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文 | 空间秘探，作者 | 郑佳铌

近期，悦榕控股公告称，将以4.8亿元人民币买下万科所持的三家子公司悦榕服务（中国）、悦榕酒店管理（中国）和悦榕酒店管理（天津）项目的股权。据了解，悦榕控股与万科已牵手走过6年，此次万科的“放手”，是在今年来房企纷纷剥离酒店大背景下的行业标志性事件，地产酒店下一步该怎么走，值得深究。

房企大亨纷纷剥离酒店资产

近日，悦榕控股公告称，将以4.8亿元收购万科所持有的悦榕服务(中国)、悦榕酒店管理 (中国)和悦酒店管理 (天津)项目的股权。交易的另一部分是，万科将买下悦榕控股所持悦榕资产（中国）即酒店资产持有公司的股权，以及悦榕服务（中国）手中Chengdu Laguna Property Services Co.的股权，代价约3000万元。据悉，万科和悦榕控股的合作，始于房地产行业多元化发展的“大飞跃”时期。截至“分家”，双方已联姻6年。如今，万科“放手”中国26家悦榕酒店的管理权，一方面厘清了两者的业主身份和管理身份，另一方面也说明大型房企之下，重资产酒店已成不少房企沉重包袱。

近年来，较为艰难的市场环境，不少酒店成为大型房企最先被摆上货架的资产。例如，今年10月，华侨城亚洲公告称，为盘活资产、加速资产周转，旗下间接非全资附属公司华侨城上海置地计划于北京产权交易所挂牌出售上海苏河湾项目部分资产，即上海宝格丽酒店及其配套服务设施。据悉，其标底价不低于24.3亿元。

无独有偶，今年第二季度，新华联发布公告称，其间接全资子公司唐山新华联拟将持有的铂尔曼大酒店等资产进行转让，受让方为唐山市文旅建设发展有限公司，交易总价款 39500万元。空间秘探观察发现，2022年新华联曾出现以出售酒店资产进行“回血”的大动作，新华联将10家非景区酒店摆上货架，包括北京新华联丽景湾国际酒店、银川新华联喜来登大酒店、上海新华联索菲特大酒店等。

此前，世茂集团与上海地产集团签订项目股权转让协议，出售上海外滩茂悦大酒店，总代价为人民币45亿元。如今世茂旗下被摆上货架的上海豪华酒店已有4家，分别为上海外滩茂悦、上海佘山世茂洲际酒店、上海佘山世茂御臻品之选酒店，以及与上海世茂广场打包出让的世茂康莱德酒店。

不仅如此，同为缓解债务压力的富力地产，曾将五年前从万达收购的73家酒店都纳入了待售名单，其准备出售的酒店资产大约占整体的95%。其中，富力地产向北京英协置业投资有限公司出售广州富京酒店管理有限公司100%股权，代价为人民币5.5亿元。

同样，自阳光城及其母公司阳光控股遭遇短期流动性危机以来，果断采取处置并转让旗下股权，其中包括希尔顿酒店等20余项优质资产，通过所得款项累计偿还债务超450亿。虽然瘦身减债积极但因市场疲软依然面临债务严峻形势，今年8月，昔日“千亿房企”阳光城正式被深交所摘牌。

据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年地产系酒店50强榜单中，至少有10家知名地产集团已经或者正在出售部分酒店资产。

同行六载最终“分家”

国际酒店品牌进入中国，少不了的是与本土地产公司的合作。前者带来的轻资产扩张输出品牌和管理经验，后者获得“现金奶牛”带来的利润与成熟的管理经验，造就一种双赢的局面。

万科与悦榕“牵手”始于2017年，签订合作后，悦榕成为万科酒店与度假事业部旗下重要的力量载体。2017年1月，悦榕控股与万科成立合资平台——“悦榕中国（Banyan Tree China）”，用以整合中国区域内悦榕控股旗下品牌酒店和资产。作为双方共同的发展与管理平台，“悦榕中国”还在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。

