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3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

图片来源@杭州市住房保障和房产管理局官网

全面取消二手房限购、杭州楼市“小阳春”可期

《通知》明确，在杭州全市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；优化增值税征免年限，杭州全市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。这意味着全国购房者都可以在杭州任何区域购买二手房，且不限套数。同时，增值税取消了“满二唯一”的限制，即出售已购买满两年以上的住房可免征5%增值税。

对于杭州为何放开二手房限购，杭州市住房保障和房产管理局相关负责人表示，“我们希望通过激活二手房市场，提升二手房市场的活跃度，来促进一二手房的联动，促进整个市场的平稳。如果随着市场的变化，有必要进一步优化政策，我们也会适时采取相关措施。”

作为强二线城市中的房地产热点城市，一直以来杭州的住房限购门槛仅次于四大一线城市。在长三角核心二线城市中，南京在2023年9月全面取消限购，苏州在2024年1月全面放开二手房限购，杭州属于大幅放松限购较晚的核心二线城市。

2023年10月16日，杭州楼市政策调整，放松了对单身人士的限购，法拍房也不再纳入限购范围，当时，限购区只保留了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。截至目前，除了新房继续保留上述四个区域限购外，杭州楼市几乎对全国购房者均不受限制。

2024年1-2月，杭州一二手房楼市热度进一步走低。

根据克而瑞数据统计，1月，杭州十区商品住宅供应35.4万㎡，环比下降65%，同比亦下跌4%；十区商品住宅成交面积45.3万㎡，同比缩减53%，成交均价29406元/㎡，同比下跌19%。2月，受春节假期影响，杭州新房供求保持低位运行。十区商品住宅合计供应14.8万㎡，环比下降58%；商品住宅成交面积20.6万㎡，环比缩减55%，成交均价28170元/㎡，环比下跌8%；供需规模进一步收缩，开发商推盘积极性低。

近年来，杭州土地供应规模较大，前期新房采取价格倒挂的销售模式，激发大量需求入市，目前，价格倒挂的形势趋缓，加上二手房挂牌量激增，二手房市场存在较大的库存压力。

根据杭州贝壳研究院数据统计，截至2月底，杭州二手房挂牌量达到14.99万套，环比1月新增3815套房源。根据杭州我爱我家市场研究院数据统计，2月，杭州全市（含十区）共成交二手房2549套，环比下降61.9%，同比下降65.7%。其中，杭八区二手房成交量为2190套，环比1月份下降63.2%，同比去年2月份的6547套下降66.5%。价格上，2月杭八区二手住宅价格再度下滑至31771元/㎡，环比1月的32034元/㎡下跌0.82%。

本次杭州楼市调控全面放开二手房限购、降低了税费成本，实现了对二手房市场的精准调控；有助于消化二手房库存，推动刚需和改善性需求的循环，促进供应和交易两旺。但是，在巨大的二手房库存压力下，“以价换量”仍将是二手房市场的主旋律。

截至目前，杭州四大中心城区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）新房仍然限购，主要是这几个区域新房价格依然存在倒挂现象，处于卖方市场。比如，上城区滨江越秀澜映悦城项目，2月推出92套住宅，均价34016元/㎡，登记客户达476组，综合中签率仅19.33%。项目主要卖点是主城区“3字头”及商业配套。

由于杭州四大中心城区红盘较为集中，价格倒挂较大的项目仍需要摇号，即使部分需求被二手房市场分流，但总体影响较小。此外，二手房市场被激活后，一部分完成出售二手房的业主又会成为新房市场的购买力，促使新房、二手房市场正常流转。

至于新房是否会全面取消限购，在3月14日下午杭州市住保房管局召开的记者会上指出，此次已经明确了思路，即观察市场的变化。易居研究院研究总监严跃进也指出，政策是否有进一步放松，是要遵循循序渐进的逻辑和过程的。

业内人士认为，从南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的强二线城市经验来看，接下来，杭州楼市“小阳春”可期，但很难出现大涨的行情。杭州上一轮在2014年8月取消限购之后，直到2015下半年才筑底回升。

二手房市场修复仍需政策助力，更多城市有望跟进

3月以来，个别城市二手房迎来修复，但未能改变整体成交仍在下降的势头。

根据克而瑞数据统计，2024年第10周（3月4日-3月10日），14个重点监测城市二手房成交面积为122万平方米，环比由升转降，同比降幅达到了42%，累计同比下降14%，跌幅进一步扩大。重点监测城市成交环比涨跌参半，北京、深圳、成都等均转入负增长区间，尤其是深圳，终结了“三连增”的修复势头，周成交环比降18%。另外，成交环比上涨的城市数量逐周下降，第8周时有14个城市全线上涨，至第9周环比上涨的城市数量为11个，第10周上涨的城市只有7个。

克而瑞数据显示，与去年同期的小阳春行情相比，今年“金三”成色明显不足，第10周14个城市二手房成交同比负增，跌幅大多在三成以上，北京、厦门等更是腰斩。二手房市场整体修复动能减弱，仍需政策助力。

3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住建部部长倪虹指出，“我们强调要因城施策、精准施策、一城一策。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。”杭州此次楼市新政也是落实住建部部长倪虹在两会上提到“赋予城市调控自主权”的具体体现。

截至目前，全国范围内仅北上广深四大一线城市以及天津、西安、珠海等不到10个城市尚未完全取消限购。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对钛媒体APP表示，结合今年两会新的定调，满足多元化改善性住房需求将成为各地政策新的突破点，对于一线及重点二线城市来说，激活二手房是激活所有市场的重要基础，二手房市场的购房政策可能会迎来更大力度松绑。

多位业内人士指出，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、优化税费等政策依然具备放松空间。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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