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近日，多家上市物企披露2023年业绩公告/业绩预告。根据钛媒体APP不完全统计，截至2024年3月20日，共有14家物企发布了业绩公告/业绩预告：6家实现净利润增长，剩余8家利润均出现不同程度的下滑或亏损，其中，4家物企利润同比降幅高达70%-80%，3家物企净利润呈亏损状态。

数据来源：各企业公告，由钛媒体APP整理

1、受地产关联方影响，应收款计提、商誉减值仍继续，净利润下降或亏损成常态

受关联房地产开发商客户面临流动性困境影响，物企自2022年进入经营低谷，目前仍处于调整阶段，物管行业的盈利能力持续受到挑战：关联方应收款计提、商誉减值仍在继续，非周期性业务也在持续萎缩。

中指研究院指出，房企主要通过质押融资、现金借款、高额保证金、股权转让及出售物业等方式从关联物业企业获取流动性。上游出险房企数量多、违约金额大、债务重组周期长等因素，都导致物业企业风险加剧，未来发展不确定性增加，如坏账风险加大、利润“失血”、控制权转移等。

此外，物企在经营过程中，还面临着各种沉重的负担。比如，业主因为房价下降、工程质量等各种问题，对开发商不满，而不愿意交纳物业费；个别开发商在前期销售促销时优先打折减免的物业费无法按时收回；工程遗留问题，开发商不付款施工团队不会解决，只有物企投入保障来兜底等等。

在钛媒体APP统计的8家利润下滑或亏损的物企中，根据已公布的数据显示，3家（朗诗绿色生活、金科服务、珠江股份）出现不同程度的利润亏损，3家（中天服务、碧桂园服务、新大正）增收不增利。

（1）净利润最高亏损达8亿元至11亿元

在净利润亏损的3家物企中，朗诗绿色生活和珠江股份为2023年首次亏损。

2023年朗诗绿色生活除税后亏损净额介乎约1.15亿元至1.55亿元，而2022年则录得纯利约2900万元，主要是由于应收公司关联方账款减值亏损拨备增加所致。

珠江股份2023年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-1.25亿元至-0.90亿元，与上年同期相比，预计大幅减亏。业绩公告称，珠江城市服务2023年盈利，但受置于房地产公司2023年第一季度亏损以及母公司的费用支出的影响，导致公司2023年年度仍亏损。

金科服务公布业绩预告，尚未扭亏为盈，是目前已公布物企中，亏损最高的，但亏损较上年有所减少。业绩预告称，公司拥有人应占净亏损介乎约8亿元至11亿元，而截至2022年12月31日止年度公司拥有人应占净亏损约为18.185亿元；据悉，2022年，金科服务贸易应收款项减值损失为9.58亿元，其他应收款项减值损失（包括向关联方提供贷款）为11.78亿元。而2023年，其对金科地产集团所欠未偿还应收款项计提的减值拨备同比有所减少。

业内人士指出，在当前房地产市场形势严峻，关联房企风险尚未出清的背景下，物企的战略发展重心应是稳住当下经营现状，守住不被关联方“拖垮”的底线，继续通过法律诉讼等多途径来保障企业自身权益。

（2）“增收不增利”压力巨大

新大正、碧桂园服务、中天服务2023年整体表现为“增收不增利”。

具有代表性的碧桂园服务，预计2023年的综合营业收入约约424亿元至428.1亿元，仍可保持增长，增幅约2.5%至3.5%。收入增长主要由于物业管理服务收入及“三供一业”业务收入增长导致。但由于计提了18亿元至23亿元的关联方贸易应收款减值拨备，14亿元至18亿元的商誉及其他无形资产减值，该公司预期将录得约4.5亿元至5.8亿元的综合净利润，同比下降74.5%至80%，股东应占净利润约2.1亿元至3.4亿元，同比降幅为82.5%至89%。如果剔除减值拨备的因素，核心净利润预计将下降21%至23.5%，录得38.4亿元至39.7亿元。

业内人士指出，鉴于当前房地产市场仍未见快速复苏，物企的业绩或在相当长一段时间内仍承压，“增收不增利”的情况或将持续。

2、非住业务及增值服务带动物企走出独立行情

不过，在物企业绩预减潮中，国资属性的物企依旧走出了独立行情。如华发物业、招商积余、越秀服务等均实现营收利润双增长；建发物业净利润预计实现增长。

（1）非住业务增长有质，助力营收增长

3月16日，招商积余公布2023年业绩，2023年公司实现营业收入156.27亿元，同比增长20%；净利润7.36亿元，同比增长23.96%；基本每股收益0.69元，同比增长32.12%。公司拟每10股派发现金红利1.7元（含税）；经营活动产生的现金净流量为18.16亿元，同比增长82.54%。

其中，物业管理业务实现营业收入147.58亿元，同比增长18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加。

2023年招商积余在市场拓展方面加大发力，接连在多领域斩获重点项目，集中拓展非住项目，新签合同额占比超8成。据企业年度报告披露，2023年招商积余住宅物业管理面积1.31亿㎡，占比38.10%；非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.90%，其中2023非住业态新签年度合同额34.59亿元，占新签年度合同额的85.56%。