同年8月，万科与悦榕控股就设立新公司悦榕资产（中国）有限公司相关事宜签署最终协议并完成交割，并宣布双方分别以50﹕50比例合资设立。据了解，万科向悦榕资产中国注入总额约7200万新加坡元（约3.8亿元人民币）以认购悦榕资产中国50%的新股，并向悦榕管理中国和悦榕服务中国进一步注入总额约1800万新加坡元（约1亿元），以间接取得在悦榕管理中国和悦榕服务中国的股权。同时，悦榕资产（中国）分别投资并持有悦榕酒店管理（中国）和悦榕服务（中国）40%的股权。其中万科以2400万新加坡元（约1.3亿元）获得悦榕控股5%的股权。

自万科斥重金与悦榕控股成功“联姻”后，中国境内的悦榕系酒店由万科酒店业务板块负责。期间内，悦榕合资平台推出“悦榕庄”、“悦椿”等品牌。据了解，2018年，悦榕庄在国内开业11家酒店；2021年，悦榕庄在国内开业14家酒店。就规模扩张而言，万科管理下的悦榕发展相对缓慢，在高端市场并没有太强的“话语权”。随着时间的沉淀，昔日盟友步入资产切割阶段。今年7月，悦榕控股董事长何光平表示，“公司正在考虑对很多事情进行重组。”牵手6年的万科与悦榕于12月正式宣布“分家”。

业内人士分析，如今合作的变更是万科和悦榕“各取所需”的体现，既解决了燃眉之急，也推动双方发展方向更加明确。

于悦榕，此举将加强公司对中国市场的投入，巩固集团作为酒店行业主要参与者的地位，将使公司能够根据市场动态简化战略决策，并提高日常运营的运营效率。

于万科，一方面，这部分资产对当下的万科很难说清是加成还是负累。过去几年，悦榕控股业绩表现平淡，甚至一度陷入亏损的泥淖，直至今年上半年才略有起色。据万科2023上半年财报，今年上半年，悦榕控股营收达到1.437亿新元，同比增长21%，相比前几年一直萎靡不振业绩，其核心营业利润也上升至1870万新元，增幅达68%。面对房地产严峻的发展现状，或许抛售这部分资产能为万科增加现金流；另一方面，伴随房企对轻资产版图的认知愈加清晰，万科或许正在启动轻资产计划，通过剥离非核心业务，聚焦主营业务，轻装上阵。

房企再战酒店市场的三大挑战

不同于融创、碧桂园等重视酒旅业务的地产企业，万科在酒店板块颇为保守。截至2022年末，万科酒店与度假业务管理已开业酒店33家。但随着悦榕系列酒店管理权的转让，万科旗下酒店项目虽已大幅缩减，却保留了“瞻云”和“有熊”两个自有酒店品牌，这或许传递着万科后续将继续发力酒店市场的信号。不过，后地产时代，房企再战酒店市场将面临着三大挑战。

• 品牌自塑的挑战

房企要想在酒店市场占据一亩高地，避免不了深耕品牌自创之路。进入2010年代，以万达、绿地为首的大型地产商纷纷推出自创酒店品牌，房企自创酒店成为行业趋势。不过，不少房企自有酒店品牌并没有为行业带来大惊喜，品牌价值有限。

有业内人士表示，“房企走稳自主品牌之路仍具有较大难度，主要源自高端酒店市场内卷化的竞争。”以金茂为例，2021年金茂一口气推出五个自有酒店品牌，分别是金茂嘉悦、金茂诚悦、金茂璞修、金茂隐逸、金茂天玥，剑指国内高端酒店市场。出于高端市场被逐渐垄断，在金茂系列品牌发布一年时间里，金茂只翻牌丽江金茂君悦雪山酒店，其他项目并没有较大进展。

说是内卷，其实卷的是品牌价值。早年地产酒店依附国际酒店集团孵化自己的品牌矩阵，但是除了物业优势，运营能力、人才培养和品牌价值并没有在酒店行业真正起来，单独核算真刀真枪的做酒店，势必会遭遇困境。

• 资产证券化的挑战

踏上酒店赛道后，不少房企为了谋求酒店业务的更好发展将目光放到上市或者资产证券化，但由于地产酒店天生的“原罪”，目前鲜有成功案例。

以金茂为例，早在2007年，金茂集团就在港交所主板上市，其酒店业务在2014年被分拆以商业信托形式赴港独立上市，然而2020年金茂酒店就撤回了在联交所的上市地位。据悉，金茂旗下多为高端酒店，这类物业固定成本较高，折旧、摊销以及管理成本需要较多经营性现金流支撑，因此剩余的可供分配的现金流相对有限。另一方面，金茂酒店成长性较弱，并未受到资本市场的较多青睐。换一个角度看，这反映了房企酒店业务缺乏稳定固定收益和增长性的弊端，虽然目前不少房企正尝试以轻资产模式进行输出，弥补这方面的不足，但相比专业酒店集团，他们在运营经验和能力上并不占太大优势，这也间接性导致房企再战酒店市场无法寻得更精确的发展点。

