等8家国央企，绿城中国为混和所有制，仅龙湖集团一家民营房企。榜单中融资成本不低于5%的房企有18家，其中，恒盛地产融资成本最高，在下降20个bp情况下仍为9.1%。此外，雅居乐集团、禹洲集团、等，融资成本均超过7%。与2022年相比，18家房企的融资成本有所上升，增幅最高的嘉华国际、中渝置地，达到了210个bp；粤港湾控股融资成本为4.9%，同比降低了400个bp，降幅最多。

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经营性业务被头部房企寄予厚望

受市场下行影响，多数上市房企的结算规模、毛利率均出现持续下滑，还有部分房企进行了计提存货跌价准备，这也是造成去年业绩下滑的主因。地产开发业务的缩量和利润收窄的趋势短期内难以逆转，而以万科、华润置地、龙湖集团为代表的头部房企，都将未来的增长重心押注在经营性业务上。

万科联席总裁、万物云董事长朱保全表示，不动产开发业务量的下降是整体趋势，但空间仍然有。从政策对经营贷的支持、对REITs的发行支持来看，接下来不动产运营会进入一个特别重要的阶段。万科总裁祝九胜在业绩会上表示，公司将努力提升经营业务的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）和NOI（净营业收入）。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。

2022年，万科泊寓在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

华润置地也宣布，消费基础设施公募REITs获得政策支持后，“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司重要的战略方向。华润置地首席财务官郭世清称，未来3-5年，华润置地每年计划REITs的发行规模是100亿元左右，5年内希望可以达到500亿元以上的规模。

龙湖集团陈序平也表示，2022年公司的经营性业务利润贡献占比超过60%，也期待在未来有一天经营性收入的贡献能够过半。如果到这一天，龙湖集团就真正完成了转型。

除了上述79家已发布年报的房企，也有部分房企由于债务重组、更换核数师、若干关键员工（尤其是财务部门）离职等因素“爽约”，缓发年报。例如碧桂园、融信中国、当代置业等等。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此类事件反映了房企的窘境，即由于债务问题的困扰，企业的债务梳理、处置和公布方面都增加了工作量。尤其是和投资者的重组方案迟迟未达成，一定程度上使得企业的基本经营和工作秩序受到了干扰。

据克而瑞发布的《2024年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，2024年一季度，中国房地产市场整体保持低位运行，百强房企门槛再次下探，房企销售依旧持续承压。业内人士认为，随着销售市场探底复苏，房企盈利水平将逐步进入利润修复进程。

要知道，房企“上岸”并不是一蹴而就的，往往需要企业付出长期的努力和坚持。同时，行业环境和市场变化也会对其进程产生影响。因此，对于房企来说，要保持敏锐的市场洞察力和灵活的经营能力，以应对不断变化的市场环境。但核心还是要做好营收及利润的平衡，降低负债水平，提高资金流动性，使得经营更加稳健。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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