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文 | 睿思网

经过一年的努力，越秀房产基金有效修复了因美元加息导致盈利重挫的局面。

3月7日，越秀房产基金发布2023年度业绩报告，期内，越秀房产基金录得收入总额20.87亿元，同比增加11.4%；物业收入净额14.75亿元，同比增加8.8%；基金除税后亏损395.5万元，同比大幅收窄99.2%，每个基金单位的基本盈利0.001元，每个基金单位的分派额0.0924港元。

此外，报告年度可分派总额约为4.1亿元，报告年度的每个基金单位分派的收益率约为7.33%，较2022年的6.63%有所提升。

“该回报也不算差吧。”在当天的业绩发布会上，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良笑称。

诚然，在致融资成本上升的大环境之下，越秀房产基金仍能稳定回报率水平并略有上升，确实值得肯定。其亦再一次向市场证明，房托基金仍然是防御性较好的产品。

但无可否认，如何持续有效对抗加息周期，依旧是越秀房托基金2024年的重点课题之一。

多措并举控融资成本

越秀房产基金方面坦言，REIT受息率、融资成本等的影响很大。

在经营收入稳步增长的前提下，由于人民币兑港元和美元汇率下降，从而产生汇兑亏损和投资物业公平值亏损，导致越秀房产基金在2022年首次出现了盈转亏。这也是基金上市17年来首次出现除税后溢利亏损情况。

降低融资成本、减少对盈利的影响，成为越秀房产基金2023年的重心所在。

在境外市场利率升高，融资成本持续高位，而人民币进入降息通道的窗口期下，越秀房产基金积极调整融资结构，尤其借助人民币贷款置换存量港元融资，有效平抑利率市场对基金业绩的冲击。

其中，在2023年3月发行15亿人民币上海自贸区债券，票面利率4.15%；6月完成40亿人民币绿色贷款，固定利率3.2%；10月完成10亿人民币无抵押贷款，固定利率3.75%。

通过主动管理，截至2023年末，基金人民币融资占比由年初6%上升至39%，2023全年平均付息率为4.6%，较2022年同期仅上升155个基点，较HOBOR（1M）升幅下降了125个基点，有效收窄了利率风险敞口。

成效亦十分明显。期内尽管基金仍录得亏损，但已较2022年的净亏5亿元大幅收窄至395.5万元，此举亦算是有所“收复了失地”。

但当前，美元加息预期未降，基金经营环境依然复杂严峻，越秀房产基金仍需在控制融资成本上多加努力。

林德良在会上透露，今年仍会进行人民币贷款置换高息融资的工作，尤其是年内到期的约60亿美元债券，正考虑做人民币置换，而融资成本的下降亦有利于基金单位分派的提升。

与此同时，市场亦传来积极的信号：2月底，香港《2024至25财政年度政府财政预算案》公布，提出了若干项加强香港房地产投资信托市场竞争力的有力举措，包括免除所有房托基金单位交易印花税、将“开放式基金型公司及房地产投资信托基金资助计划”延长3年等。市场分析认为，此举将利好房托基金发展，有助于提升越秀房产基金的流动性和市场竞争力。

酒店公寓成最大亮色

除此以外，如何在充满不稳定性不确定性的市场中，创造持续稳定的商业运营效益和资产长期价值，同样需要越秀房产基金更多投入与关注。

得益于宏观经济缓慢复苏、整体运行向上向好的推动，2023年，越秀房产基金实现经营收入20.87亿元，同比增长了2.41亿元，增幅约11.4%。

其中，受惠疫情后商务出行及休闲旅游需求迅速释放，酒店成为复苏最强劲的赛道之一，越秀房产基金的酒店公寓业态经营收益得到大幅提升，成为本期业绩的最大亮点之一。

数据显示，期内酒店公寓整体收入5.36亿，同比增长达52.8%，更已超越疫情前水平。

以广州四季酒店为例，2023年该酒店平均房价2238元/间/晚，刷新开业以来最高值，同比增长32.6%，高于竞争群酒店14.1%；平均入住率为79.9%，同比增长23.5个百分点。

除了客房拓展外，四季酒店在餐饮及宴会业务上亦因应市场需求变化做出了对应的调整，其中宴会业务在去年实现收入5000万，已恢复至疫情前的87%。越秀房产基金方面表示，2024年仍将会大力拓展宴会业务，以进一步提升收入水平。

公寓方面，仅国金雅诗阁公寓2023年即录得收入1.19亿元，为开业以来新高；平均房价1,117元/间/晚，同样为开业以来新高，同比增长11.3%，高于竞争群公寓38.6%；平均入住率90.2%，同比增长3.1个百分点，高于竞争群公寓7.9个百分点。

据透露，公寓收入大幅增加主要得益于增加了短租业务，并在酒店公寓业态整体收入贡献了20%。因此，今年管理人亦考虑乘胜追击，相对扩大短租业务的比例。

“酒店公寓仍是实现现金流保值的最好的业态。”林德良强调。

此外，越秀房产基金在专业市场、零售商场业态上表现亦相当不俗。其中，专业市场业态出租率达95.8%，为近三年峰值；零售商场方面，广州国金天地、广州VT101、武汉星汇维港等出租率超90%，广州国金天地出租率更高达98.2%，租金单价方面亦同比有所上涨。

写字楼市场仍承压

相较于其它业态，作为压舱石的写字楼业态则相对显得逊色了些。始终承压的出租率，相信多少令越秀房产基金倍感经营压力。

公告披露，2023年，越秀房产基金写字楼业态整体经营收入为12.05亿元，较2022年同期的12.75亿元略有下降。平均出租率为82.5%，租金单价为185.3元/平方米/月，分别同比微跌2.2%及1.1%。

越秀房产基金副行政总裁及执行董事区海晶表示，写字楼的租赁情况与产业经济的发展相关，尽管2023年下半年经济修复明显加快，但整体仍处于弱修复过程。此外，由于去年项目周边亦有较大的新增市场供应，亦导致租金有所承压。

事实上，2023年为了应对市场变化，越秀房产基金亦积极做出相应调整，如对写字楼产品进行改造，将部分零碎的单元整合出租，从而提升出租率，带来稳定的收益。而经调整后的写字楼产品亦相当受市场青睐，最快30日便可完成租赁出租。

以广州IFC写字楼为例，全年新签约2.5万㎡，优质租户新签约共计1.3万㎡，占比达到50%，包括多家世界500强及行业龙头企业；续租率达77.7%。

越秀金融大厦年内则新签引入优质租户超9000㎡，包括整层承租的大型律所「北京瀛和」等；全年续租率达77.6%，平均续租有效租金保持增长，较上一手增幅3.2%。

武汉越秀财富中心成功引进「一汽红旗」、「东莞证券」等优质客户，全年实现新签面积约2.3万㎡。

区海晶预料，随着经济的逐步恢复，写字楼业务会稳步增长，租金亦在市场供应量放缓下保持持平。

世邦魏理仕日前亦发布报告指出，今年中国写字楼租赁需求预计触底回升，全年净吸纳量有望达到400万平方米，与2019年相当。这对越秀房产基金而言，无疑是一大利好。