从业态来看，招商积余在金融业态、高校物业、城市服务等细分赛道，精准快速发力，实现非住项目细分领域的集中发展、进一步体系化。2023年，金融业态，企业新签年度合同额同比增长67%；高校赛道，企业新签年度合同额同比增长31%；城市服务，企业拓展了深圳招商街道城市管家、三亚崖州湾南繁片区、辽港城市服务等业务规模大、服务面广、影响力大的城市服务项目。

除招商积余外，康桥悦生活也实现了营收利润双增长，2023年实现收入约9.34亿元，同比增长17.8%；毛利约2.21亿元，同比增长15.5%。其中，物业管理服务作为康桥悦生活的发展支柱，其营业收入为594.1百万元，占总收入的63.6%，同比增长23.5%。主要得益于在管面积的不断扩张，康桥悦生活在商业、办公楼、产业园以及医院等非住领域不断拓展，非住宅物业在管建筑面积比2022年同期增长为59.8%。

传统的物业管理市场步入存量，物企无法再依赖原来的关联房地产开发公司，要发展，只能增强第三方市场化拓展能力，非住宅项目不仅成为企业规模增长的重要来源，更是物企尚未充分挖掘的潜在市场空间。根据中指数据显示，2023年已公布的物业管理行业相关招标信息已超过20万条，与2022年招标总量持平，其中非住宅领域招标占比达96%，物业服务企业应更加关注非住宅物业管理赛道，精耕优势领域，奠定未来业绩增长的稳固基础。

在非住宅领域中，办公物业及学校物业是当下可重点布局的业态。根据中指数据显示，2023年招标量位居前二的业态分别为办公物业、学校物业，在非住宅招标信息占比分别为61%、23%。通常情况下，非住业态物业管理费普遍高于住宅业态，可高效提升盈利空间，同时衍生出的会议服务、团餐等配套服务，打破服务边界，拓宽盈利渠道。

（2）增值服务是物企的第二增长曲线

3月18日，越秀服务公布业绩公告，2023年营业收入32.24亿元，同比增长29.7%；股东应占盈利4.87亿元，同比增长17.0%；毛利率为26.6%，与上年同期基本持平。

在房地产行业下行，并经历持续调整期的阶段，越秀服务净利润的稳步提升，得益于对第二增长曲线增值服务的高效挖掘。越秀服务社区增值服务是各个业务板块中增速最快的业务，该业务营业收入由上一年度的6.5亿元增加至本年度的9.32亿元，增长43.3%。越秀服务在年报中指出，主要是由于非商业物业在管面积扩张带来服务用户的增长，以及向客户提供的社区用户服务类型多样化所致。

越秀服务方面表示，目前越秀服务的社区增值服务搭建了经纪、新零售、美居、社区商业和智能化五大服务平台。2023年新零售业务户均销售额同比增长117%至246元/户，经纪业务门店覆盖率和社区渗透率进一步提升。此外，已经完成了和业主自建的APP建设，过去一年打造了两个500万级的产品和四个100万级的产品，未来越秀服务会进一步的加强社群的团购和直播带货，来拓宽渠道。

除越秀服务外，招商积余此前也开启了直播带货业务。招商积余最新年报显示，2023年“招小播”开播35场，报告期内销售额超5000万元。

此外，建发物业也发布业绩预告称，2023年预计权益持有人应占溢利较2022年度增长不低于约70%。主要是由于社区增值及协同服务中的房屋硬装业务收入增加。

业内人士指出，基础物业服务微利化趋势不可逆转，社区增值服务是突破盈利瓶颈、营收增长瓶颈的关键。物企应重点突破到家服务和养老服务，构建核心竞争力，同时兼顾空间运营、社区零售、资产服务等其他业务领域。此外，育幼、家政等增值服务的开展，既为人民生活提供便利，又有利于物业企业提升服务品质，增加收入来源。

（3）数字化赋能，精细化运营体系奠定发展基础

第一服务发布业绩预告，预计2023年度净利润较上年增长不低于30%。在公告中，第一服务指出，数字化赋能、全面精细化运营措施使成本管控得到加强，通过“运营管理全生命周期”、“绿仔管家”等各方面数字化运营，2023年半年度行政开支与收益比率较上年同期下降约2.2个百分点至14.2%。

前文提到招商积余2023年营收利润双增主要是由于市场拓展加大发力，集中拓展非住项目。除此之外，2023年在数字化建设方面发力，高效的运营体系奠定了发展基础。

2023年招商积余驱动业务提速增效，迭代市场发展管理系统，打造了“全商机端-全业务链-全工作流-全数据库”的数字化运营闭环，商机信息收集量提升幅度近200%。此外，加强后台管理监控，打造“数字化渗透式管理”项目，实现“报表线上化、任务工单化、决策数智化”，优化公司内部管理，推动降耗减碳、绿色可持续发展。

业内人士指出，物企通过硬件改造与软件升级，积极推动数字化转型，在多场景实现了数字化运营，例如停车场管理系统、收费管理系统、工单管理系统、品质管理系统、合同管理系统、采购管理系统等场景。未来，随着“数字人”等AI技术的不断发展，物企的内部管理和外部服务都有了更多可能性，服务与管理能力有望踏上新台阶。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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