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2024年开年以来，楼市在承压中寻求突破，特别是作为风向标的一线城市。就在1月底，广州、上海先后放松限购，而就在2月初，北京也虽迟但到，出现了放松限购的大动作。

2024年2月6日，北京市住建委和通州区政府发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》（京建发〔2024〕32号）。从全文来看，也就是要放松限购。即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。同时该《通知》强调，此次发文“为深入贯彻落实京津冀协同发展战略，有序有效有力推动中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好实现职住平衡，促进城市副中心高质量发展”。

 图片来源@北京市住建委官网

自2015年8月通州开始执行堪称最严格的“双限购”政策，即除了符合北京的限购政策外，有一套房的京籍家庭还需3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，才可在通州购房；非京籍家庭除满连续5年社保或纳税外，还需3年内在通州缴纳社保或纳税才可在通州购买一套住房。之前有过一次调整，台湖、马驹桥地区因为划归北京经济技术开发区管理而解除“双限”。

此次，执行了9年的通州住房限购政策再次迎来了优化调整，最大的变化就是在通州区落户或就业的家庭，只要是符合北京整体的限购政策即可购买通州区商品住房，取消了过去落户、社保或纳税需满3年的要求，不再受到“双限”的制约。

图表来源：钛媒体APP梳理并制图

具体来看这四类家庭有哪些变化，钛媒体APP梳理如下：

第一类，京籍无房家庭，相比之前没有变化，仍然可以在通州区购买1套商品住房。

第二类，已有1套住房、户籍在通州区的京籍家庭，此次调整后，不再受落户3年及以上的时间限制，只要符合本市限购政策，就可以在通州区再购买1套商品住房。

第三类，在北京市已有1套房、户口不在通州区但在通州区工作的京籍家庭，此次调整后，不再需要社保或纳税满3年，只要劳动关系在通州区，就可以再购买1套商品住房。

第四类，在北京市无房的非京籍家庭，此次调整后，也取消了近3年在通州区连续缴纳社保或个税的限制，只要是劳动关系在通州区，符合北京限购政策，就可以在通州区买1套商品住房。

那么，此次通州双限全域解除对通州楼市会有提振作用吗？

合硕机构首席分析师郭毅表示，新政仅放宽了针对符合资格家庭的取消3年通州社保纳税的要求，政策宽松未达预期。近两年，通州新房供应大幅增加，去年新增商品住宅6338套，是22年的2.6倍，新房商品住宅存量达 9295套，静态去化周期26个月，远超10-12个月的市场合理水平。二手房市场，通州挂牌房源在万套左右，房价处于低位，整体成交均价在 3.7-3.8 万元区间，连续多年每年超千亿的副中心建设投资，并未体现到楼市，通州二手房价远低于真实市场价值。综合新房和二手市场的量价及库存表现，就算通州放宽限购，拉动力度也会较为有限，虽有望对成交形成短期拉升，但难以形成持续效果。

中原地产首席分析师张大伟表示，按照当前通州一年4000-5000套的住宅成交量，取消“双限购”后，通州的市场成交量有望增加50%以上，占据北京市场大约10%以上的成交量，一年成交量有望达到8000套以上。

聚焦到北京、上海两个一线城市看，目前明确放松限购的主要还是市区外围的远郊区域，政策宽松尚未达预期，作为楼市风向标，后续有望视情况再放松更大范围及力度以提振市场。预期各地将抢抓“小阳春”，积极贯彻“因地制宜调整房地产政策“，持续加码楼市松绑力度，新一线及二线城市都有望跟进苏州的全面取消限购以达到稳楼市的成效。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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