• 规模和细分市场的挑战

中国酒店行业在过去数十年的发展历程，几乎全都是用“规模”来铺就的。伴随疫情三年的行业阵痛期的到来，一边是细分市场的重新洗牌。据沙利文数据，2021-2025年，中高端连锁酒店将成为整个行业规模增速最快的细分市场；另一边则是空间到体验的自我革命。随着市场和客群的变化，酒店空间革命从室内走向户外，体验革命更是掀起一场数字化浪潮。不难看出，酒店业进程逐渐加快、形态逐步明了，但在消费者日益成熟、挑剔、追求性价比和个性化的步伐中被淘汰的酒店不在少数，对于本身缺乏专业酒店经验的房企而言，跟着时代和消费者需求的变化而变化或许更加困难。

一方面，房企在地产红利期，因为更多走的是高端路线，连锁化和规模化并没有取得突破性的成绩。另外一方面，在新的消费群体到来，细分市场的变化和挑战也很难迅速赶上。

地产酒店下一步怎么走？

存量时代和房企高负债的影响下，割肉资产包的房企酒店有增无减，其实也是一种正常的经济投资行为。地产酒店，只是需要在新的经济环境下，与时俱进，寻找新的方向。

• 承接管理

观察房企对酒店的处置不难发现，大多房企的酒店资产是通过股权转让的形式脱离母公司。行业中出现通过资产拆分进行“减重”的方式，如万达、融创在酒店板块的瘦身成功后能够可持续发展，资产拆分后承接管理起到了一定作用。

当年，富力花了近200亿收购了万达旗下酒店股权。看似是以卖资产包的方式减轻负债，实际上，万达依旧以品牌持有方继续管理这些酒店，走向轻资产品牌输出之路。在此之后，万达的战略总体是逐渐清晰，以不涉及投入开发，只对项目从技术到运营的全程参与获取收益的方式，不仅成功实现转型，更是在酒店市场中成为占比较多的房企之一，为房企酒店业务的发展奠定基础。如今，这一模式也正在被一些头部地产酒店集团复刻，如世茂、凤悦等。

• 优化结构

劳动力缺口显现的社会形势下，是否可以真正做到让专业的人做专业的事，是提高地产酒店板块竞争力的关键之一。对此，房企应该积极利用社会资源，如专业的酒店顾问公司，也可以在企业内任用专业的酒店人才，盘活行业资源的同时，精简自身的管理团队。

以万达为例，早在2007年初，万达就推出了“万达酒店及度假村”品牌，随后旗下还衍生了“文华”“瑞华”“嘉华”等7个酒店品牌。此后，万达开始不断聘请具有国际酒店管理经验的专业人才的加入，带领万达率先实现房企开业100家门店的目标的同时，2021年于海外实现首家委托管理酒店——伊斯坦布尔的万达文华酒店开业。不少地产酒店核心职业经理人留不下来，也是目前地产酒店的困境。据空间秘探不完全统计，仅仅在2023年，就有12名地产酒店高管跳槽到国内连锁酒店品牌或者国际酒店品牌。这或许是地产酒店需要反思和改进的一个方面。

• 精准定位

地产酒店未来作为房企的一个多元化赛道，无论是单独运营，还是集团的一个重要板块。最重要的还是产品的精准定位，不能像过去贪大求全。

既然已经在酒店赛道“落人一步”，那定位做什么样的酒店产品，塑造什么样的品牌就更为重要。万科剥离悦榕庄，却保留“瞻云”和“有熊”，则是有所为有所不为。“瞻云”定位为高端商务，“有熊”则定位为城市人文。

综上，地产酒店正在经历裂变，一切动作都预示着行业正在经历“大洗牌”，洗牌的背后并不是物理属性的“物业”，而是化学属性的“品牌”。未来的地产酒店，和所有的其他类型酒店一样，依然要靠“品牌为王”。